## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-07-14, n° 2540 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 2540/25 L-BAIL-904/24 Audience publique extraordinaire duNUMERO1.) juillet 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) 2) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) 3) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonction 4) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE4.) 5) PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE4.) parties demanderesses au principal parties défenderesses sur reconvention sub 1) - sub 5), comparant par Maître Brigitte POCHON, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et 1) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, située et ayant son siège social à L-ADRESSE5.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.), représentée par son gérant actuellement en fonction 2) PERSONNE5.), demeurant à L-ADRESSE5.) 3) PERSONNE6.), demeurant à L-ADRESSE5.) parties défenderesses au principal parties demanderesses par reconvention sub 1) - sub 3), comparant par Maître Xavier FABRY, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 11 décembre 2024 Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 16 janvier 2025, puis refixée au 20 mars 2025 et finalement refixée au 26 juin 2025. A la prédite audience, Maître Brigitte POCHEN et Maître Xavier FABRY, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 11 décembre 2024, PERSONNE1.), PERSONNE2.), la société SOCIETE1.) SARL, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) (ci-après « les consorts EVEN ») ont sollicité la convocation de la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail commercial, pour : - - voir déclarer résilié d’un commun accord le contrat de bail conclu entre parties en date du 15 novembre 2024, sinon le résilier judiciairement, condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, à payer une indemnité d’occupation de 1.000 euros par jour, à compter du 16 novembre 2024, avec les intérêts légaux à compter de la présente requête jusqu’à solde, voir condamner les parties défenderesses à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai d’un mois à partir de la notification du présent jugement, 2 - condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, à payer une indemnité de procédure de 2.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile et les voir condamner solidairement, sinon in solidum aux frais et dépens de l’instance. Par un courrier du 30 juin 2025, les consorts EVEN ont, par l’organe de leur mandataire, communiqué des pièces supplémentaires en cours de délibéré. Alors que ces pièces n’ont pas été soumises au débat contradictoire, celles-ci sont à écarter des débats. Les moyens et prétentions des parties Les consorts EVEN A l’appui de leur demande, les consorts EVEN font valoir qu’ils sont propriétaires d’un ensemble d’immeubles sis à L-ADRESSE6.) comme suit : - - PERSONNE1.), PERSONNE2.), la société SOCIETE1.) SARL sont propriétaires des immeubles situés aux numérosNUMERO4.) et NUMERO5.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont propriétaires d’un appartement situé au numéroNUMERO1.). Aux termes d’un contrat de bail commercial singé le 23 août 2021, prenant effet au 1er septembre 2021, les consorts EVEN auraient donné l’ensemble de ces immeubles en location à la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.), en attendant la construction d’un projet immobilier. La société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) auraient donné en sous-location les lieux loués, notamment à 7 sous-locataires nommément énumérés dans la requête introductive. Par un courrier recommandé du 24 avril 2023, les consorts EVEN auraient procédé à la résiliation du contrat de bail pour le 5 octobre 2024. Par un courrier recommandé du 30 septembre 2024, les consorts EVEN auraient constaté que la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) occuperaient toujours les lieux sans titre et une mise en demeure est donnée aux fins de déguerpissement pour le 15 octobre 2024 sous peine du paiement d’une « amende » de 1.000 euros. Par un courrier du 4 octobre 2024, la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) auraient accepté de quitter les lieux pour le 15 novembre 2024. 3 Or, la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) respectivement leurs sous-locataires demeureraient toujours dans les lieux loués, sans titre, malgré une remise des clefs. Les consorts EVEN auraient encore accepté une réduction du loyer au montant de 5.692,50 euros (le loyer initial ayant été de 13.575 euros) pour les 3 immeubles en question. Les consorts EVEN justifient encore du projet de construction pour les immeubles sis auNUMERO4.) etNUMERO4.)A en versant les autorisations de construction et les plans pour le projet immobilier projeté. Sur question du Tribunal, les consorts EVEN ont indiqué que l’immeuble sis au numéroNUMERO1.), dans lequel ils ne détiennent qu’un appartement, sera visé par un projet immobilier dans une autre phase. Alors que la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.), respectivement leurs sous-locataires demeureraient sans titre dans les lieux loués, ils seraient redevables d’une indemnité d’occupation de 1.000 euros par jour. A l’audience du Tribunal du 26 juin 2025, les consorts EVEN ont modifié leur demande comme suit : « (fichier ) » Il s’ensuit que les consorts EVEN ne réclament plus 1.000 euros d’indemnité d’occupation par jour mais des loyers (!) à hauteur de 3.992,50 euros par mois. Sur question du Tribunal, les consorts EVEN ont indiqué que la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) se seraient acquittés de la somme de 1.700 euros par mois, de sorte à ce qu’il y aurait lieu de prendre en considération ces paiements par rapport au dernier loyer convenu étant de 5.692,50 euros. L’indemnité d’occupation mensuelle serait partant à fixer à ce dernier montant. Il échet de leur donner acte de la modification de leur demande. Ensuite, les consorts EVEN imputent des paiements spontanés de la part des souslocataires de la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.), à concurrence de 4.850 euros. Sur question du Tribunal, les parties demanderesses ont indiqué qu’il leur était impossible de rembourser l’argent ainsi encaissé alors que le compte bancaire du donneur d’ordre n’était pas visible sur l’extrait de la SOCIETE3.). Une demande adressée à la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) aux fins de remboursement serait restée lettre morte. 4 Ensuite, les consorts EVEN ont formulé pour la première fois à l’audience une demande de condamnation de la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) au paiement de la somme de 8.137,22 euros correspondant à des factures de la Ville de Luxembourg, de SOCIETE4.), de SOCIETE5.) et à titre de décompte pour charges pour l’appartement sis au numéro ADRESSE7.). Concernant les frais/charges d’exploitation réclamées à la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.), les consorts EVEN font valoir que suite au défaut de paiement par les parties défenderesses des factures d’électricité et d’eau, eux-mêmes se seraient vu adresser les factures réclamées par la Ville de Luxembourg, SOCIETE4.) et SOCIETE5.). Alors que les consorts EVEN avaient connaissance que des personnes (souslocataires) résideraient toujours dans les lieux et dans un souci d’humanité et de pragmatisme, ils auraient réglé lesdites factures alors mêmes qu’ils sont d’avis que les frais en question ne leurs incombaient pas. Sur question du Tribunal, les consorts EVEN ont indiqué que leur demande était basée sur une action récursoire basée sur « l’exécution du contrat de bail. » La société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) La société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) sont d’accord à voir dire que le contrat de bail conclu entre parties le 23 août 2021 concernant les numérosNUMERO4.), NUMERO5.) etNUMERO1.), Route d’Esch a été valablement résilié d’un commun accord des parties au 15 novembre 2024. Ils font néanmoins valoir que leurs sous-locataires refuseraient de quitter les lieux, malgré résiliation en bonne et due forme. La société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) estiment ne pas être responsables de la perdurance de l’occupation des lieux par les sous-locataires alors qu’ils auraient résilié les sous-locations et qu’eux-mêmes auraient déguerpi le 15 novembre 2024. Ensuite, la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) font valoir qu’un nouveau contrat de bail oral aurait été conclu avec PERSONNE3.) et PERSONNE4.) concernant l’appartement sis au numéro ADRESSE7.). Par l’effet de cette nouvelle relation contractuelle, les parties défenderesses estiment ne pas être occupants sans droit ni titre de cet appartement et concluent au débouté de la demande des consorts EVEN tendant à leur déguerpissement. La société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) contestent encore le principe et le quantum de la demande adverse en condamnation à des frais d’exploitation et se sont rapportés à prudence de justice en ce qui concerne le décompte pour charges pour l’année 2024 concernant l’appartement sis au 14, Route d’Esch. 5 A titre reconventionnel, la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) ont conclu à la restitution de la garantie locative et la compensation judiciaire avec des sommes éventuellement redues de leur côté et à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile. Il y a lieu de leur donner acte de leurs demandes reconventionnelles. Appréciation Les parties s’accordent pour dire que le contrat de bail commercial conclut entre parties le 23 août 2021, avec effet au 1er septembre 2021, a été valablement résilié d’un commun accord au 15 novembre 2024. La société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) sont encore d’accord pour dire qu’une partie de leurs sous-locataires n’ont pas quitté les lieux (NUMERO4.) etNUMERO4.) A, ADRESSE8.)) et soutiennent qu’un nouveau contrat de bail aurait été conclu pour l’appartement sis au ADRESSE7.). Outre la recevabilité de la demande des consorts EVEN à titre de charges, il y aura partant lieu d’analyser l’existence éventuelle d’un nouveau contrat de bail pour l’appartement sis au ADRESSE7.) et d’en tirer les conséquences concernant l’occupation des lieux. Quant à la recevabilité de la demande des consorts EVEN à titre de charges A l’audience du Tribunal du 26 juin 2025, la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) ont contesté le principe et le quantum de la demande formulée par les consorts EVEN à titre de charges d’exploitation des immeubles sis au ADRESSE9.) (hormis le décompte pour charges pour l’appartement sis au ADRESSE7.)). Il échet ainsi d’analyser la recevabilité de la demande des consorts EVEN à cet égard. L’article 53 du nouveau code de procédure civile pose le principe que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Les prétentions des parties sont fixées par l’acte introductif d’instance. Les prétentions doivent figurer dans la partie appelée dispositif (Solus et Perrot, Droit judiciaire privé, tome 3 n°