Le jugement n° 1294/25 rendu le 29 septembre 2025 par la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, apporte une contribution substantielle à la théorie de la résiliation d'un bail d'habitation pour besoin personnel au Grand-Duché de Luxembourg. Le juge de paix y affirme que la lettre de résiliation fondée sur l'article 12 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 doit, à peine d'irrégularité, désigner la personne pour le compte de laquelle le besoin est invoqué, faute de quoi le locataire ne peut contrôler la sincérité du motif et le tribunal ne peut vérifier que le bénéficiaire entre dans le cercle légal des parents ou alliés jusqu'au troisième degré. La décision précise en outre que ce vice ne peut être régularisé après l'introduction de l'instance. Elle rappelle l'exigence de présomption de sincérité du bailleur, appréciée in concreto, et l'appréciation souveraine des juges du fond. Sur le terrain de la résiliation pour faute, elle écarte le motif tiré des retards de paiement, en retenant une tolérance tacite du bailleur, mais retient la violation de l'article 1728 du Code civil en raison de la sous-location irrégulière de chambres à des colocataires en méconnaissance de la législation sur les logements collectifs, prononçant ainsi la résiliation aux torts exclusifs de la preneuse. ## I. Faits et procédure Par contrat du 15 juin 2023, prenant effet au 1er juillet 2023, un bailleur, PERSONNE1.), a donné à bail à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) une maison avec dépendances sise à L-ADRESSE3.), moyennant un loyer mensuel de 500 euros, charges comprises. Le contrat, conclu pour une durée initiale de neuf mois, se prorogeait ensuite par tacite reconduction mensuelle. Il était stipulé que le preneur pouvait sous-louer sans autorisation écrite du bailleur. Par lettre recommandée du 11 décembre 2024, le mandataire du bailleur a dénoncé le bail pour besoin personnel avec un préavis de six mois expirant le 15 juin 2025, en reproduisant le texte de l'article 12 (3) de la loi de 2006. La validité formelle du congé n'a pas été contestée, mais la réalité du besoin l'a été. Le bailleur a saisi le tribunal par requête du 17 juillet 2025, sollicitant à titre principal la constatation de l'occupation sans droit ni titre depuis le 15 juin 2025, à titre subsidiaire la résiliation pour motifs graves, et en tout état de cause la condamnation au paiement d'arriérés de loyer, le déguerpissement sous astreinte, l'expulsion forcée, une indemnité de procédure et l'exécution provisoire. Il a ultérieurement précisé que la maison serait occupée par son fils PERSONNE2.) et la compagne de celui-ci, et réduit sa demande en arriérés à 500 euros. Il fondait en outre la résiliation sur des retards répétés de paiement et sur une sous-location à huit personnes ne formant pas une famille, exposant selon lui le bailleur à des sanctions pénales. La société défenderesse contestait la réalité du besoin personnel, qu'elle qualifiait de manœuvre pour évincer un locataire indésirable, soutenait que les retards de paiement n'étaient pas d'une gravité suffisante, relevait les investissements consentis en vue d'un projet de vente de l'immeuble ayant avorté, et affirmait avoir satisfait à son obligation d'entretien. Le tribunal a pris l'affaire en délibéré à l'audience du 22 septembre 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la régularité de la lettre de résiliation pour besoin personnel.** Le tribunal rappelle que l'article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 impose que tout bail venant à cesser soit prorogé, sauf si le bailleur établit un besoin personnel pour lui-même ou pour un parent ou allié jusqu'au troisième degré inclusivement, ou une autre cause grave et légitime. Il souligne que le besoin est apprécié *in concreto*, par rapport au descendant déterminé visé par le bailleur, et que le juge du fond l'apprécie souverainement au regard des éléments du dossier. Le juge relève ensuite la tension entre l'exigence de motivation de l'article 12 (3), qui impose une lettre « écrite, motivée » et accompagnée de pièces, et la simple déclaration prévue à l'article 12 (2). Il retient que l'étendue de la motivation n'étant pas précisée, une indication sommaire peut suffire, et qu'il est satisfait à l'exigence lorsque la lettre mentionne le besoin personnel en précisant le chef dans lequel il existe. En l'espèce, la lettre ne désignait aucune personne et se bornait à des termes vag