Il est des décisions dont la portée réside moins dans leur dispositif que dans la manière dont le juge refuse la solution radicale que la loi paraît offrir. Par le jugement n° 1121/2025 rendu le 16 juillet 2025 par la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail commercial, le juge de paix Anne-Laure Sedrani était saisi d'une demande de résiliation judiciaire d'un bail de bureau, assortie de la demande de déguerpissement, pour arriérés de loyers. Le juge rappelle, à la suite d'une doctrine constante, que le non-paiement des loyers aux échéances constitue en principe une cause de résiliation, que celle-ci peut être prononcée même après apurement de l'arriéré au regard des antécédents et du retard systématique, mais qu'elle doit demeurer proportionnée à la gravité de l'inexécution. Appréciant la situation à la date de sa décision, il retient que l'apurement intégral des arriérés, intervenu avant les plaidoiries, commande de réserver le volet résolutoire, afin de permettre aux locataires d'exécuter désormais leurs obligations, sous la menace d'une réouverture immédiate du litige en cas de nouveau défaut de paiement de deux mois. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 1er avril 2024, la société SOCIETE1.) s.àr.l. a donné en location à trois sociétés à responsabilité limitée, les sociétés SOCIETE2.) s.àr.l., SOCIETE3.) s.àr.l.-s et SOCIETE4.) s.àr.l., un bureau situé à ADRESSE1.), moyennant un loyer mensuel de 400 euros. Des défauts de paiement sont apparus à partir de l'automne 2024. Une procédure de réorganisation judiciaire a été ouverte, le 13 novembre 2024, à l'encontre des sociétés SOCIETE2.) et SOCIETE4.). Par requête déposée au greffe le 27 mai 2025, la bailleresse a sollicité la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout, des trois locataires au paiement de 3.600 euros d'arriérés pour la période d'août 2024 à mai 2025, outre les intérêts, la résiliation judiciaire du bail, le déguerpissement des lieux et une indemnité de procédure de 1.000 euros. À l'audience des plaidoiries du 3 juillet 2025, la demanderesse a renoncé à sa demande pécuniaire, la somme ayant été entre-temps acquittée, et a maintenu ses autres prétentions. Les défenderesses s'y sont opposées. Le tribunal a pris l'affaire en délibéré et a prononcé son jugement le 16 juillet 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée était la suivante : un bailleur peut-il obtenir la résiliation judiciaire d'un bail commercial pour défaut de paiement de loyers lorsque le preneur a, avant l'audience, apuré l'intégralité de l'arriéré et les loyers échus postérieurement à la requête ? Le juge commence par écarter le moyen tiré de la procédure de réorganisation judiciaire. Il relève que l'ouverture de cette procédure n'est intervenue qu'à un moment où les impayés étaient déjà constatés, et surtout que la colocataire SOCIETE3.), qui n'était pas concernée par cette procédure, pouvait prendre en charge le loyer, ce qu'elle n'a pas fait. L'excuse tirée d'un « malentendu » sur l'ordre de paiement des créanciers ne constitue donc pas une cause d'exonération. Il retient ensuite le principe, emprunté à la doctrine et à la jurisprudence citées (M. Harles, TAL 23 octobre 1998), selon lequel le bailleur qui met son bien à disposition est en droit de compter sur des rentrées régulières et ne saurait être contraint d'attendre des mois avant de faire valoir ses droits. Le manquement est donc établi : les locataires ont accusé des retards et des arriérés. Le cœur du raisonnement tient toutefois à l'appréciation de la gravité. Citant M. La Haye et J. Vankerckhove, le juge rappelle que la résiliation suppose une inexécution grave imputable au débiteur et que le juge doit proportionner la sanction aux circonstances. Il tient compte, à cet effet, de deux éléments postérieurs à la requête : le paiement, le 2 juillet 2025, de l'arriéré réclamé, puis celui des loyers de juin et juillet 2025. Au regard de ces efforts et de l'absence actuelle de tout arriéré, il estime disproportionné de prononcer immédiatement la résiliation et ses conséquences, et réserve ce volet. Il fixe une nouvelle audience et prévoit que la partie la plus diligente pourra saisir à nouveau le tribunal si deux mois de loyers demeurent impayés. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique La décision mérite l'attention à