Synthèse doctrinale. Par une ordonnance de référé rendue le 5 septembre 2025 par le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, le juge des référés rappelle, dans le prolongement de la jurisprudence de cette juridiction, que la faculté de consignation du solde du prix prévue par l'article 1601-9, dernier alinéa, du Code civil n'est ouverte à l'acquéreur d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement qu'en cas de contestation effective sur la conformité des ouvrages aux prévisions contractuelles. Un litige portant exclusivement sur une prétention indemnitaire pour retard d'achèvement ou perte de jouissance ne saurait suffire à justifier la rétention de la remise des clés. Le juge en déduit que le refus du vendeur ne constitue pas un trouble manifestement illicite au sens de l'article 933, alinéa 1er, du Nouveau Code de procédure civile, et que l'absence d'urgence caractérisée écarte l'article 932. La portée de la décision est double : elle consacre une lecture stricte du mécanisme de consignation légale, qui protège l'acquéreur sans l'autoriser à compenser unilatéralement ses créances indemnitaires avec le solde du prix, et elle rappelle que la procédure de constatation contractuelle d'achèvement obéit à un régime spécial dont la méconnaissance rend irrecevable la demande reconventionnelle. ## I. Faits et procédure Par contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 7 octobre 2021, PERSONNE1.) a acquis, auprès d'une société momentanée constituée des sociétés SOCIETE1.) SARL et SOCIETE2.) SA, des lots dans un immeuble en copropriété sis à Luxembourg. Le contrat fixait un délai d'achèvement de 485 jours ouvrés, sauf force majeure. Les vendeurs ont, par courrier du 20 janvier 2025, fixé la remise des clés au 26 février 2025, subordonnée au paiement de la dernière tranche du prix, scindée en deux factures. L'acquéreur a réglé une partie de cette tranche, mais n'a pas acquitté la facture du 17 janvier 2025 d'un montant de 31.887,58 euros, invoquant la faculté de consignation de l'article 1601-9 du Code civil en raison d'un retard d'achèvement qu'il estimait manifeste. Il a chiffré sa perte de jouissance à 39.750 euros et proposé de consigner le montant litigieux sur le compte de son mandataire. Les vendeurs contestent la date contractuelle d'achèvement retenue par l'acquéreur, évoquant des congés collectifs, des jours fériés, des intempéries, des travaux supplémentaires et les conséquences de la faillite d'un sous-traitant, pour aboutir au 4 juillet 2024. Une réception provisoire s'est tenue le 12 juin 2024, à laquelle l'acquéreur a assisté sans signer le procès-verbal comportant des réserves. Par exploit du 13 mai 2025, PERSONNE1.) a assigné les sociétés en référé afin d'obtenir, sur le fondement des articles 933, alinéa 1er, et subsidiairement 932, alinéa 1er, du Nouveau Code de procédure civile, la remise immédiate des clés sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Les défenderesses ont conclu au rejet et formé une demande reconventionnelle tendant à la constatation de l'achèvement et à la signature du procès-verbal de réception sous astreinte. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la remise des clés peut-elle être ordonnée en référé-voie de fait ?** Le juge rappelle que la vente en l'état futur d'achèvement transfère à l'acquéreur la propriété des ouvrages au fur et à mesure de leur réalisation (article 1601-3 du Code civil) et que le vendeur doit assurer l'entrée en jouissance dès l'achèvement, en contrepartie du paiement du prix. L'article 1601-9, dernier alinéa, dispose que le solde « est payable lors de la mise du local à disposition de l'acquéreur » mais « peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ». Le juge relève que cette faculté, d'ordre public en vertu de l'article 1601-14, ne peut être écartée par stipulation contraire, et qu'elle est applicable même en l'absence de clause expresse. Toutefois, la consignation n'est recevable qu'en cas de contestation de conformité, et non pour toute autre cause. Le juge s'appuie sur la jurisprudence de la juridiction (TAL, référé, 6 avril 2012, n° 143510 ; TAL, référé, 18 juillet 2014, n° 162349 ; TAL, référé, 30 mai 2012, n° 145717) pour affirmer que les prétentions indemnitaires de l'acquéreur au titre d'un défaut de jouissance ne constituent pas une contest