Synthèse doctrinale. Par un jugement du 10 juillet 2025, le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail commercial, prononce la résiliation d'un contrat de bail portant sur deux locaux commerciaux et une cave, aux torts exclusifs du preneur, en raison d'un défaut de paiement persistant des loyers et des avances sur charges pendant plusieurs mois consécutifs. Le juge rappelle que l'obligation de payer le prix du bail, consacrée par l'article 1728 du Code civil, constitue l'une des deux obligations principales du preneur, et qu'un retard, dès lors qu'il présente une certaine importance et n'a pas été tacitement accepté par le bailleur, constitue une faute justifiant la résiliation. La décision refuse en revanche d'admettre que le contrat serait réputé résilié de plein droit par l'effet d'une clause contractuelle, au motif que nul ne peut se prévaloir de sa propre faute pour se soustraire à ses engagements. Elle condamne le preneur au paiement de l'arriéré, au déguerpissement dans un délai de deux mois et à une indemnité de procédure, tout en écartant comme prématurées les demandes relatives à l'indemnité de relocation, à la restitution de la garantie locative et au décompte définitif des charges. ## I. Faits et procédure Par contrat signé le 1er novembre 2023, le bailleur PERSONNE1.) a donné à bail à PERSONNE2.) deux locaux de commerce et une cave sis dans un immeuble à L-ADRESSE3.), moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros et une avance sur charges de 300 euros, payables le premier jour de chaque mois. Le preneur n'ayant pas acquitté les loyers ni les avances sur charges pour la période allant de décembre 2024 à juin 2025, le bailleur a, par requête déposée le 12 mars 2025 au greffe de la Justice de paix de Diekirch, sollicité la résiliation du bail, le déguerpissement du preneur, la condamnation de celui-ci au paiement d'un arriéré de 5.200 euros, une indemnité de relocation de six mois, une indemnité de procédure de 1.000 euros sur le fondement de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile, ainsi que l'exécution provisoire. À l'audience, le demandeur a augmenté sa demande en paiement à 9.100 euros, les loyers d'avril, mai et juin 2025 étant également demeurés impayés. Le mandataire du preneur a soutenu que le bail devait être considéré comme résilié en application de l'article 3 du contrat, après non-paiement de deux mois de loyers, subsidiairement à compter des plaidoiries. Il a en outre demandé la restitution de la garantie locative de 3.000 euros, la production d'un décompte de charges définitif sous astreinte, et contesté le principe même des avances sur charges, faute de frais exposés. Les débats ont eu lieu à l'audience du 12 juin 2025, l'affaire ayant été mise en délibéré pour prononcé le 10 juillet 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problème de droit.** Le retard persistant du preneur dans le paiement des loyers et des charges constitue-t-il une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail, et une clause contractuelle prévoyant une résiliation après non-paiement de deux mois de loyers peut-elle dispenser le juge d'apprécier cette faute, voire conduire à une résiliation de plein droit antérieure à la demande ? **Sur la recevabilité.** Le tribunal déclare la demande principale recevable pour avoir été introduite dans les formes et délais légaux, et donne acte au demandeur de l'augmentation de sa prétention. **Sur l'obligation de payer le loyer.** Le juge rappelle que, selon l'article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, dont la seconde consiste dans le paiement du prix aux termes convenus. Il en déduit que le loyer doit être acquitté à l'échéance et qu'un paiement tardif constitue une faute, le bailleur ne pouvant être contraint d'attendre plusieurs mois avant de faire valoir ses droits. S'appuyant sur la doctrine (Lex THIELEN, *Le contrat de bail en droit luxembourgeois*, Larcier, 2020, p. 102, n° 122) et sur une décision du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 1er mars 2016 (n° 168/951), il précise que le simple retard constitue une faute justifiant la résiliation dès lors qu'il présente une certaine importance et que les circonstances ne révèlent pas une acceptation tacite du report de paiement par le bailleur. **Sur la gravité du manquement.** Constatant que les loyers et avances sur charges de décembre 2024 à juin 2025 n'ont pas été réglés, le tribunal retient que le preneur a manqué gravement à ses obligations. **Sur la résiliation.**