L’ordonnance rendue le 8 août 2025 par le juge des référés du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg s’inscrit dans le contentieux technique et formaliste de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). La décision apporte une précision essentielle sur la chronologie des obligations réciproques lors de la phase cruciale de la livraison. En l'espèce, le promoteur subordonnait la réception et la remise des clefs au paiement préalable du solde du prix, alors que les stipulations contractuelles prévoyaient une simultanéité, le paiement devant intervenir « lors de » la mise à disposition des locaux. Le juge des référés, saisi sur le fondement des articles 932 et 933 du Nouveau Code de procédure civile, rejette les prétentions du promoteur en raison de l'existence d'une contestation sérieuse sur l'exigibilité anticipée des fonds. À l'inverse, il fait droit à la demande reconventionnelle de l'acquéreur : le refus de délivrance opposé par le vendeur, au mépris de l'ordonnancement contractuel des prestations, caractérise un trouble manifestement illicite. Cette décision rappelle avec fermeté que le juge de l'évidence est le gardien de la force obligatoire du contrat et qu'il ne saurait tolérer qu'une partie s'arroge un droit de rétention non conventionnellement prévu, quand bien même des divergences techniques sur la conformité de l'ouvrage (en l'occurrence des joints de dilatation dans un béton ciré) cristalliseraient le litige. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 10 décembre 2021, « PERSONNE1 » a acquis en l’état futur d’achèvement un appartement au sein de la résidence « ALIAS1 », promu par une association momentanée constituée des sociétés « SOCIETE1 » et « SOCIETE2 ». En janvier 2024, le promoteur informe l'acquéreur de l'achèvement des travaux. Un différend technique surgit alors : l'acquéreur refuse de procéder au constat d'achèvement, invoquant des malfaçons affectant le revêtement en béton ciré (présence de joints de dilatation jugés inesthétiques). Malgré deux rapports d'expertise (bureaux WIES et OMES) concluant à une mise en œuvre conforme aux règles de l'art, le blocage persiste. Le 12 novembre 2024, les sociétés promotrices assignent l'acquéreur en référé pour le voir condamner, sous astreinte, à constater l'achèvement et à réceptionner les clefs, sous la condition expresse d'un paiement préalable du solde du prix (46.538,03 euros) et de la restitution de la garantie bancaire d'achèvement. L'acquéreur forme une demande reconventionnelle aux fins de condamner le promoteur à la remise des clefs, contestant l'obligation de paiement préalable. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le juge des référés était confronté à une double problématique : 1. La demande du promoteur tendant à obtenir un paiement préalable à la livraison se heurte-t-elle à une contestation sérieuse (Art. 932 NCPC) ? 2. Le refus du promoteur de livrer le bien tant qu'il n'a pas reçu les fonds constitue-t-il un trouble manifestement illicite (Art. 933 NCPC) ? **Sur les motifs de la décision :** Le Tribunal fonde son analyse sur une lecture rigoureuse de l'acte notarié. Le contrat stipulait que le solde de 5 % était payable « lors de la réception et la remise des clefs » et que l'acquéreur devait procéder « immédiatement » au versement lors de la mise à disposition. Le juge relève que le paiement *préalable* n'est nullement prévu par les dispositions contractuelles. En conséquence : - **S'agissant de la demande du promoteur :** L'exigence d'un paiement avant tout constat d'achèvement contredit les termes de l'acte. Cette distorsion contractuelle constitue une « contestation sérieuse » qui rend les demandes du promoteur irrecevables devant la juridiction des référés, tant sur le fondement de l'urgence (Art. 932) que sur celui du trouble illicite (Art. 933). - **S'agissant de la demande reconventionnelle de l'acquéreur :** Le juge considère que le