Le jugement n° 1154/25 du Tribunal de paix de Diekirch, rendu le 28 juillet 2025 en matière de bail commercial, illustre utilement les règles applicables au locataire qui quitte les lieux avant le terme contractuel. Saisi d'une demande en paiement d'arriérés de loyers et d'une indemnité de relocation, le tribunal retient que la résiliation unilatérale prise par la locataire, qui n'était fondée ni sur un manquement grave du bailleur ni sur un accord amiable, prenait effet au prochain terme contractuel, soit au 31 mars 2025. Les loyers de décembre 2024 à mars 2025 sont dès lors dus, leur montant étant toutefois recalculé en tenant compte de la réduction convenue après la cession du fonds de commerce et de l'indexation contractuelle. Le tribunal rejette en revanche l'indemnité de relocation, au motif que le bailleur a opté pour la poursuite du contrat et la réclamation des loyers jusqu'au terme, plutôt que pour la résolution assortie de l'indemnisation de l'article 1760 du Code civil. La décision se caractérise enfin par le rejet de l'exécution provisoire, faute de constatation de l'urgence ou du péril en la demeure, conformément à l'article 115 du nouveau Code de procédure civile. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail conclu le 28 avril 2021 avec effet au 1er avril 2021, la société SOCIETE1.) a donné à bail à la société SOCIETE2.) une surface à usage de restaurant avec terrasse, d'une superficie totale de 280 m², au rez-de-chaussée d'un immeuble mixte sis à Diekirch, accompagnée de quatorze emplacements de stationnement privatifs. Le bail était conclu pour une durée d'un an, reconductible tacitement d'année en année. Il stipulait que le locataire ne serait libéré qu'après la remise des clés et un constat des lieux contradictoire, et que la dénonciation devait intervenir par lettre recommandée moyennant un préavis de trois mois avant l'expiration du terme. Le loyer, fixé initialement à 2.000 euros hors taxes, a été porté à 2.700 euros hors taxes à compter du 1er janvier 2022, avec une clause d'indexation sur l'indice des prix à la consommation. La locataire a résilié le bail par courrier du 1er septembre 2024. Il n'était ni établi ni allégué que cette résiliation fût motivée par un manquement du bailleur à une obligation fondamentale, ni qu'elle résultât d'un accord amiable. Les clés ont été restituées le 31 mars 2025. Saisi par requête du 24 janvier 2025, le tribunal a été appelé, à l'audience du 7 juillet 2025, à statuer sur le paiement de 6.469,90 euros d'arriérés de loyer et de 9.704,85 euros d'indemnité de relocation, sur la résiliation et le déguerpissement, et sur l'exécution provisoire. À l'audience, la bailleresse a ventilé sa demande : les loyers des mois de décembre 2024 à mars 2025, soit quatre mensualités de 3.234,95 euros, et une indemnité de relocation afférente au mois d'avril 2025. La locataire contestait le principe et le quantum de l'indemnité de relocation et soutenait que le loyer avait été réduit de 200 euros par mois. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Première question : le locataire qui résilie unilatéralement avant le terme est-il tenu au paiement des loyers jusqu'à l'échéance contractuelle ?** Le tribunal rappelle la distinction classique entre la résiliation prise à l'échéance du bail, qui n'exige que le respect du délai de préavis fixé conventionnellement ou par les usages locaux, et la résiliation unilatérale intervenant avant le terme. Dans la seconde hypothèse, le bailleur dispose d'une option : poursuivre les relations contractuelles ou prononcer la résolution du bail et réclamer les sommes prévues à l'article 1760 du Code civil. En l'espèce, la résiliation n'étant ni fondée sur une faute grave du bailleur ni consentie d'un commun accord, elle était intervenue en dehors de toute cause légitime. Le juge en déduit que les loyers jusqu'au 31 mars 2025 demeuraient dus, la locataire ayant eu la jouissance des lieux jusqu'à cette date. **Deuxième question : quel est le montant exact du loyer dû ?** Le tribunal ne retient pas le montant réclamé par la bailleresse et procède à une recomposition du loyer. Il constate que la vente du fonds de commerce intervenue en décembre 2021 a entraîné une réduction de 200 euros hors taxes, ramenant le loyer à 2.500 euros hors taxes à compter du 1er janvier 2022. Il applique ensuite la clause d'indexation en tenant compte de l'indice de 855,62 retenu au 1er janvier 2022 et de l'indice de 944,43