## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-07-14, n° 2561 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 2561/25 du 14/07/2025 L-BAIL-270/24 Audience publique du quatorze juillet deux mille vingt-cinq ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause e n t r e PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse, comparant en personne, et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, comparant en personne. Faits L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 16 avril 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 4 juin 2025 à 9.00 heures, salle JP 0.15. Après quatres remises, l’affaire fixée péremptoirement fut utilement retenue à l’audience publique du mardi, 17 juillet 2025 à 9 heures, salle JP 0.15, lors de laquelle PERSONNE1.) et PERSONNE2.) furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Exposé du litige Suivant contrat de bail conclu le 1er février 2020 avec effet au même jour, PERSONNE2.) a donné en colocation à PERSONNE1.), pour une durée de deux années, reconductible tacitement d’année en année, un appartement sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.000 euros et d’une avance sur charges de 200 euros, payables ensemble et d’avance le premier de chaque mois. Les parties ont mis fin au contrat de bail en date du 27 décembre 2023. Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg le 16 avril 2024, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement de la somme de 2.200 euros au titre de la restitution de la garantie locative, outre les intérêts. Elle sollicite encore la condamnation de PERSONNE2.) au paiement des frais et dépens de l’instance. Les moyens et prétentions des parties A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que PERSONNE2.) retiendrait de manière abusive la garantie locative alors qu’aucun arriéré de loyer et charges locatives ne serait redû et que les lieux loués ne présenteraient aucun dégât locatif. A l’audience des plaidoiries du 17 juin 2025, PERSONNE1.) a sollicité la condamnation de PERSONNE2.) au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais de maintenance payés par elle lors de son entrée dans les lieux loués ainsi que la somme de 200 euros au titre du loyer pour la période allant du 27 au 31 décembre 2023 inclus. PERSONNE2.) conteste la demande au motif que des arriérés de charges seraient encore redus et que les lieux loués seraient affectés de dégâts locatifs. Il demande, à titre reconventionnel, la condamnation d’PERSONNE1.) au paiement de la somme de 3.038,80 euros se composant comme suit : - Décompte charges 2022 760,47 euros, Décompte charges 2023 384,60 euros Décompte charges 2023 233,60 euros Nouvelle hotte 241,41 euros Nouveau lave-vaisselle 231,07 euros Bacs congélateur + frigo+four 57,63 euros 2 - Réparation Grethen du 07.06.2023 411,36 euros Réparation Grethen du 31.03.2024 271,64 euros Réparation Metalica du 10.11.2023 126,15 euros Réparation Metalica du 09.01.2024 86,87 euros Nettoyage et réparations non exécutés 234 euros PERSONNE1.) n’a pas contesté le montant des charges locatives réclamé par PERSONNE2.). Elle a toutefois contesté les dégâts locatifs allégués. Appréciation Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande. La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi. 1. La demande en rejet des pièces A l’audience des plaidoiries du 17 juin 2025, PERSONNE2.) a sollicité le rejet des pièces communiquées par PERSONNE1.) motif pris qu’il ne les aurait pas reçues. Il explique que le facteur serait passé le lundi 16 juin 2025 à son domicile et qu’étant donné qu’il aurait été absent, il n’aurait pas pu se voir remettre le courrier recommandé. Il serait passé au bureau de poste le même jour, mais il n’aurait pas pu récupérer le courrier alors qu’une remise ne serait possible qu’à partir du jour suivant l’avis de passage du facteur, donc le 17 juin 2025, jour de l’audience. PERSONNE1.) a indiqué avoir envoyé les pièces par courrier recommandé avant l’audience comme cela lui avait été indiqué par le tribunal. Il convient de rappeler que, conformément à l’article 64 du nouveau code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les éléments de preuve qu’elles produisent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. Aux termes de l’article 279, alinéa 1er du nouveau code de procédure civile, il est disposé que : « La partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance ». L’article 282 du même code dispose, par ailleurs, que « Le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile ». La communication des pièces a pour objectif de porter à la connaissance de l’adversaire les documents écrits préexistants invoqués par le demandeur pour fonder ses prétentions ou par le défendeur pour arguer du rejet de la demande. Toute pièce qui n’est pas communiquée en temps utile est écartée des débats. L’appréciation du caractère utile de communication incombe à la juridiction saisie du litige. Cette communication doit se faire suffisamment tôt (Thierry HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé, nos 539, 540 et 541). La communication des pièces doit se faire de telle manière que la partie adverse ait matériellement le temps d’en prendre inspection pour préparer sa défense. 3 En l’espèce, PERSONNE1.) a communiqué des pièces à PERSONNE2.) et au tribunal par courrier recommandé daté du 12 juin 2025. Les pièces versées en cause ont été communiquées par voie postale un vendredi, soit 5 jours avant l’audience des plaidoiries. En tenant compte des délais postaux et du fait que l’envoi s’est fait un vendredi pour une audience le mardi, le tribunal retient que la communication des pièces s’est faite tardivement, mettant la partie défenderesses dans l’impossibilité d’instruire utilement ce volumique document. Il s’ensuit qu’il y a lieu d’écarter des débats la farde de pièces produites par PERSONNE1.), ceci dans un souci de respect des droits de la défense. 2. Au fond Le tribunal est saisi d’une demande émanant d’PERSONNE1.) tendant à obtenir, entre autres, la restitution de la garantie locative payée par elle ne début de bail. La garantie locative n’est remboursable que si le preneur justifie de l’exécution de ses obligations et de la réparation d’éventuels dégâts locatifs. N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur n’est tenu de remettre le solde revenant au locataire qu’au moment où la garantie n’a plus de raison d’être. La garantie locative est en effet une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P. 31 n° 2/2001, n° 65). Avant d’apprécier le bien-fondé de la demande concernant la restitution de la garantie locative, il y a lieu d’analyser les demandes reconventionnelles formulée par PERSONNE2.) pour s’opposer à la demande. 2.1.Les demandes formulées par PERSONNE2.) a) Les charges locatives PERSONNE2.) sollicite la condamnation d’PERSONNE1.) au paiement d’un montant de 1.378,68 euros se composant comme suit : - Décompte charges 2022…………………………………………………..760,47 euros Décompte charges 01.01.2023-31.05.2023……………………………….384,60 euros Décompte charges 01.04.2023-31.12.2023……………………………….233,60 euros PERSONNE1.) n’a pas contesté les montants réclamés ni être redevable des décomptes de charges pour les années 2022 et 2023. 4 Il y a partant lieu de déclarer la demande de PERSONNE2.) fondée à concurrence de la somme de 1.378,68 euros. b) Les dégâts locatifs PERSONNE2.) réclame le montant de 1.660,13 euros au titre des dégâts locatifs. Suivant l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, alors que l’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil il n’incombe partant pas de prouver que la dégradation est imputable au locataire, mais il lui suffit de prouver que pendant la jouissance des lieux il y a eu dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur. Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 114, Pas. 31, p. 343 ; Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 5 février 1987, n° 35.323 du rôle). Le preneur n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové. Par conséquent, seule la réparation de dégâts imputables au locataire et qui ne résultent pas d’une usure normale peut être mise à charge du preneur. Il est évident que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure. En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 27 mars 2012, BIJ n °8/12 p.157). L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non imputable au locataire (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 3 juillet 1997, n° 58795 ; Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 21 octobre 2014, n° 160.810 du rôle ; M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 114). 5 Le droit à indemnité du bailleur naît dès le départ du preneur si ce dernier n’a pas effectué les réparations nécessaires avant cette date. Le preneur ne pourrait subordonner l’indemnisation des dégâts locatifs qui lui sont imputables à l’exécution effective des travaux de réparation par le bailleur (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 13 octobre 2000, n° 65592 ; M. HARLES, op. cit., n° 121). Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution faut