## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-07-21, n° 2653 (JPLCIVIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-civil-1/20260608-120350/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 2653/25 L-CIV-12/25 Audience publique du 21 juillet 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire et GrandDuché de Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1. PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), 2. PERSONNE2.), demeurant à la même adresse, parties demanderesses principales, parties défenderesses par reconvention, comparant tous deux par Maître Morgane INGRAO, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Marisa ROBERTO, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg, et 1. PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.), 2. PERSONNE4.), demeurant à la même adresse, 3. la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, parties défenderesses principales, parties demanderesses par reconvention les trois comparant par Maître Doriane BOUMEDIENE, avocat exerçant sous son titre professionnel d’origine, en remplacement de Maître François MOYSE, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg. ---------------------------------------------------------------------------------------------- Faits : Par exploit de l’huissier de justice suppléant Kelly FERREIRA SIMOES en remplacement de l’huissier de justice Laura GEIGER du 9 décembre 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) firent donner citation à PERSONNE3.), PERSONNE4.) et à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL à comparaître le 9 janvier 2025 à 15.00 heures devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile et en audience publique à la Justice de Paix de Luxembourg, en la salle JP.1.19, pour y entendre statuer sur le bienfondé des causes énoncées dans ledit exploit, annexé à la minute du présent jugement. Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mercredi, 25 juin 2025 lors de laquelle PERSONNE1.) et PERSONNE2.) étaient représentés par Maître Morgane INGRAO, tandis que Maître Doriane BOUMEDIANE, se présenta pour PERSONNE3.), PERSONNE4.) et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions respectifs. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et à l’audience de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, le tribunal rendit le jugement qui suit : A. Les faits constants: Par compromis de vente signé en date du 23 septembre 2022, PERSONNE3.), PERSONNE4.) et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL (ciaprès désignée : la société SOCIETE1.)) ont vendu à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) un garage noNUMERO1.) dans la résidence ADRESSE4.) sise à L-ADRESSE4.) pour le prix de 75.850 euros. B. La procédure et les prétentions des parties : 2 Par exploit de l’huissier de justice suppléant Kelly FERREIRA SIMOES en remplacement de l’huissier de justice Laura GEIGER du 9 décembre 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait donner citation à PERSONNE3.), à PERSONNE4.) et à la société SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, pour : - voir déclarer nul le compromis de vente signé en date du 23 septembre 2022 sur base du dol, sinon de l’erreur ; - voir condamner les parties citées solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout à payer aux parties demanderesses le montant de 5.000 euros à titre de préjudice moral ; - voir condamner les parties citées solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout à payer aux parties demanderesses le montant de 3.076,73 euros à titre de préjudice matériel ; - à titre subsidiaire, voir constater la résolution du compromis de vente signé en date du 23 septembre 2022 ; - voir condamner les parties citées solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout à payer aux parties demanderesses le montant de 7.585 euros, avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde, - voir condamner les parties citées solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout à payer aux parties demanderesses le montant de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice, jusqu’à solde ; - en tout état de cause, voir condamner les parties citées solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part à une indemnité de procédure de 5.000 euros et aux frais d’avocat de 3.000 euros sur base de l’article 1382 du Code civil ; - voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; - voir condamner les parties citées aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro L-CIV-12/25. Les parties citées réclament à titre reconventionnel, en cas d’incompétence du tribunal saisi, indemnisation de leur préjudice moral de 1.500 euros par personne et l’octroi d’une indemnité de procédure de 3.000 euros par personne. Subsidiairement, elles demandent l’exécution forcée du contrat et donc le paiement du prix de vente de 75.850 euros. Plus subsidiairement, elles sollicitent la résolution du compromis de vente aux torts adverses, l’application de la clause pénale de 7.585 euros et indemnisation de leur préjudice moral de 5.000 euros par partie. Elles demandent encore l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500 euros par partie. 3 C. L’argumentaire des parties : Au soutien de leur citation, les parties demanderesses font valoir que pour acquérir ce garage en vue d’y entreposer un second véhicule, elles ont contracté un prêt bancaire auprès de la banque SOCIETE2.) le 12 novembre 2022 et ont commencé à payer les intérêts dès le mois de décembre 2022. L’article 3 du compromis de vente prévoirait que l’entrée en jouissance de la propriété vendue aura lieu à l’acte notarié. Or, l’acte notarié n’aurait pas pu être signé, alors que le bien vendu ne respecterait pas les normes et ne pourrait pas être utilisé en tant que garage. Elles n’auraient jamais pu entrer en possession du bien acquis. Les parties défenderesses auraient su avant même de signer le compromis de vente que ce bien ne pouvait être exploité en tant que garage alors qu’elles n’auraient pas obtenu les autorisations nécessaires tel que cela résulterait du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 9 novembre 2021 et du courrier de la commune d’SOCIETE3.) du 30 juin 2021. Les parties demanderesses n’auraient jamais été averties avant la signature du compromis de vente du fait que le garage ne pouvait être utilisé, de sorte qu’elles auraient été viciées dans leur consentement. A défaut d’avoir informé les parties demanderesses de la nécessité d’obtenir une autorisation d’exploitation du parking avant de l’utiliser constituerait une réticence dolosive relative à une qualité substantielle de la chose vendue. Les parties demanderesses attendraient depuis presque deux années et auraient commencé à payer les intérêts d’un prêt sans pouvoir utiliser le bien. Par courrier du 5 septembre 2024, le mandataire des parties demanderesses aurait expliqué aux parties défenderesses que si elles avaient refusé de signer l’acte notarié, ce serait en raison du fait que le notaire les avait informées que le bien objet du compromis ne respecterait pas les normes et ne pourrait dès lors pas être utilisé en tant que garage, ce que les parties défenderesses se seraient abstenues de préciser lors de la signature du compromis de vente, alors qu’elles n’auraient pas pu ignorer que les parties demanderesses avaient besoin d’entreposer leur voiture dans le garage. L’autorisation requise n’aurait toujours pas été délivrée en raison de l’absence de régularisation nonobstant leurs relances. Les parties demanderesses sollicitent la nullité du compromis de vente pour dol, sinon pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue. La demande en octroi de dommages et intérêts est basée sur l’article 1150 du Code civil. Les parties demanderesses font exposer à cet égard qu’elles ont contracté un prêt auprès de la banque SOCIETE2.) pour un montant de 75.850 euros en date du 17 octobre 2022. Elles auraient débuté les remboursements du prêt, alors qu’elles ne pourraient pas jouir du garage et auraient dû payer les intérêts y afférents d’un montant total de 3.076,73 euros dont elles réclament le paiement. Elles sollicitent en outre l’attribution d’un montant de 5.000 euros pour préjudice moral en guise d’indemnisation de leurs désagréments. Par ailleurs, elles font valoir qu’elles ont été contraintes de payer des tickets ou de trouver une place pour garer leur véhicule. Subsidiairement, elles demandent la résolution du compromis de vente aux torts des parties citées sur base de l’article 1184 du Code civil, dès 4 lors que l’autorisation d’exploitation requise n’aurait pas été fournie dans un délai raisonnable, de sorte que l’acte notarié de vente ne saurait être passé. En cas de résolution, il conviendrait d’appliquer la clause pénale d’un montant de 7.585 euros au motif que les parties citées auraient rendu impossible la signature de l’acte notarié en restant en défaut de fournir les autorisations nécessaires. En plus, elles réclament sur base de l’article 1142 du Code civil des dommages et intérêts d’un montant de 5.000 euros en guise d’indemnisation de leur défaut de jouissance du garage. Les parties citées s’opposent à la demande en soulevant en premier lieu l’incompétence du tribunal au motif que la demande adverse ne serait pas chiffrée. Subsidiairement quant au fond, elles contestent le bien-fondé de la demande en exposant qu’il résulte des échanges versés et de l’attestation testimoniale d’PERSONNE5.) que les parties demanderesses étaient au courant de la problématique relatif à la régularisation de l’autorisation d’exploitation du garage au moment de la conclusion du compromis de vente. Par ailleurs, après la conclusion dudit compromis de vente, les parties venderesses auraient tout mis en œuvre pour obtenir l’autorisation d’exploitation du garage, délivrée finalement le 22 mars 2023. Il n’y aurait pas eu de réticence dolosive et donc pas de dol. Une erreur sur les qualités substantielles du bien ne serait pas non plus établie, dès lors que l’usage du garage aurait été temporairement limité. L’éventuel retard dans l’obtention de cette autorisation ne serait pas imputable aux vendeurs qui auraient pris toutes les diligences pour faire avancer le dossier. La notion de délai raisonnable n’existerait pas. Comme il n’y aurait pas de manquement grave dans le chef des vendeurs, aucune résolution du compromis de vente ne saurait être prononcée. Les contraintes administratives auraient retardé la passation de l’acte notarié de vente. Les parties citées contestent les prétendus préjudices invoqués par les parties demanderesses qui seraient imputables à celles-ci qui refuseraient de passer l’acte notarié. En outre, les parties demanderesses auraient pu procéder à un remboursement anticipé du prêt. La prétendue clause pénale qui devrait être qualifiée de clause de sortie ne saurait pour cette raison pas non plus être invoquée par les parties demanderesses. A titre reconventionnel, elles réclament principalement l’exécution forcée du contrat de vente ainsi que la condamnation des parties adverses au paiement du prix de vente de 75.850 euros. Subsidiairement, elles demandent de constater que ce sont les parties demanderesses qui ont voulu sortir du contrat, de sorte que celle-ci devraient payer la somme de 7.585 euros au titre de la clause pénale ainsi qu’indemnisation de leur préjudice moral de 5.000 euros par partie. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) estiment que le tribunal saisi est compétent pour connaître de leurs demandes chiffrées. Ils demandent à voir écarter l’attestation testimoniale établie par PERSONNE5.) en raison du lien de subordination l’ayant lié aux demandeurs et pour défaut de précision. Ils donnent encore à considérer que le remboursement anticipé du prêt les exposerait