## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-07-11, n° 2531 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. 2531 L-BAIL-288/25 /25 Audience publique du onze juillet deux mille vingt-cinq Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse, représentée par sa fille PERSONNE2.), dûment mandatée, et PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, comparant par Maître Carole BECK, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. Faits L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée le 26 mars 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 26 mai 2025 à 9h, salle 0.15. L’affaire fut utilement retenue à l’audience du 20 juin 2025, lors de laquelle, la partie demanderesse, comparant par sa fille PERSONNE2.), dûment mandatée et la défenderesse, comparant par Maître Carole BECK, furent entendues en leurs moyens et conclusions respectifs. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Exposé du litige Par requête déposée le 26 mars 2025 au greffe du tribunal de paix de et à Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - l’entendre condamner à lui payer la somme de 4.520,57.- euros du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges et d’arriérés de charges, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, - l’entendre condamner aux frais et dépens de l’instance. A l’appui de sa requête, PERSONNE1.) expose avoir, suivant contrat de bail du 18 septembre 2020, donné en location à la partie défenderesse un appartement sis à LADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.550.- euro et des avances sur charges de 180.- euros, augmentées à partir du 1er novembre 2024 au montant de 220.- euros. La défenderesse resterait redevable des loyers et avances sur charges de janvier et février 2025 et des arriérés de charges pour les années 2021, 2022, 2023 et 2023, de sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire. A l’audience des plaidoiries, la partie requérante a augmenté sa demande en réclamant en outre le loyer et l’avance sur charges pour le mois d’avril 2025 pour un montant de 1.770.- euros et le coût de remise en état du chef de dégâts locatifs (les clés ayant été remises à la bailleresse en date du 25 avril 2025) pour les montants de 777,54.- euros et 313,77.- euros, soit un total de 7.381,58.- euros. Il y a lieu de lui en donner acte. PERSONNE3.) reconnaît les loyers pour les mois en question Elle conteste cependant les avances sur charges et les arriérés de charges, au motif que la partie bailleresse resterait en défaut de verser les pièces justificatives permettant de corroborer les montants en jeu. Elle conteste également le coût de remise en état revendiqué par la partie bailleresse. Les frais de peinture ne seraient ainsi pas dus au regard de la durée du bail ; il s’y ajouterait que les percements dans les murs étaient autorisés suivant contrat de bail. Elle conteste également les frais de nettoyage mis en compte et soutient qu’elle aurait fait intervenir une société de nettoyage avant le départ des lieux. Elle formule une demande reconventionnelle tendant à voir condamner la partie requérante au montant de 12.533,66.- euros sinon le montant de 11.975,86.- euros. Cette demande se décompose comme suit : - Remboursement du trop-payé de charges 2 pour les années 2020 à 2024 : - 2.571,20.- euros sinon 2.1013,40.- euros Remboursement de la garantie locative Remboursement du déshumidificateur Frais d’installation de la ligne internet Dommage moral pour l’humidité affectant l’appartement 4.650.- euros 196,63.- euros 115,83.- euros 5.000.- euros Appréciation La recevabilité Les demandes sont à déclarer recevables en la forme. Il en est de même de l’augmentation de la demande par la partie requérante, non critiquée en sa régularité. Le bien-fondé Observation préliminaire A l’audience du 20 juin 2025, les parties ont convenu de voir réserver la question du trop-payé au titre des arriérés de charges et d’organiser une entrevue afin d’analyser ensemble les pièces en cause ainsi que les revendications de part et d’autre des parties sur ce point. Il y a lieu de leur en donner acte. Le contrat de bail Suivant contrat de bail du 18 septembre 2020, avec effet au 15 octobre 2020, la défenderesse a pris en location auprès de la requérante un appartement sis à LADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.550.- euro et des avances sur charges de 180.- euros, augmentées à partir du 1er novembre 2024 au montant de 220.- euros. PERSONNE4.) y est encore mentionné comme occupant de l’immeuble ensemble avec la requérante (étant toutefois précisé qu’il n’y est pas désigné en tant que locataire). Les parties reconnaissent que le bail a été résilié avec effet au 25 avril 2025, date à laquelle un état de sortie contradictoire a été établi. Arriérés de loyers La requérante réclame dans son dernier état le paiement du montant de 5.310.- euros du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois de février, mars et avril 2025. Suivant l’article 1728 alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus. 3 L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. La défenderesse ayant reconnu le bien-fondé des loyers en question, hors avances sur charges, il y a lieu de faire droit à la demande pour la somme de 4.350.- euros (=1.550 x 3), avec les intérêts légaux sur la somme de 3.100.- euros à partir du 26 mars 2025 (date de la demande en justice) jusqu’à solde et sur la somme de 1.550.euros à compter de la date des plaidoiries, le 20 juin 2025, jusqu’à solde. La question du bien-fondé des avances sur charges est à réserver dans l’attente des pièces justificatives. Le coût de remise en état La partie bailleresse expose avoir dû constater divers dégâts suite au départ de la locataire et réclame au titre du coût de la remise en état - le montant de 777,54.- euros du chef de la facture de la société SOCIETE1.) du 19 mai 2025 mettant en compte divers travaux de peinture le montant de 313,77.- euros du chef de la facture de la société SOCIETE2.) du 16 mai 2025 mettant en compte des frais de nettoyage Suivant l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux, le locataire doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non imputable au locataire. Dans le mécanisme de l’article 1732 du Code civil, il n’incombe partant pas au bailleur de prouver que la dégradation est imputable au locataire mais il lui suffit de prouver que pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (Marianne HARLES : Le bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, n° 114, page 343, Pasicrisie 31). Aux termes de l’article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure. Ne constitue pas une dégradation engageant la responsabilité du preneur, celle qui résulte de l’usage normal de la chose, de son usure, de sa vétusté même s’il en découle certaines détériorations, car il est manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme et la détériore, dans une certaine mesure (Novelles, M. La Haye et J. Vankerckhove, Le louage de choses, tome 1er, éd. Larcier, n° 980) 4 Concernant les travaux de peinture, la bailleresse explique que les murs de l’appartement auraient été remplis de trous et de tâches. La défenderesse fait valoir qu’il s’agirait d’une usure normale, que les percements dans les murs étaient autorisés et que la clause contractuelle prévoyant à charge du locataire une remise en peinture avait vocation à s’appliquer si la locataire devait quitter le logement avant le délai de 3 années, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce. Le contrat de bail stipule effectivement une « clause de peinture » selon laquelle « Dans les cas où le locataire quittera l’appartement avant trois ans, il s’oblige à faire repeindre les lieux loués par une société professionnelle » ; au regard du fait que le bail a duré quatre ans et demi, le coût de remise en peinture est à analyser au regard de l’usure normale et non de ladite clause. Concernant les percements, le contrat de bail stipule que les percements sont interdits sans le consentement exprès et par écrit du bailleur ; il est encore précisé que les percements d’usage de murs (par exemple affichage de tableaux) seront permis. L’état des lieux de sortie du 25 avril 2025 retient que : - au niveau de l’entrée : présence de taches et de 20 trous aux murs, au niveau du living : présence de taches et de 7 trous aux murs, présence de taches et de trous et de colle sur le papier-peint au niveau de la cuisine : présence de 12 trous et taches aux murs, moisissure au plafond côté fenêtre, peinture craquelée et moisissures côté radiateur au niveau des WC : taches aux murs et taches au plafond au niveau de la chambre n°1 : 2 murs abimés, remplis de trous, papier-peint abimé, au niveau de la chambre n° 2 : taches et présence de 5 trous sur les murs Il convient de noter que l’état d’entrée dans les lieux renseigne sur un appartement repeint à neuf. La facture de la société SOCIETE1.) décrit ses prestations comme suit : - au niveau des murs du living : arrachage du revêtement mural, 2 couches d’enduit complet, fourniture et pose varioles - au niveau des murs de la chambre n° 2 : arrachage du revêtement mural, 2 couches d’enduit complet, fourniture et pose varioles - au niveau de tout l’appartement : rebouchage des trous de cheville En ce qui concerne les travaux de peinture, il y a lieu de relever que l’usure, le défraîchissement ou l’altération d’une peinture, pour autant qu’ils soient normaux, ne sont pas à supporter par le preneur. Doivent être classés dans cette catégorie « les contours visibles de tableaux et de meubles ». 5 Si la peinture doit dès lors être refaite par suite d’un manque de soin ou d’une faute du preneur, le preneur supporte une partie du coût des travaux de remise en état au prorata de la durée de son occupation par rapport à la durée normale. Le preneur reste, en effet, tenu de réparer néanmoins localement les petites dégradations à l’enduit attribuables notamment à la pose d’accessoires de tapisserie, de chevilles, de clous ou de crampons, il procède, après ponçage, à une retouche localisée, en utilisant une peinture de même ton de celle qui est en place (Marcel LA HAYE & Joseph VANKERCKHOVE : Le louage de choses, les baux en général, n° 945). Il est souvent considéré que les peintures s’amortiraient en neuf années, quelle que soit leur nature. En réalité, leur durée, en état satisfaisant, dépend de nombreux éléments comme leur nature et leur qualité intrinsèque, les caractéristiques du support, la qualité de la mise en œuvre ainsi que la destination des locaux loués et peints. Ce sont donc les parties, ou leur expert, sous le contrôle du juge, qui auront à apprécier dans chaque cas déterminé la d