## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-07-14, n° 2555 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 2555/25 du 14/07/2025 L-BAIL-709/24 Audience publique du quatorze juillet deux mille vingt-cinq ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause e n t r e PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse, représentée par la société PAULY AVOCATS SARL, établie et ayant son siège social à L1924 Luxembourg, 43, rue Emile Lavandier, inscrite à la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B255262, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Michaël PIROMALLI, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à Luxembourg, comparant à l’audience par Maître Michel CLEMEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, laquelle se présenta pour compte de la société à responsabilité limitée RODESCH AVOCATS A LA COUR SARL, et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, comparant à l’audience par Maître Marc-Olivier ZARNOWSKI, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. Faits L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 27 septembre 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 19 novembre 2024 à 9.00 heures, salle JP 0.15. Après deux remises, l’affaire fixée péremptoirement fut utilement retenue à l’audience publique du mardi, 3 juin 2025 à 9 heures, salle JP 0.15, lors de laquelle Maître Michel CLEMEN, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE1.), et Maître Marc-Olivier ZARNOWSKI, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE2.) ,furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Exposé du litige Par contrat de bail signé le 4 mars 2005 avec effet au 1er avril 2005, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.), pour une durée de trois années, reconductible tacitement d’année en année, un appartement sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 850 euros et d’une avance sur charges de 75 euros, payables ensemble et d’avance le premier de chaque mois. Par requête déposée le 27 septembre 2024 au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater la résiliation du contrat de bail intervenue par courrier du 20 octobre 2023 avec effet au 1er avril 2024 et pour voir condamner PERSONNE2.) au paiement de la somme de 4.100 euros, outre les intérêts. Elle demande encore la condamnation de PERSONNE2.) au paiement de la somme de 2.999,18 euros, outre les intérêts, au titre de charges locatives impayées pour les années 2018 à 2023 et la somme de 3.749 euros, outre les intérêts, au titre de la réparation des dégâts locatifs. Elle demande enfin la majoration du taux d’intérêts de trois points, l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500 euros, la condamnation de PERSONNE2.) au paiement des frais et dépens de l’instance et à voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire. Les moyens et prétentions des parties A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que PERSONNE2.) aurait résilié le contrat de bail conclu entre parties suivant courrier du 20 octobre 2023 et que cette résiliation serait contraire aux dispositions contractuelles pour être intervenue plus de trois mois avant la date d’échéance du contrat. Par conséquent, la résiliation ne prendrait effet que le 1er avril 2024 et PERSONNE2.) resterait redevable des loyers et avances sur charges pour les mois de décembre 2023 à mars 2024. PERSONNE1.) fait encore valoir que suite au départ de PERSONNE2.), elle aurait fait dresser un état des lieux de sortie en date du 24 avril 2024 duquel il ressortirait que les lieux loués seraient affectés de multiples désordres dont la réparation incomberait au locataire. 2 Elle réclame le paiement d’un montant de 3.749 euros au titre des frais de remise en état, ce montant se composant comme suit : - Travaux de peinture……………………………………………………...1.745,37 euros Travaux dans la salle de bains……………………………………………1.611,15 euros Remplacement du volet……………………………………………………392,48 euros A l’audience des plaidoiries du 3 juin 2025, PERSONNE1.) a augmenté sa demande en paiement des charges locatives à concurrence de la période allant du mois de janvier au mois de mars 2024 inclus, pour la porter à la somme totale de 3.005,49 euros. Il y a lieu de lui en donner acte. PERSONNE2.) conteste l’ensemble des demandes pour être non fondées. En ce qui concerne la résiliation du contrat de bail, elle fait valoir que ce serait le bailleur qui aurait résilié le contrat de bail et que suite à cette résiliation, elle l’aurait informé de son intention de quitter les lieux pour le 30 novembre 2023. Elle explique encore avoir remis les clés au bailleur par un envoi recommandé et avoir fait dresser un procès-verbal constat en date du 30 novembre 2023. Elle conteste par conséquent être redevables des loyers et avances sur charges pour la période allant du 1er décembre 2023 au 31 mars 2024. A titre subsidiaire, elle demande la réduction de la demande au motif que le loyer aurait été de 850 euros et non pas de 950 euros comme repris dans le décompte adverse. En tout état de cause, elle sollicite la réduction de la demande à concurrence d’au moins deux mois de loyer. PERSONNE2.) conteste encore la demande en paiement des décomptes de charges motifs pris que les montants y repris ne seraient pas justifiés. Elle expose qu’elle aurait, à plusieurs reprises, demandé au bailleur d’augmenter les avances sur charges, ce que ce dernier aurait accepté. Dès lors, elle aurait payé plus que l’avance mensuelle prévue au contrat de bail, à savoir les montants suivants: - 1er juillet 2018 au 30 juin 2021 : 2.100 euros, 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 : 2.180 euros, 1er juillet 2022 à la fin du contrat : 2.340 euros. Elle soutient que ce surplus de charges n’aurait pas été pris en compte par le bailleur. Par ailleurs, plusieurs montants réclamés ne seraient pas justifiés par des pièces tandis que d’autres feraient l’objet d’une double facturation. Enfin, elle expose que pour l’année 2023, il y aurait lieu d’appliquer un pro rata alors qu’elle aurait quitté les lieux en date du 30 novembre 2023. Elle conteste enfin les frais de remises en état alors qu’elle aurait occupé les lieux loués pendant près de 20 années et que les prétendus dégâts résulteraient d’une usure normale des lieux. PERSONNE1.) ne conteste pas avoir résilié le contrat de bail en date du 16 octobre 2023 pour motif grave et légitime consistant en des travaux d’envergure dans les lieux loués. Elle conteste toute remise des clés contradictoire avec la réalisation d’un état des lieux de sortie en bonne et 3 due forme. Elle expose encore n’avoir jamais donné son accord pour une libération anticipée des lieux. En ce qui concerne le loyer, elle explique que celui-ci aurait été augmenté à la somme mensuelle de 950 euros, tel que cela résulterait des extraits de comptes versés en cause par PERSONNE2.). Elle conteste tout paiement d’un quelconque surplus de charges et soutient que les contestations adverses seraient vagues et imprécises. De même, le pro rata pour l’année 2023 aurait bien été appliqué. En ce qui concerne les dégâts locatifs, elle maintient que ceux-ci dépasseraient une usure normale des lieux. Appréciation 1. La résiliation du contrat de bail et les arriérés de loyer et avances sur charges Aux termes du contrat de bail conclu entre parties, « Le contrat de bail est conclu pour une durée de 3 (trois) ans à partir du 01 avril 2005 à condition que l’objet du bail soit libre d’occupation. Au cas où il n’est pas dénoncé par lettre recommandée 3 (trois) mois avant son échéance par l’une des parties au contrat, il est reconduit à chaque fois de 1 (un) an ». Le contrat de bail ne peut être résilié que s’il est venu à terme ou s’il est à durée indéterminée. Le contrat de bail à durée déterminée ne peut être résilié qu’à son terme. Le préavis à respecter se situe nécessairement par rapport à l’échéance du bail. En d’autres termes, le délai de résiliation de trois mois devant être observé dans le cadre d’un bail conclu à durée déterminée se situe nécessairement par rapport à la date d’expiration de ce bail, c’est-à-dire par rapport à la durée de ce bail, qui est à respecter (Justice de Paix de et à Luxembourg 28 mai 2008, rép. fisc. n° 1995/08 ; Justice de Paix de et à Luxembourg 15 juillet 2010, rép. fisc. n° 3036/10 confirmé en instance d’appel Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg 30 novembre 2010, n° 132.404 ; Justice de Paix de et à Luxembourg 20 mars 2019, rép. fisc. n° 975/19). En l’occurrence, le contrat de bail stipule que le bail est conclu pour une durée initiale de trois ans et que, en l’absence de résiliation avec préavis de trois mois, il sera automatiquement prorogé pour un nouveau terme d’un an. Il en découle qu’en vertu des stipulations expresses du contrat et faute de résiliation du bail aux échéances respectives en 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, il s’est en principe prorogé pour une nouvelle durée d’un an venant à échéance le 31 mars 2024. Le congé donné prématurément n’est pas nul, mais ses effets sont simplement reportés jusqu’à la date pour laquelle il aurait pu être signifié. Il est constant en cause que suivant courrier du 16 octobre 2023, PERSONNE1.) a résilié le contrat de bail moyennant un préavis de 6 mois prenant fin le 1er avril 2024 pour cause de travaux dans l’appartement. 4 PERSONNE2.), sans contester le motif de résiliation ni la validité de celle-ci, a, à son tour, résilié le contrat de bail suivant courrier du 20 octobre 2023, moyennant un délai de préavis de 3 mois. En l’absence de contestation de la part de PERSONNE2.) quant à la validité de la résiliation effectuée par suivant courrier du 16 octobre 2023, il y a lieu de retenir que le contrat de bail a été valablement résilié à son terme, à savoir le 1er avril 2024, moyennent le respect d’un préavis de 6 mois, résilié par PERSONNE1.) pour motif grave et légitime en vue de la réalisation de travaux d’envergure. En ce qui concerne la résiliation effectuée par PERSONNE2.), le courrier du 20 octobre 2023 est rédigé comme suit : «Madame PERSONNE3.), Suite à votre courrier du 16.10.2023 ou vous me résilier mon contrat de Bail du 1.4.2005 pour travaux à effectuer dans mon appartement, sis à ADRESSE3.) au rez de chausser du ADRESSE3.). Je tiens à vous informer que je résilié mon contrat de Bail du 1.4.2005. Le délai de préavis de 3 (trois) mois commencera à compter de la réception de la présente lettre recommandée avec AR. L’état des lieux de sortie du logement que j’occupe se fera à mon départ au plus tard à la fin du Bail ». Le tribunal déduit de ce courrier que PERSONNE2.) entend résilier le contrat de bail anticipativement en respectant un préavis de trois mois. Le tribunal relève que cette résiliation du bail par la locataire ne contient aucun motif, de sorte que cette résiliation ne peut être considérée comme une résiliation aux torts du bailleur pour manquement de sa part à ses obligations. De plus, elle ne respecte pas les dispositions contractuelles en termes d’échéance du bail. La résiliation faite par PERSONNE2.) par courrier du 20 octobre 2023 ne met donc pas fin au bail avec effet après expiration d’un délai de préavis de trois mois, mais en principe uniquement avec effet à sa prochaine échéance, soit le 1er avril 2024. Si le locataire résilie le contrat de bail avant son terme, le b