Le présent arrêt de la Cour d'appel du Grand-Duché de Luxembourg, septième chambre, rendu en matière de référé le 15 juillet 2025, apporte une précision utile sur la mise en œuvre de la servitude dite de « tour d'échelle » devant le juge des référés. La Cour rappelle que cette servitude, abolie par le Code civil mais réintroduite par la jurisprudence au nom de la nécessité, ne peut être invoquée par la voie du référé que si les conditions de l'article 932, alinéa 1er, ou de l'article 933, alinéa 1er, du Nouveau Code de procédure civile sont démontrées à suffisance de droit. Elle censure le premier juge en ce qu'il a retenu une contestation sérieuse fondée sur un recours en annulation de l'autorisation de bâtir, moyen qui échappe au pouvoir d'appréciation sommaire du juge des référés, et confirme néanmoins l'ordonnance entreprise par substitution de motifs, faute pour les appelants de rapporter la preuve de l'urgence ou de l'imminence du dommage. L'arrêt souligne ainsi l'exigence probatoire pesant sur le demandeur en référé, qui ne saurait se contenter d'affirmations générales sur la nécessité de travaux de conservation. ## I. Faits et procédure Les époux GROUPE1.) sont propriétaires d'une maison unifamiliale récemment construite, dont la façade doit faire l'objet de travaux d'isolation et de pose d'un enduit de finition. Ces travaux supposent l'installation d'un échafaudage sur la propriété voisine appartenant à la société SOCIETE1.) S.à r.l., qui a refusé de consentir à un accès conventionnel. Par exploit du 6 novembre 2024, les époux GROUPE1.) ont assigné la société SOCIETE1.) devant le président du tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en référé. Ils sollicitaient la constatation du refus, l'autorisation de passage pour une durée maximale de huit semaines, sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée et par jour de retard, la mise à leur charge de la réparation de tout dommage occasionné, ainsi qu'une indemnité de procédure de 1.500 euros. Par ordonnance du 6 février 2025, le vice-président du tribunal, siégeant en référé, a rejeté l'exception de défaut de qualité à agir, déclaré la demande irrecevable, débouté les demandeurs de leur demande d'indemnité de procédure, ordonné l'exécution provisoire et laissé les frais à leur charge. Le premier juge a estimé que l'action administrative en annulation de l'autorisation de bâtir, fondée notamment sur le non-respect des distances réglementaires, rendait la demande sérieusement contestable, la maison étant construite en limite de propriété. Les époux GROUPE1.) ont interjeté appel par exploit du 20 février 2025, sollicitant la réformation de l'ordonnance sur le fondement des articles 932 et suivants, ainsi que 20 du Nouveau Code de procédure civile. La société SOCIETE1.) conclut à la confirmation par adoption de motifs et réclame une indemnité de procédure de 2.000 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème de droit : l'existence d'une contestation sérieuse tirée d'un recours en annulation de l'autorisation de bâtir.** La question était de savoir si l'introduction, devant la juridiction administrative, d'un recours en annulation de l'autorisation de construire faisait obstacle à la demande de passage fondée sur la servitude de tour d'échelle, en raison d'une contestation sérieuse au sens de l'article 932, alinéa 1er, du Nouveau Code de procédure civile. La Cour répond par la négative et censure sur ce point le premier juge. Elle relève que la vérification du respect de la réglementation urbanistique est « sans incidence sur une éventuelle nécessité pour les appelants de passer sur la propriété de l'intimée pour effectuer des travaux indispensables ». Le moyen tiré de la légalité de l'autorisation de bâtir échappe au pouvoir d'appréciation sommaire du juge des référés, lequel ne peut trancher des questions relevant de la compétence exclusive du juge administratif. La contestation invoquée n'était donc pas une contestation sérieuse au sens du texte. **Second problème de droit : la démonstration de l'urgence et de l'imminence du dommage.** Le juge d'appel devait ensuite examiner si les conditions de fond des articles 932, alinéa 1er, et 933, alinéa 1er, étaient réunies. La Cour rappelle que l'urgence s'apprécie à la date de la décision et qu'il y a urgence « toutes les fois que le retard apporté à une solution provisoire met en péril les intérêts d'une des parties ». Elle précise que, même si l'article 933, alinéa 1er, n'exige pas expressément l'absence de contestation sérieuse, le juge des référés doit néanmoins analyser les