Le jugement n° 1146/25 rendu le 16 juillet 2025 par la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, illustre les exigences probatoires qui pèsent sur le bailleur saisi d'une demande de résiliation du contrat de bail pour fautes graves du locataire. Le juge de paix rejette l'ensemble des neuf griefs articulés par la bailleresse, qu'il examine un à un : deux d'entre eux sont écartés en raison d'un accord intervenu entre parties en cours d'instance, les autres faute de preuve suffisante ou du fait de pièces produites par le locataire qui contredisent les allégations. La décision rappelle, en outre, le standard jurisprudentiel de la faute dans l'exercice du droit d'agir en justice, pour refuser l'indemnité sollicitée par le locataire au titre de la procédure abusive et vexatoire. Elle accorde toutefois une indemnité de procédure de 500 euros au défendeur, qui est mise à la charge de la demanderesse. Ce jugement, par sa rigueur probatoire et son application classique de la théorie de l'abus du droit d'ester, offre un enseignement pratique utile à tout bailleur envisageant une action en résiliation. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail conclu le 24 mars 2018 avec effet au 1er mars 2018, le bailleur, PERSONNE1.), a donné en location à PERSONNE2.) un appartement situé au deuxième étage d'un immeuble, moyennant un loyer mensuel de 900 euros et des avances sur charges de 200 euros. Il est constant qu'un bail antérieur avait existé entre le locataire et une tierce personne, sans que la production d'un écrit à ce titre ne soit intervenue. Par requête déposée le 24 février 2025, la bailleresse a sollicité la résiliation du bail pour fautes graves de la locataire, ainsi que la condamnation de celle-ci à déguerpir dans les huit jours de la notification du jugement. Elle invoquait neuf manquements : le non-paiement des avances sur charges depuis le 1er mars 2018 ; le défaut d'assurance des lieux malgré mises en demeure ; des tapages nocturnes ayant nécessité l'intervention de la police ; l'absence de fourniture de la garantie locative contractuelle ; une sous-location ou une occupation par un nombre de personnes excédant celui prévu au contrat ; le stockage des sacs poubelles dans la cave, sans acquisition du bac prévu ; la détention de trois chats alors qu'un seul était autorisé ; enfin, des menaces et injures envers la bailleresse et les autres occupants de l'immeuble, ainsi que des tromperies pendant treize années. Au cours de l'instance, les parties ont trouvé un accord sur les questions pécuniaires, la demanderesse ne formulant plus de prétention financière. Elle a néanmoins maintenu ses demandes en résiliation et en déguerpissement. Le locataire, pour sa part, a contesté l'ensemble des griefs, réclamant en reconventionnel une indemnité de 1 500 euros pour procédure abusive et vexatoire ainsi qu'une indemnité de procédure de 500 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait deux questions. La première consistait à déterminer si les manquements allégués par le bailleur étaient établis à un degré suffisant pour fonder la résiliation judiciaire du bail pour faute grave du locataire. La seconde visait à apprécier si l'action engagée par le bailleur dégénérait en faute ouvrant droit à réparation au profit du défendeur. Sur le premier point, le tribunal procède à un examen méthodique de chacun des reproches. Les griefs tenant au non-paiement des avances sur charges et à la garantie locative sont écartés au motif que, compte tenu de l'arrangement intervenu entre parties, la demanderesse avait « forcément renoncé » à ces moyens, ce qu'elle a d'ailleurs confirmé à l'audience. Le défaut d'assurance est rejeté sur le fondement des pièces versées par le locataire, dont il résulte qu'un contrat d'assurance habitation couvrait le logement depuis le 10 octobre 2013. Pour les autres griefs — tapages nocturnes, sous-location ou surpeuplement, stockage des déchets, menaces et injures, tromperies —, le tribunal relève que la bailleresse n'a produit aucune pièce à l'appui de ses affirmations, et que son propre courrier du 26 mars 2024, versé par la défenderesse, les contredit. S'agissant de la détention de chats, le tribunal retient que la bailleresse ne conteste pas avoir toléré la présence d'un second animal, la présence d'un troisième étant demeurée au stade de la pure allégation. Le tribunal conclut en conséquence au rejet de la demande en résiliation. Sur le second point, le juge rappelle la définition classique de l'abus du droit d'agir en justice : l'exercice de l'action dégénère en faute lorsque l'attitude du pl