## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-10-07, n° 3043 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 3043/25 du 07.10.2025 L-BAIL-186/25 Audience publique du sept octobre deux mille vingt-cinq ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause e n t r e la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie demanderesse originaire, partie défenderesse sur reconvention, comparant à l’audience par Maître Gennaro PIETROPAOLO, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, et PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse originaire, partie demanderesse par reconvention, comparant à l’audience par Maître Martine KRIEPS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. Faits L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée 24 février 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du vendredi, 28 mars 2025 à 9.00 heures, salle JP 0.02. Après deux remises, l’affaire fût utilement retenue à l’audience publique du mardi, 16 septembre 2025 à 09.00 heures salle JP 0.15, lors de laquelle Maître Gennaro PIETROPAOLO, avocat à la Cour, se présentant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, et Maître Martine KRIEPS, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE1.) furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Exposé du litige Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg le 24 février 2025, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl (ci-après la société SOCIETE1.)) a sollicité la convocation de PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater la résiliation du contrat de bail ayant pris effet le 1er juillet 1998, sinon en prononcer la résiliation et voir condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués endéans un délai de quinze jours suivant la notification du jugement à intervenir. Elle demande encore à se voir accorder un droit de visite au moins deux fois par semaine à raison de trois heures par jour, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à partir de la notification de la décision à intervenir. La société SOCIETE1.) demande encore la condamnation de PERSONNE1.) au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais et intérêts bancaires et de la somme de 1.500 euros au titre des frais et honoraires d’avocat exposés par elle. Elle sollicite enfin l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500 euros, à voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire et la condamnation de PERSONNE1.) au paiement des frais et dépens de l’instance. Les moyens et prétentions des parties A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) fait valoir que malgré une résiliation du contrat de bail avec effet au 15 janvier 2025 intervenue pour motif grave et légitime consistant en des travaux de rénovation des lieux loués, PERSONNE1.) continuerait d’occuper les lieux loués, de sorte qu’il y aurait lieu de constater la régularité de la résiliation, sinon de prononcer la résiliation du contrat de bail et d’ordonner le déguerpissement du locataire. Elle soutient encore que le locataire lui refuserait tout accès aux lieux loués, de sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire. Elle expose enfin qu’en raison du comportement fautif de PERSONNE1.), elle supporterait de manière injuste des frais et intérêts bancaires sur le prêt qu’elle aurait contracté pour l’acquisition des lieux loués. Elle évalue ces frais à la somme de 5.000 euros. PERSONNE1.) conteste en premier lieu la résiliation du contrat de bail en arguant que tous les loyers et avances sur charges seraient payés et qu’en tout état de cause la résiliation intervenue 2 par courrier du 25 octobre 2024 ne serait pas valable motif pris que la société SOCIETE1.) n’aurait pas eu la qualité de propriétaire, et par conséquent de bailleresse, à ce moment. Il expose que l’acte de vente des lieux loués aurait été conclu en date du 9 décembre 2024, date à laquelle la société SOCIETE1.) serait devenue propriétaire, et donc bailleresse, des lieux loués. Or, elle aurait déjà procédé à la résiliation du contrat de bail en date du 25 octobre 2024, c’est-à-dire à un moment où elle aurait eu la qualité de tiers au contrat de bail. Elle n’aurait dès lors pas eu la qualité pour résilier le contrat de bail, de sorte que celui-ci continuerait à sortir ses effets. PERSONNE1.) conteste ensuite le motif de résiliation invoqué par la société SOCIETE1.) en arguant que les travaux de rénovation allégués ne serviraient que de prétexte pour le faire sortir des lieux. Il fait valoir que la réelle intention de la société SOCIETE1.) serait la revente des lieux, chose plus aisée en l’absence d’un locataire. Il en veut pour preuve les annonces de mise en vente datées du mois de janvier 2025 et la clause de revente figurant dans l’acte notarié du 9 décembre 2024. Il donne encore à considérer que le devis versé en cause n’aurait été établi qu’au mois de mars 2025 tout en soutenant ne jamais avoir eu accès aux lieux loués et par une société qui se trouverait actuellement en état de faillite. enfin, l’autorisation de construire n’aurait été délivrée qu’au mois de juin 2025, soit plus de six mois après l’envoi du courrier de résiliation. Au vu de ces éléments, il estime établi que l’intention de réaliser des travaux d’envergure dans le chef de la société SOCIETE1.) ferait défaut, de sorte que la demande en résiliation devrait être rejetée pour être non fondée. PERSONNE1.) s’oppose ensuite à la demande tendant à obtenir un droit de visite des lieux loués en faisant valoir qu’il n’aurait jamais refusé l’accès à la société SOCIETE1.). Bien au contraire, il résulterait des échanges de correspondance versés en cause qu’il ne se serait jamais opposé à une visite des lieux par la société SOCIETE1.). Par ailleurs, la société SOCIETE1.) verserait en cause un devis pour des travaux de rénovation, or comment aurait-elle pu se procurer ledit devis en l’absence d’accès au logement. Enfin, il s’oppose aux demandes en paiement des frais et intérêts bancaires et des frais et honoraires d’avocat motif pris que celles-ci ne seraient étayées par aucune pièce. A titre reconventionnel, PERSONNE1.) demande la condamnation de la société SOCIETE1.) au paiement de la somme de 3.346,56 euros, outre les intérêts, au titre du remboursement de la garantie locative indûment prélevée par la société SOCIETE1.). Il fait valoir que la société SOCIETE1.) n’avait aucun motif, ni aucun droit de demander le paiement de la garantie bancaire à première demande alors que le contrat de bail serait encore en cours. Il sollicite encore le remboursement des frais et honoraires d’avocat exposés par lui à concurrence de la somme de 1.387 euros ainsi que l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.300 euros. La société SOCIETE1.) fait répliquer qu’il y aurait eu transfert de propriété au moment de la signature du compromis de vente, de sorte qu’elle aurait eu la qualité de propriétaire, et partant de bailleresse, dès le 13 août 2024. En effet, le compromis de vente serait un acte de transfert de propriété et l’acte notarié ne constituerait qu’une simple formalité. Par voie de conséquence 3 elle aurait valablement pu résilier le contrat de bail en date du 25 octobre 2024 alors qu’elle disposait de la qualité de bailleresse dès la signature du compromis de vente. Elle soutient que la réalité des travaux de rénovation projetés serait prouvée à suffisance alors qu’elle disposerait d’un devis et d’une autorisation pour la réalisation desdits travaux. La faillite de la société émettrice du devis serait sans incidence sur la volonté et l’intention du propriétaire de réaliser les travaux de rénovation. Elle explique encore avoir mis l’immeuble en vente uniquement pour débloquer la situation face au comportement du locataire qui refuserait de quitter les lieux. Elle demande enfin à voir refixer le volet relatif à la demande reconventionnelle au vu de la résiliation du contrat de bail. A titre subsidiaire, elle conteste ladite demande, sinon en demande la réduction. PERSONNE1.) s’oppose à la refixation du volet relatif à sa demande reconventionnelle. Appréciation Par contrat de bail avec effet au 1er juillet 1998, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.), pour une durée de trois années, reconductible tacitement d’année en année, un bungalow jumelé sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel du 45.000 LUF. Suivant compromis de vente du 13 août 2024, PERSONNE2.) a vendu le bungalow jumelé sis à L-ADRESSE3.) loué par PERSONNE1.) à la société SOCIETE1.). En date du 30 septembre 2024, PERSONNE1.) a renoncé à son droit de préemption sur l’immeuble loué. Par courrier du 25 octobre 2024, la société SOCIETE1.) a résilié le contrat de bail ayant pris effet au 1er juillet 1998 pour réalisation de travaux de rénovation d’envergure, invitant PERSONNE1.) à libérer les lieux pour le 15 janvier 2025. En date du 9 décembre 2024, PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) ont signé l’acte de vente notarié portant sur le bungalow jumelé sis à L-ADRESSE3.). 1. La validité de la résiliation du 25 octobre 2024 La société SOCIETE1.) soutient avoir eu la propriété des lieux loués dès la signature du compromis de vente, de sorte qu’elle aurait eu la qualité de bailleresse et partant la qualité pour résilier le contrat de bail en date du 25 octobre 2024. PERSONNE1.) fait valoir que le transfert de propriété ne se serait opéré qu’au jour de la signature de l’acte notarié, à savoir le 9 décembre 2024, de sorte que la société SOCIETE1.) n’aurait pas eu la qualité de bailleresse en date du 25 octobre 2024, de sorte qu’elle ne pouvait pas procéder à la résiliation du contrat de bail. L’article 1583 du code civil dispose que la vente « est parfaite entre parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée, ni le prix payé ». 4 En l’espèce, il résulte du compromis de vente du 13 août 2024 qu’il y avait accord entre parties en ce qui concerne la chose et le prix. Le tribunal constate par ailleurs qu’une condition suspensive a été insérée au compromis de vente. S’il est ainsi de principe que le transfert du droit de propriété entre parties intervient par le seul consentement, solo consensu, ce principe n’est cependant pas d’ordre public et les parties peuvent librement fixer le moment du transfert de propriété (P. LE TOURNEAU, Droit de la responsabilité et des contrats, Dalloz Action, 2004/2005, n°5931 et ss). Il est ainsi fréquent que le vendeur et l’acheteur conviennent de retarder le transfert de propriété au jour de la rédaction de l’acte authentique qui correspond à celui du paiement du prix dans la vente immobilière. En l’espèce, tant dans le compromis de vente que dans l’acte notarié de vente, les parties ont convenu que la partie acquéreuse aura la propriété et la jouissance des lieux vendus à partir du jour de la signature de l’acte notarié. En effet, le compromis de vente stipule « L’entrée en jouissance et le transfert de propriété est fixée : à l’acte notarié » tandis que l’acte de vente stipule au point 2. de la rubrique « Clauses et conditions que « La partie acquéreuse a la propriété et la jouissance de l’immeuble présentement vendu à partir de ce jour ». Il s’ensuit qu’en l’espèce le transfert de propriété a eu lieu d’un commun accord des parties en date du 9 décembre 2024