Synthèse doctrinale. Par un jugement avant dire droit du 1er octobre 2025, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, huitième chambre, s'abstient de trancher les exceptions d'incompétence matérielle, de défaut de qualité à agir et à défendre, et de litispendance soulevées par les parties défenderesses. Il prononce un sursis à statuer, la question déterminante, celle de la date de fin du contrat de bail, relevant de l'appréciation de la justice de paix de Luxembourg, juge du bail à loyer, dont le litige demeure pendant. La décision illustre la règle de l'articulation des compétences entre le juge de paix, compétent en matière de bail à loyer, et le tribunal d'arrondissement, compétent pour les actions fondées sur le droit de propriété et l'accession. Elle souligne en outre l'exigence de conclusions de synthèse, dont les prétentions non reprises sont réputées abandonnées, et le rôle du juge dans l'invitation à produire les pièces pertinentes. Le sursis, mesure d'administration de la justice, préserve la cohérence des décisions et prévient le risque de contrariété entre deux juridictions appelées à se prononcer sur un même rapport contractuel. ## I. Faits et procédure Le demandeur, PERSONNE1.), propriétaire d'un immeuble, a fait assigner par exploit d'huissier du 24 avril 2023 la société anonyme SOCIETE1.) S.A., la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. et PERSONNE2.). Il réclame solidairement, ou subsidiairement in solidum ou chacun pour le tout, la somme de 251.110,10 euros, assortie des intérêts légaux à compter de la demande en justice, en invoquant le principe d'accession fondé sur les articles 546 et 547 du Code civil, au titre de fruits civils postérieurs à la fin du bail. Les défenderesses soulèvent l'incompétence matérielle du tribunal au profit du juge de paix en matière de bail à loyer, le défaut de qualité à agir du demandeur, l'immeuble étant placé sous séquestre, le défaut de qualité à défendre de PERSONNE2.) et de SOCIETE1.), et la litispendance avec une requête en bail à loyer déposée en octobre 2020, sollicitant en outre des indemnités pour procédure abusive et pour frais d'avocat. Le tribunal relève qu'il n'est saisi que des dernières conclusions de synthèse de chaque partie, conformément à l'article 194, alinéa 2, du Nouveau Code de procédure civile. L'affaire, instruite par la 8e section, a été plaidée le 30 avril 2025 et mise en délibéré à la même date. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problème de droit.** Le tribunal d'arrondissement est-il compétent pour connaître d'une action en paiement de fruits civils fondée sur l'accession, lorsque la juridiction du bail à loyer est saisie d'une demande de résiliation et d'expulsion portant sur le même contrat, et la date de fin du bail peut-elle être fixée sans l'intervention préalable du juge de paix ? **Motifs.** Le tribunal relève d'abord que le demandeur situe le point de départ de sa réclamation au 15 juillet 2021, sans que celle-ci en précise l'origine. Or le contrat de bail, signé le 20 juillet 2018 pour une durée de trois ans, aurait été résilié avec effet immédiat le 7 septembre 2020 selon l'arrêt de la Cour d'appel n° 81/24 du 12 juin 2024. Les défenderesses produisent par ailleurs une convocation de la justice de paix du 16 octobre 2020 à l'audience du 19 novembre 2020, dans le cadre de laquelle le demandeur sollicitait la résiliation du bail et le déguerpissement des occupants. Le tribunal constate qu'il ne peut déterminer la date de la « fin du contrat de bail », question qui relève de l'appréciation et de la compétence de la justice de paix. Les parties n'indiquent pas si celle-ci s'est déjà prononcée et ne produisent aucune pièce sur l'issue de cette procédure. Il en résulte que la compétence matérielle, la litispendance et, en partie, la qualité à agir dépendent d'une question préjudicielle tranchée par une autre juridiction. En conséquence, le tribunal invite les parties à verser toute pièce pertinente relative à l'instance pendante devant la justice de paix et à l'informer de son issue. Il sursoit à statuer et réserve les demandes ainsi que les frais et dépens. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique La décision présente un intérêt en matière d'office du juge et de conduite de l'instance. Le tribunal ne tranche pas les exceptions de procédure, qu'il n'écarte ni n'accueille, car leur solution suppose la détermination préalable de la date de fin du bail. Cette démarche témoigne d'une conception prudente de la chose jugée et de la c