Résolution judiciaire d'un bail d'habitation pour troubles graves au voisinage et au bailleur : la menace et l'injure, même dans un contexte de trouble psychique, justifient la rupture aux torts exclusifs du locataire Par jugement n° 1071/2025 du 10 juillet 2025, le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, prononce la résiliation judiciaire aux torts exclusifs du locataire d'un bail d'habitation, ordonne son déguerpissement avec délai de deux mois et fixe l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel. La décision affirme que l'obligation d'user de la chose louée en bon père de famille, consacrée par l'article 1728 du Code civil, implique une occupation paisible des lieux à l'égard du bailleur comme des tiers, et que tout abus grave et anormal justifie la rupture du bail. Les menaces et injures proférées par le locataire à l'encontre du fils du bailleur et d'une agence immobilière constituent un tel abus. Le juge retient cette qualification indépendamment de la question de savoir si le locataire était atteint, au moment des faits, d'une pathologie psychique. Cette solution signale que l'élément psychique invoqué en défense ne fait pas obstacle à la sanction contractuelle lorsque le comportement fautif est établi dans son objectivité. ## I. Faits et procédure Par contrat du 13 juillet 2020, la demanderesse, veuve PERSONNE2.), a donné à bail à usage d'habitation à PERSONNE3.) un penthouse situé au quatrième étage d'un immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros, auquel s'ajoutait une avance sur charges de 150 euros. Par requête déposée le 24 mars 2025, la bailleresse a saisi la justice de paix aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner le déguerpissement du locataire, fixer l'indemnité d'occupation à 1.250 euros par mois, obtenir une indemnité de procédure sur le fondement de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile, et se réserver l'exercice ultérieur d'autres demandes, notamment en paiement de loyers, d'indemnité de relocation et de dommages et intérêts pour dégâts locatifs. Le défendeur n'a pas contesté la réalité des faits qui lui étaient reprochés. Il a toutefois soutenu qu'une décompensation maniaque aiguë, dont il était atteint au moment des faits, en était à l'origine, et que ces faits ne présentaient pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait deux questions. La première tenait à la qualification de l'obligation d'user de la chose louée en bon père de famille et à la caractérisation d'un abus justifiant la rupture du bail. La seconde portait sur l'incidence, sur cette qualification, d'un éventuel trouble psychique du locataire au moment des faits. Le tribunal rappelle, au visa de l'article 1728 du Code civil, que le locataire doit user de la chose en bon père de famille. Cette obligation consiste à occuper paisiblement les lieux et s'impose tant à l'égard du bailleur qu'à celui des autres locataires ou voisins. Il en déduit, en s'appuyant sur la doctrine (Lex THIELEN, *Le contrat de bail en droit luxembourgeois*, Larcier, 2020, p. 96, n° 113), que tout abus grave et anormal justifie la rupture du bail. En l'espèce, le tribunal relève que le locataire a, à plusieurs reprises, proféré des menaces et des injures, d'une part à l'encontre du fils de la bailleresse, qui s'occupe de l'immeuble en raison du grand âge de sa mère, d'autre part à l'encontre de l'agence immobilière intervenant dans la gestion du bien. Les propos cités, tenus oralement et par écrit, comportent des menaces explicites d'atteinte à l'intégrité physique et une injonction de ne plus entrer en contact avec le destinataire. Sur l'argument tiré de la pathologie psychique, le tribunal écarte le moyen en précisant que la question de savoir si le locataire était atteint d'une maladie, d'une pathologie ou d'une dépression au moment des agissements est indifférente à la qualification retenue. La gravité et le caractère anormal de l'abus sont appréciés au regard du comportement objectivement constaté, et non au regard de l'état mental de son auteur. La sanction en découle : résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire, déguerpissement avec délai de deux mois et autorisation d'expulsion par la force publique à défaut d'exécution volontaire. S'agissant de l'indemnité d'occupation, faute d'éléments permettant d'évaluer la valeur locative du bien, le tribunal retient le montant du loyer convenu, abstraction faite de l'avance sur charges, soit 1.100