## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-07-10, n° 20250710_JPLCIVIL._2502** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-civil-1/20260608-120350/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 2502/25 L-CIV-520/24 ; L-CIV-564/24 ; L-CIV-88/25 Audience publique du 10 juillet 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre -IPERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse comparant par Maître Felix GREMLING, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, et 1. la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, 2. PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.), 3. PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE4.), 4. PERSONNE4.), demeurant à B-ADRESSE5.), parties défenderesses Sub. 1) comparant par Maître Nicolas BAUER, avocat à la Cour, demeurant à Sanem, Sub. 2) comparant par Maître Luca GOMES, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Carine SULTER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg, 1 Sub. 3) comparant par Maître Gilbert REUTER, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, Sub. 4) comparant par Maître François CAUTAERTS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. - II PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse comparant par Maître Felix GREMLING, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, et la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social L-ADRESSE6.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie défenderesse comparant par Maître Luca GOMES, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Carine SULTER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg. Faits I) Par exploit d’huissier de justice Véronique REYTER d’Esch-sur-Alzette du 21 août 2024 et par exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de Diekirch du 22 août 2024, PERSONNE1.) fit donner citation à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, PERSONNE2.), PERSONNE4.) à comparaître ensemble avec PERSONNE3.), le jeudi, 24 octobre 2024 à 15.00 heures devant le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en audience publique, en matière d’occupation sans droit ni titre, en la salle JP.1.19, pour y entendre statuer sur le bien-fondé des causes énoncées dans ledit exploit, annexé à la minute du présent jugement. II) Par exploit d’huissier de justice suppléant Laura COGONI en remplacement de l’huissier de justice Véronique REYTER d’Esch-sur-Alzette du 6 février 2025, PERSONNE1.) fit donner citation en intervention à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à comparaître le jeudi, 27 février 2025 à 15.00 heures, salle JP.1.19, devant le même tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, pour y entendre statuer sur le bien2 fondé des causes énoncées dans cet exploit, également annexé à la minute du présent jugement. Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, les affaires furent utilement retenues à l’audience publique du mercredi, 7 mai 2025 lors de laquelle la partie demanderesse, PERSONNE1.), était représentée par Maître Felix GREMLING, tandis que la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL était représentée par Maître Nicolas BAUER, PERSONNE2.) et la société SOCIETE2.) SARL était représentée par Maître Luca GOMES, PERSONNE3.) comparut par Maître Gilbert REUTER et Maître François CAUTAERTS se présenta pour PERSONNE4.). Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, le jugement qui suit : A. La procédure et les prétentions des parties : Par exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER du 21 août 2024 et par exploit de l’huissier de justice Georges WEBER du 22 août 2024, PERSONNE1.) a fait donner citation à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL (ciaprès désignée : la société SOCIETE1.)), à PERSONNE2.), à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit, ni titre, pour : - voir prononcer la nullité du contrat de bail commercial du 9 décembre 2017 pour cause d’insanité d’esprit de la bailleresse PERSONNE5.), veuve PERSONNE6.), au moment de la conclusion du contrat ; - voir dire que par l’effet de l’annulation du contrat du 9 décembre 2017, la société SOCIETE1.) devient une occupante sans droit ni titre des lieux sis à LADRESSE6.) ; - voir condamner la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef dans un délai de 8 jours à partir de la notification du jugement à intervenir, sinon et faute pour elle de ce faire dans le délai imparti, voir autoriser d’ores et déjà la partie demanderesse à faire expulser la société SOCIETE1.) par la force publique et à mettre ses meubles et effets et ceux des personnes occupant les lieux de son chef sur le carreau, le tout aux frais de la société SOCIETE1.), récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ; 3 - voir dire que la nullité du contrat de bail commercial du 9 décembre 2017 entraîne de plein droit la nullité de tout contrat de sous-location/cession de bail conclu sur base du contrat du 9 décembre 2017 ; - voir prononcer la nullité du contrat de sous-location/cession de bail conclu entre la société SOCIETE1.) et PERSONNE2.) ; - voir condamner PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef dans un délai de 8 jours à partir de la notification du jugement à intervenir, sinon et faute pour elle de ce faire dans le délai imparti, voir autoriser d’ores et déjà la partie demanderesse à faire expulser PERSONNE2.) par la force publique et à mettre ses meubles et effets et ceux des personnes occupant les lieux de son chef sur le carreau, le tout aux frais de PERSONNE2.), récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ; - voir condamner la société SOCIETE1.) à verser dans la procédure une copie lisible du contrat de bail du 9 décembre 2017 sur base des articles 284, 285 et 288 du Nouveau Code de procédure civile ; - voir condamner la société SOCIETE1.) et PERSONNE2.) à verser dans la procédure une copie du contrat de sous-location/cession de bail qui a été conclu sur base des articles 284, 285 et 288 du Nouveau Code de procédure civile ; - voir condamner la société SOCIETE1.) à payer à la partie demanderesse une indemnité de procédure de 2.500 euros ; - voir condamner la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance, avec distraction au profit de son mandataire qui la demande affirmant en avoir fait l’avance ; - voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; - voir déclarer le jugement à intervenir commun à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.). Les affaires ont été inscrites au rôle sous les numéros L-CIV-520/24 et L-CIV564/24. Par exploit de l’huissier de justice Luana COGONI, en remplacement de l’huissier de justice Véronique REYTER du 6 février 2025, PERSONNE1.), a fait citer en intervention la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL (ci-après désignée : la société SOCIETE2.)) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, pour : - la partie citée voir dire qu’elle est tenue d’intervenir dans l’instance actuellement pendante devant le tribunal de paix opposant la partie demanderesse à la société SOCIETE1.), à PERSONNE2.), à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) ; - la partie citée voir ordonner la jonction des affaires ; 4 - la partie citée voir dire que la nullité du contrat de bail commercial du 9 décembre 2017 entraîne de plein droit la nullité de tout contrat de souslocation/cession de bail conclu sur base du contrat du 9 décembre 2017 ; - la partie citée voir prononcer la nullité du contrat de sous-location conclu le 1er septembre 2023 entre la société SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.) ; - la partie citée s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef dans un délai de 8 jours à partir de la notification du jugement à intervenir, sinon et faute par elle de ce faire dans le délai imparti, voir autoriser d’ores et déjà la partie demanderesse à faire expulser la partie citée par la force publique et à mettre ses meubles et effets et ceux des personnes occupant les lieux de son chef sur le carreau, le tout aux frais de la partie citée, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ; - voir condamner la partie citée à payer à la partie demanderesse une indemnité de procédure de 2.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; - voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; - voir condamner la partie citée aux frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de son mandataire qui la demande affirmant en avoir fait l’avance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro L-CIV-88/25. Lors des débats, PERSONNE1.) fait préciser que sa demande n’est plus dirigée contre PERSONNE2.). Elle se rapporte à prudence de justice quant à la mise hors cause de celle-ci. Les parties SOCIETE1.), PERSONNE2.), la société SOCIETE2.) et PERSONNE3.) demandent chacune l’octroi d’une indemnité de 2.000 euros pour procédure abusive et vexatoire ainsi que l’octroi d’une indemnité de procédure de 2.000 euros. Il échet de leur en donner acte. Il échet encore de donner acte à la société SOCIETE1.) qu’elle verse en cause le courrier de son mandataire daté du 5 mai 2025 envoyé aux mandataires adverses. Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y aurait lieu de joindre les trois rôles et de statuer par un seul et même jugement. Lors des débats, les parties s’accordent pour limiter leurs plaidoiries aux questions de compétence, de recevabilité et de surséance à statuer. 5 B. L’argumentaire des parties : Au soutien de ses citations, PERSONNE1.) fait valoir qu’elle est la fille et l’héritière réservataire de PERSONNE5.), née le DATE1.), veuve de PERSONNE6.), décédée en date du DATE2.). Elle explique que PERSONNE5.) est décédée « testat » et que suivant testament olographe daté du 15 octobre 2012, la succession de la défunte est dévolue pour un tiers à sa fille PERSONNE1.), pour un tiers à son fils prédécédé le DATE3.), à savoir PERSONNE7.), et donc réparti entre ses deux enfants, petits-enfants de la défunte, à hauteur d’un sixième à PERSONNE4.) et à hauteur d’un sixième à PERSONNE3.), et pour un tiers des biens situés au Luxembourg à PERSONNE3.) (quotité disponible sous réserve expresse d’un épuisement partiel ou total de la quotité disponible du vivant). En date du 9 décembre 2017, la défunte PERSONNE5.) aurait conclu un bail commercial avec la société SOCIETE1.), représentée au moment de la signature du contrat par son gérant PERSONNE8.), bail commercial ayant pris effet au 1er janvier 2018 pour une durée de 9 années et portant sur la location d’un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à L-ADRESSE6.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.850 euros. Ledit immeuble tomberait dans la masse successorale de la défunte et PERSONNE1.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en seraient les copropriétaires. Le bail commercial conclu en date du 9 décembre 2017 fixerait un loyer mensuel dérisoire de 1.850 euros manifestement sous-évalué compte tenu de la localisation du local commercial à l’entrée du ADRESSE7.). Le libellé de l’article 12 dudit contrat de bail relatif à une option d’achat ferme et irrévocable accordé par la bailleresse au locataire serait assorti d’annotations manuscrites comme par exemple le numéro « 6 » remplacé par le numéro « 7 » qui seraient difficilement lisibles sur la seule copie du contrat de bail dont la partie demanderesse dispose. Le prix de l’option fixé à 1.800.000 euros serait totalement déconnecté de la