Le jugement n° 1155/25 du 28 juillet 2025 de la Justice de paix de Diekirch (siégeant en matière de bail commercial) rappelle qu'un locataire qui résilie son bail commercial ne peut en faire cesser les effets qu'au terme contractuellement prévu, lorsque la clause de dénonciation le stipule et qu'aucune faute grave du bailleur ni résiliation d'un commun accord n'est démontrée. Le bailleur obtient ainsi le paiement des loyers échus entre la date de remise des clés et le prochain terme, la juridiction procédant à une révision du loyer selon la clause d'indexation. Le tribunal rejette en revanche l'exécution provisoire, faute d'urgence ou de péril en la demeure, et confirme que l'exécution provisoire n'est jamais de droit hors des hypothèses légales prévues par l'article 115 du nouveau code de procédure civile. La décision illustre, de manière didactique, la combinaison du formalisme contractuel de la dénonciation du bail et du mécanisme d'indexation des loyers en droit luxembourgeois du bail commercial. ## I. Faits et procédure Par contrat du 6 janvier 2023, avec effet au 1er janvier 2023, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) a pris à bail, auprès de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), un bureau de 41,29 m² situé au premier étage d'un immeuble mixte, ainsi que deux emplacements de stationnement extérieurs. Le bail était conclu pour une durée d'un an, reconductible tacitement d'année en année. Les stipulations contractuelles prévoyaient que le preneur ne serait libéré qu'après la remise des clés et un constat des lieux contradictoire, que la dénonciation devait s'opérer par lettre recommandée avec un préavis de trois mois avant l'expiration du terme, et que le loyer, fixé à 812 euros TTC (700 euros HTVA), serait indexé automatiquement à chaque variation de 2,5 points de l'indice officiel des prix à la consommation. Le 30 juin 2024, la locataire a résilié le bail avec effet au 30 septembre 2024. Il n'est pas contesté que les clés ont été remises le 2 octobre 2024. Par requête déposée le 17 mars 2025, la bailleresse a fait citer la locataire en paiement de la somme de 2.645,94 euros à titre d'arriérés de loyer, subsidiairement d'indemnités d'occupation, pour les mois d'octobre à décembre 2024, sollicitant en outre une indemnité de procédure de 1.000 euros et l'exécution provisoire. À l'audience du 7 juillet 2025, la demanderesse a précisé réclamer le loyer net hors charges, majoré de la TVA au taux de 17 %, et a évoqué, à titre subsidiaire, une indemnité de relocation de trois mois. La défenderesse s'est opposée à la demande, invoquant le caractère obscur de la requête, la régularité de sa résiliation et la contestation du principe comme du quantum de la créance. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait une double question. D'une part, il s'agissait de déterminer si la résiliation adressée par le preneur, bien que régulière dans sa forme, produisait effet à la date de son choix ou seulement au prochain terme contractuel. D'autre part, il fallait fixer le montant du loyer dû, compte tenu du mécanisme d'indexation stipulé. **Sur le libellé prétendument obscur de la requête.** Le tribunal écarte ce moyen. La mention d'une indemnité de relocation, sans demande de condamnation distincte, « ne porte pas à conséquence » et ne porte pas atteinte aux droits de la défense, la locataire ayant été mise en mesure de discuter l'ensemble des prétentions. Le moyen est rejeté. **Sur le principe de la créance.** Le juge rappelle que la clause contractuelle impose un préavis de trois mois avant l'expiration du terme, et que la résiliation ne peut donc prendre effet qu'au prochain terme, soit le 31 décembre 2024. La locataire n'établit ni un manquement grave et fondamental de la bailleresse qui aurait justifié une résiliation anticipée, ni l'existence d'une résiliation de commun accord. En conséquence, le loyer des mois d'octobre à décembre 2024 demeure dû, nonobstant la remise des clés. Le tribunal ne retient pas la qualification d'indemnité d'occupation, la créance procédant directement de l'exécution du contrat jusqu'à son terme effectif. **Sur le quantum.** Le loyer initial était de 700 euros HTVA, l'indice de référence à la conclusion étant de 877,01. À compter du 1er septembre 2023, l'indice s'établissait à 944,43. Le juge applique la formule d'indexation : 700 × 944,43 / 877,01 = 753,81 euros HTVA, soit 881,96 euros TTC après application de la TVA. Il retient donc trois mensualités, soit 2