## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-07-16, n° 2624 (JPLCIVIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-civil-1/20260608-120350/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 2624/25 L-CIV-91/24 Audience publique extraordinaire du 16 juillet 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1 ) PERSONNE1.), et 2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.) parties demanderesses au principal parties défenderesses sur reconvention représentée par la société INTERDROIT SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-4018 ESCH-SUR-ALZETTE, 38, rue d’Audun, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B217690, inscrite à la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Dogan DEMIRCAN, avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-Alzette comparant à l’audience par Maître Dogan DEMIRCAN, avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-Alzette et PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention représentée par la société à responsabilité limitée Etude d’avocats GROSS & Associés SARL, établie et ayant son siège social à L-2155 LUXEMBOURG, 78, Mühlenweg, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de 2 Luxembourg sous le numéro B250053, représentée aux fins de la présente procédure par Maître David GROSS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg comparant à l’audience par Maître Bruno MARTINS, avocat à la Cour, en remplacement de Maître David GROSS, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg ---------------------------------------------------------------------------------------------------------Faits Par exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN du 23 janvier 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) firent donner citation à PERSONNE3.) à comparaître le jeudi, 22 février 2024 à 15.00 heures devant le tribunal de paix de et à Luxembourg pour y entendre statuer conformément à la citation prémentionnée et annexée au présent jugement. À l’appel de la cause à la prédite audience publique, l’Etude d’avocats GROSS & Associés SARL se présenta pour PERSONNE3.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 15 avril 2024. Par la suite, l’affaire fut refixée à plusieurs reprises. À l’audience du 18 juin 2025 à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Dogan DEMIRCAN, en représentation de la société INTERDROIT SARL, et Maître Bruno MARTINS, en remplacement de Maître David GROSS, ce dernier en représentation de l’Etude d’avocats GROSS & Associés SARL, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: 1. Citation Par exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN du 23 janvier 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné citation à PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal aux fins de le voir condamner à leur payer la somme de 12.000.-EUR à titre de dommages et intérêts sur base de l’article 14 de la loi sur le bail d’habitation de 2006, avec les intérêts légaux à compter du 29 mars 2022, sinon à compter du 31 août 2023, sinon à compter de la présente citation, jusqu’à solde. Ils sollicitent encore une indemnité de procédure de 3.000.-EUR au vœu de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, la condamnation de PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance, ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir. À l’appui de leur demande, les requérants exposent que le 14 novembre 2005, ils ont pris en location un appartement sis à ADRESSE3.), auprès de PERSONNE3.) avec effet au 1er janvier 2006. Le loyer mensuel initialement fixé 3 à 850.-EUR aurait été progressivement augmenté pour atteindre finalement 1.000.-EUR, ainsi qu’il résulte d’un courrier du défendeur daté du 21 juillet 2019. Par courrier recommandé du 29 mars 2022, PERSONNE3.) aurait résilié le contrat de bail avec effet au 30 juin 2022, invoquant la nécessité d’effectuer des travaux de grande envergure. Par recommandé du 22 avril 2022, il aurait encore une fois résilié le bail, cette fois pour des besoins personnels, en vue de loger sa belle-mère. Comme les requérants auraient contesté ces deux résiliations, PERSONNE3.) aurait agi en justice. Par jugement n° 894/23 du 20 mars 2023, le tribunal de paix de et à Luxembourg aurait déclaré la résiliation du bail, motivée par la réalisation de travaux de grande envergure, bonne et valable, et aurait condamné les requérants à déguerpir des lieux. Ce jugement aurait été confirmé en appel, de sorte que les requérants auraient quitté les lieux en date du 31 août 2023. Devant les deux instances, PERSONNE3.) aurait justifié la résiliation du bail par la nécessité de procéder à d’importants travaux, à savoir : le remplacement des fenêtres, des travaux de pose d’un chauffage au sol, des travaux de pose de chape et de carrelage, des travaux d’isolation des murs intérieurs et extérieurs, l’isolation de la toiture, des travaux de peinture, le remplacement des portes ainsi que l’installation d’un système d’aération. Or, à d’innombrables reprises, les requérants seraient passés devant leur ancien domicile sans constater le début des travaux annoncés, à l’exception d’un simple nettoyage de la toiture. À aucun moment, ils n’auraient vu l’affichage d’un « point rouge » qui aurait attesté de l’obtention d’une autorisation de construire, pourtant indispensable pour certains des travaux que PERSONNE3.) affirmait vouloir réaliser. À la fin du mois de décembre 2023, les requérants auraient eu la surprise de découvrir que leur ancien logement était désormais occupé par de nouveaux locataires. Ainsi, non seulement les travaux invoqués à l’appui de la résiliation du bail n’auraient pas été entrepris, mais de surcroît, la belle-mère du défendeur pour laquelle un besoin personnel avait également été allégué n’aurait jamais intégré les lieux. En conséquence, les requérants sollicitent à titre de dommages et intérêts, sur base de l’article 14 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail d’habitation, la somme de 12.000.-EUR, correspondant à une indemnisation mensuelle de 1.000.-EUR sur une période de 12 mois. 2. Moyens et prétentions des parties développés à l’audience des plaidoiries Parties demanderesses 4 A l’audience des plaidoiries, les parties demanderesses ont maintenu leurs arguments, en insistant sur le fait que les travaux allégués n’ont, en réalité, jamais été réalisés dans l’ampleur annoncée, de sorte que la résiliation du bail n’aurait pas été justifiée. En effet, les travaux annoncés devant le juge, et plus précisément le remplacement des fenêtres, la pose d’un chauffage au sol, l’installation d’un système d’aération, l’isolation des murs et de la toiture, ainsi que la rénovation complète de la cuisine, n’auraient jamais été réalisés. Selon eux, seuls quelques travaux mineurs auraient été exécutés, tels que le réglage des fenêtres, représentant au mieux 15 % de ce qui avait été annoncé, et n’ayant pas nécessité leur éviction. Quant aux pièces versées par PERSONNE3.), les parties demanderesses soulèvent plusieurs points : - Elles font valoir que la pièce 2 produite par PERSONNE3.), à savoir un tableau listant les travaux prétendument effectués par la société SOCIETE1.) SARL, émane directement de sa propre société, dont il est à la fois gérant et associé unique. Il s’agirait dès lors d’un document purement unilatéral (de pure complaisance) dénué de force probante ; - Les photographies versées aux débats ne permettraient pas non plus d’établir la réalité de ces travaux. Elles seraient, elles aussi, unilatérales et non datées. Par ailleurs, elles ne montreraient que l’exécution de travaux mineurs et ne permettraient pas d’établir la réalisation du travail de chauffage au sol, ni le changement de fenêtres, ni l’installation d’une nouvelle cuisine. - Elles relèvent encore que les travaux mentionnés dans les factures ne correspondraient pas aux travaux annoncés. Par ailleurs, force serait de constater que les montants payés ne correspondraient pas aux montants facturés et que certaines factures auraient été modifiées à la main, notamment quant aux dates (l’année 2024 a été changée en 2023), afin de les faire correspondre artificiellement à la période où l’appartement était vide. Le but aurait été d’occulter le fait que les travaux étaient intervenus lors d’une période lors de laquelle le logement était déjà réoccupé par de nouveaux locataires, ce qui prouverait que les travaux n’étaient pas incompatibles avec le maintien des demandeurs dans les lieux. Elles en concluent que la résiliation du bail n’a pas été motivée par un réel besoin de procéder à des travaux, mais plutôt par la volonté du défendeur de se séparer des locataires qui avaient contesté un décompte de charges et de revaloriser le loyer. Défendeur PERSONNE3.) soutient que la résiliation du bail était justifiée par son souhait de moderniser le logement, occupé par les demanderesses depuis plus de 15 ans, et qui, selon lui, ne correspondait plus aux standards actuels. 5 Il admet qu’un différend relatif aux décomptes de charges aurait existé entre les parties, lequel était notamment en lien avec la hausse des coûts énergétiques, ce qui renforçait la nécessité, selon lui, d’adapter l’appartement à des normes plus performantes. Il reconnaît que cette modernisation permettait également de valoriser le bien et d’en tirer un loyer plus élevé (le loyer actuel étant de 1.400.EUR). Il affirme que la liste des travaux annoncés a été respectée, à l’exception de deux postes, à savoir le remplacement des fenêtres, qui n’a pas été réalisé pour des raisons budgétaires, et l’installation d’un chauffage au sol et d’un système d’aération, initialement envisagée, mais finalement abandonnée après avis technique. En effet, un chauffagiste aurait établi un devis, mais la solution envisagée se serait révélée incompatible avec la chaudière existante et aurait nécessité son remplacement, de sorte qu’il aurait renoncé à ce projet. Selon PERSONNE3.), tous les autres travaux, soit à peu près 80% des travaux annoncés, auraient été exécutés. PERSONNE3.) se réfère notamment à une liste de travaux établis par la société SOCIETE1.) (dont il est en aveu d’être le gérant et associé unique). Il soutient qu’il n’y aurait rien de répréhensible dans le fait d’avoir fait appel à sa propre société, qui traversait une période difficile, et que cela n’enlèverait rien à la réalité des travaux réalisés ; Il verse encore quatre factures (pièce 3), émanant de sa société, lesquelles, selon lui, prouveraient que les travaux annoncés avaient été effectués. Il soutient avoir réglé l’intégralité des factures et produit à cet effet des justificatifs de paiement. Si effectivement certains paiements ne correspondaient pas exactement aux montants figurant sur les factures, cette différence s’expliquerait par le fait que les paiements auraient également englobé d’autres factures. Quant aux modifications manuscrites sur certaines factures notamment quant à la date, il invoque une simple erreur matérielle, sans volonté de malveillance et de tromperie. Il relève dans ce contexte qu’aucune plainte pour faux n’a été déposée par les demandeurs. Il produit encore plusieurs photographies pour réfuter tout caractère fictif des travaux. Ces clichés illustreraient l’état des lieux avant et après les travaux, et prouveraient le remplacement du carrelage, des travaux sur la chape, le renouvellement des enduits muraux, des travaux d’isolation de la toiture, ainsi que le remplacement des équipements intérieurs. Concernant la durée des travaux, il affirme que ceux-ci ont été réalisés dans un délai de trois mois, entre la remise des clés le 1er septembre 2023 et la reprise du logement par de nouveaux locataires le 1er janvier 2024, soit à un moment où les nouveaux locataires n