Le jugement n° 1158/25 rendu le 28 juillet 2025 par la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, apporte une précision utile sur l'étendue du droit de visite du bailleur lorsqu'il entend vendre le bien loué. Le juge de paix rappelle que la clause contractuelle prévoyant des visites ne confère pas au propriétaire un pouvoir d'accès unilatéral : à défaut d'accord amiable sur les modalités, il appartient au bailleur de saisir le juge des référés en matière de bail pour obtenir la fixation judiciaire des visites, et non de pénétrer dans les lieux sans le consentement du preneur, ce qui constituerait une violation de domicile. Le refus de la locataire de se soumettre aux injonctions unilatérales du bailleur n'est pas constitutif d'une faute grave justifiant la résiliation du bail. Le jugement affirme également, sur le terrain de la recevabilité, que l'autorité de chose jugée d'une décision antérieure ne fait pas obstacle à une nouvelle demande fondée sur des griefs distincts, et retient la compétence du tribunal de paix pour connaître d'une demande en remboursement de frais d'annonce, rattachée à l'exécution du bail. La portée de la décision est donc essentiellement procédurale et factuelle, mais elle éclaire utilement l'articulation entre le droit contractuel de visite et la protection du domicile du locataire. ## I. Faits et procédure Un contrat de bail portant sur un appartement situé au deuxième étage d'un immeuble de Luxembourg a été conclu le 12 juillet 2024, avec effet au 16 septembre 2024, pour une durée de trois ans reconductible, moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros et des avances sur charges de 200 euros. Le point 9 de la rubrique « Charges et Conditions » prévoyait, d'une part, une visite des lieux par le bailleur deux fois par an, après avertissement du locataire, et, d'autre part, en cas de dénonciation du bail ou de vente, un droit de faire visiter les lieux pendant deux demi-journées par semaine, à déterminer d'un commun accord. Le bailleur soutenait que la locataire refusait depuis le 23 octobre 2024 l'accès au bien, qu'elle avait annulé ou refusé plusieurs visites destinées à des acquéreurs potentiels après la mise en vente du bien sur internet le 24 avril 2025, et qu'elle avait même empêché, le 6 mai 2025, l'entrée d'un amateur alors qu'elle était présente dans l'appartement. Il sollicitait en conséquence la résiliation du bail, le déguerpissement de la locataire, le remboursement de 899 euros de frais de publication d'annonce, et se réservait le droit de réclamer les loyers à échoir et des dommages-intérêts. La défenderesse, représentée par Maître Jean-Louis Unsen, opposait l'autorité de chose jugée d'un jugement du 3 avril 2025 ayant rejeté une précédente demande en résiliation fondée sur l'état des lieux et les refus de visite. Elle contestait subsidiairement la gravité des faits, soutenait que le juge du bail n'était pas compétent pour la demande indemnitaire, relevant selon elle de la responsabilité civile, et sollicitait une indemnité de procédure de 500 euros. Elle contestait en outre la recevabilité d'une attestation testimoniale produite par le bailleur. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal devait successivement trancher trois questions : la demande nouvelle était-elle recevable au regard de l'autorité de chose jugée attachée au jugement du 3 avril 2025 ; le refus du locataire de se soumettre aux visites imposées unilatéralement par le bailleur constituait-il une violation des obligations locatives justifiant la résiliation du bail ; enfin, le juge du bail était-il compétent pour connaître d'une demande en remboursement de frais d'annonce. Sur la recevabilité, le tribunal relève que l'autorité de chose jugée suppose l'identité de cause, et que les griefs invoqués à l'appui de la nouvelle demande en résiliation diffèrent de ceux du litige précédent. La demande est donc recevable. Sur le fond, le tribunal rappelle les obligations fondamentales du bail résultant des articles 1728 et 1719 du Code civil : d'un côté l'usage de la chose en bon père de famille et le paiement du loyer, de l'autre l'obligation de délivrance et de jouissance paisible à charge du bailleur. Il admet que le propriétaire qui souhaite vendre dispose d'un droit légitime à faire visiter les lieux, mais précise que ce droit doit s'exercer avec un horaire convenu préalablement et sans excès dans le nombre de visites. En cas de refus du locataire, le bailleur ne peut entrer dans les lieux de sa propre initiative ; il doit saisir le juge des référés en matière de bail, la loi ne réglant pas expressément cette hypoth