## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-07-14, n° 2552 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° L-BAIL-222/25 Audience publique du 14 juillet 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit : dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse, comparant par Maître Alain LORANG, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et 1. PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), 2. PERSONNE3.), demeurant à la même adresse, parties défenderesses, sub 1) comparant en personne, sub 2) représenté par PERSONNE2.), suivant procuration sous seing privé. Faits L'affaire fut introduite par requête, annexée à la minute du présent jugement, déposée le 11 mars 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée sous le numéro L-BAIL-222/25. 1 Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l'audience publique du lundi, 5 mai 2025 à 15.00 heures, salle JP.0.15. Après une remise contradictoire l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 30 juin 2025, lors de laquelle, PERSONNE2.), représentant encore PERSONNE3.) en vertu d’une procuration écrite, et Maître Alain LORANG furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Indications de procédure Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 11 mars 2025, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) devant le Tribunal de ce siège pour voir : - condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer la somme de 3.666,52 euros du chef de loyers impayés, - condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) au paiement de la somme de 1.289,07 euros du chef de solde de charges impayées, - condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) au paiement de la somme de 210 euros d’avances sur charges impayées, les prédites sommes avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, - prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties en date du 6 septembre 2021, - condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués dans le délai de quinzaine à partir de la notification du jugement à venir, ce, aux frais de ces derniers, - condamner encore PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer une indemnité de procédure de 500 euros sur base des dispositions de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. A l’audience du 30 juin 2025, la partie requérante a augmenté sa demande du chef de loyers impayés pour les mois échus depuis le dépôt de la requête d’un montant de 999.96 euros et réclame désormais le montant de 4.666,48 euros de ce chef. Il y a lieu de lui en donner acte. Faits et rétroactes 2 Suivant contrat de bail conclu en date du 6 septembre 2021, ayant pris effet au 1er octobre de la même année pour une durée d’une année, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) un appartement au 1er étage d’un immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.350 euros et d’une avance sur charges de 150 euros. Par requête déposée le 12 octobre 2023, PERSONNE1.) saisit la Commission des loyers de la commune de Luxembourg en vue d’une augmentation du loyer au montant de 1.850 euros et des avances sur charges à 200 euros. Par décision du 20 mars 2024, la Commission des loyers de la Ville de Luxembourg a fixé le loyer mensuel sans charges à la somme de 1.850 euros avec effet au 1er novembre 2023 compte tenu du fait que l’augmentation du loyer au montant précité est inférieure au loyer légal qui pourrait être réclamé, à savoir la somme de 1.853,31 euros. La demande en augmentation des avances sur charges est déclarée sans objet. En date du 28 mars 2024, la Commission des loyers de la Ville de Luxembourg a émis un « procès-verbal complémentaire » à la décision du 20 mars 2024 précitée, procédant à une fixation échelonnée du loyer déterminé dans la précédente décision en prévoyant une augmentation du montant du loyer à 1.516,66 euros par mois à partir du 1er novembre 2023, puis à 1.683,32 euros à partir du 1er novembre 2024, pour finalement atteindre la somme de 1.850 euros à partir du 1er novembre 2025. Par jugement n° 3283/24 en date du 30 octobre 2024, le tribunal de paix de et à Luxembourg a déclaré le recours dirigé par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à l’encontre des décisions de la Commission des loyers de la Ville de Luxembourg des 20 et 28 mars 2024 irrecevable. Moyens des parties PERSONNE1.) A l’appui de ses demandes, PERSONNE1.) indique que postérieurement au jugement du 30 octobre 2024, il a en date du 12 novembre 2024 adressé aux locataires un décompte actualisé des loyers pour la période de novembre 2023 à novembre 2024 inclus, en application de la décision de la Commission des loyers, laissant apparaître un solde de loyers hors charges impayés de 2.333,24 euros. Ce courrier étant resté sans réponse, un rappel actualisé à la date du 13 décembre 2024 pour un montant de 2.666,56 euros aurait été envoyé aux locataires. Dans le même courrier, il aurait indiqué qu’il reste un solde de charges à payer pour l’exercice 2023 de 1.106,02 euros ainsi qu’un solde de 183,05 euros au titre de l’exercice 2022, soit un total de 1.289,07 euros en arriérés de charges. Il aurait encore demandé aux locataires de porter leurs avances sur charges de 200 à 270 euros à partir du 1er janvier 2025. 3 Les locataires n’auraient donné aucune suite à ces sommations et n’auraient pas adapté le montant des loyers. Un troisième rappel des impayés actualisé à la date du 7 janvier 2025 pour un montant de 2.999,88 euros du chef de loyers impayés et 1.289,07 euros au titre des soldes de charges pour les exercices 2022 et 2023 aurait été envoyé aux locataires. Dans ce courrier, il aurait réitéré la demande de porter les avances sur charges à 270 euros à partir du 1er janvier 2025. A la date de la requête, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) auraient ainsi été redevables de 3.666,52 euros de loyers impayés, de 1.289,07 euros d’arriérés de charges locatives pour les exercices 2022 et 2023 et de (3 x 70 =) 210 euros d’avances sur charges impayées pour janvier, février et mars 2025. PERSONNE2.) et PERSONNE3.) A l’audience du 30 juin 2025, PERSONNE2.), muni d’une procuration, a déclaré représenter également PERSONNE3.) à l’instance. Il demande au tribunal de sursoir à statuer en attendant la décision à prendre par la Commission des loyers de la Ville de Luxembourg suite au dépôt de sa requête en fixation du loyer en date du 19 juin 2025. A titre subsidiaire, PERSONNE2.) demande de déclarer la demande adverse en paiement d’arriérés de loyers non fondée. Les décisions des 20 et 28 mars 2024 seraient à considérer comme nulles et non avenues en raison de la violation par la Commission des loyers de la Ville de Luxembourg des règles du débat contradictoire. Faute de notification régulière du jugement du 30 octobre 2024, il n’aurait pas été en mesure de faire appel contre la décision d’irrecevabilité du tribunal de paix. Il n’aurait appris qu’en avril 2025, en s’enquérant auprès du greffe du tribunal, que le facteur aurait déposé deux avis de notification du jugement en date du 4 novembre 2024. Or, de tels avis n’auraient jamais été réceptionnées ni par lui-même ni par PERSONNE3.). PERSONNE2.) conteste en coutre avoir reçu les courriers recommandés invoqués par la partie adverse. Ce ne serait que suite à sa demande, par courrier recommandé en date du 8 mai 2024, que PERSONNE1.) lui aurait fait parvenir les décomptes des charges locataires pour les exercices 2022 et 2023 actuellement réclamés, ce par voie d’e-mail en date du 15 juin 2025. Par rapport à la demande en paiement du solde des charges locatives, PERSONNE2.) se réfère à un courrier lui adressé par PERSONNE1.) en date du 12 juillet 2023, suivant lequel « […] vous êtes créditeur de la somme de 151,83 euros. Je vous propose de laisser cette somme en crédit pour les charges de l’année 2023. » Il conteste le décompte corrigé du 26 juillet 2023 versé par le bailleur. Ce dernier n’aurait communiqué aucune 4 preuve de l’approbation des décomptes de charges par l’assemblée générale des copropriétaires. En ce concerne les charges pour l’année 2023, Il conteste la demande en son quantum. Il résulterait du décompte versé que le total du lot loué s’élève à 3.103,06 euros et non pas au montant de 3.206,02 euros réclamé par le bailleur. Compte tenu des avances sur charges payées en 2023 et du crédit suite au décompte pour 2022, il serait redevable d’un montant de (3.103,06 – 2.100 - 151,83 =) 851,23 euros. En l’absence d’information quant à une adaptation du montant des avances, les avances sur charges n’auraient pas été adaptées à 270 euros par mois. Appréciation La recevabilité La demande, régulière en la forme, est à déclarer recevable. Il importe de retenir que le fait pour la partie bailleresse de réclamer actuellement des loyers venus à échéance après le dépôt de la requête ne porte pas à conséquence, alors qu’une telle augmentation de la demande est à qualifier de demande additionnelle qui présente un lien suffisant avec les prétentions originaires et est donc recevable. La surséance à statuer La surséance à statuer est le procédé qui consiste pour une juridiction à ne pas prendre une décision sur le litige dont elle est saisie en attendant l’intervention d’un événement futur, en principe certain dans sa survenance, mais plus ou moins éloigné dans le temps (Thierry HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé au Grand-Duché de Luxembourg, éd. Paul BAULER, p. 442 et s.). Généralement, le sursis à statuer est prononcé en considération d’une bonne administration de la justice, notamment lorsqu’une décision à rendre dans le cadre d’une autre instance pendante est de nature à influer sur la solution de la contestation. Le juge saisi de cette contestation préfère suspendre l’instance en attendant la décision à intervenir. Il est à noter que les parties ayant perdu la maîtrise de l’instance, c’est le juge qui veille au bon déroulement de la procédure : le juge trouve dans ce pouvoir général la possibilité de suspendre l’instance dans des situations non prévues par les textes. Cette faculté est admise très largement en jurisprudence, et le juge dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour apprécier l’opportunité du sursis à statuer, sa durée et ses modalités, étant précisé que la décision du juge prononçant un sursis n’a pas à être motivée et échappe au contrôle de la Cour de cassation (Jurisclasseur, Procéd. Civ., Suspension d’instance, fasc. 679, édit. mars 2000, n° 62 et 63). 5 L’appréciation portée sur l’opportunité de surseoir à statuer et sur les modalités concrètes de la mesure relève du pouvoir discrétionnaire de la seule juridiction qui statue. La connexité suppose que des demandes soient formées dans des affaires différentes, la différence peut tenir aux parties, à l’objet et au fondement des demandes. Il suffit que les deux litiges, prétendument connexes, se trouvent dans un lien de dépendance, de corrélation ou de subordination et que la solution donnée à l’un est de nature à influencer la solution à donner à l’autre. Dans toutes les procédures peuvent apparaître des situations où il peut paraître plus opportun au tribunal de tenir la procédure momentanément en suspens, au lieu de prendre d’ores et déjà une décision. Le sursis à statuer ne s’impose que si un lien assez étroit unit les deux actions et crée un risque de contradiction entre les décisions à intervenir. Il faut qu’il y ait influence certaine ou possible de la décision pénale sur le résultat de l’action civile. En l’espèce, il y a lieu de constater par un courrier daté du 18 juin 2025 adressé au Service Logement de la Ville de Luxembourg, PERSONNE2.) demande de constater la nullité des décisions des 20 et 28 mars 2024 et de fixer le loyer à 1.350 euros par mois depuis le 1er novembre 2023. La Ville de Luxembourg a accusé réception de la requête par courr