## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-10-07, n° 3046 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 3046/25 du 07.10.2025 L-BAIL-30/25 Audience publique du sept octobre deux mille vingt-cinq ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause e n t r e la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie demanderesse originaire, partie défenderesse sur reconvention, comparant à l’audience par Maître Luca GOMES, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Carine SULTER, avocat à la Cour, tous deux demeurant à Luxembourg, et PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse originaire, partie demanderesse par reconvention, comparant à l’audience par Maître Katy DEMARCHE, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. Faits L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée 20 janvier 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du vendredi, 28 février 2025 à 9.00 heures, salle JP 0.02. Après deux remises, l’affaire fixée péremptoirement, fût utilement retenue à l’audience publique du mardi, 16 septembre 2025 à 09.00 heures salle JP 0.15, lors de laquelle par Maître Luca GOMES, avocat à la Cour, se présentant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, et Maître Katy DEMARCHE, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE1.) furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’ affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Exposé du litige Par contrat de bail du 29 octobre 2018 avec effet au 1er novembre 2018, PERSONNE2.) a donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl (ci-après la société SOCIETE1.)), pour une durée d’une année, prorogée ensuite pour une durée indéterminée, un appartement sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.100 euros et d’une avance sur charge de 120 euros. Par contrat de bail du 1er décembre 2019 avec effet au même jour, la société SOCIETE1.) a donné en sous-location à PERSONNE3.), pour une durée d’une année, prorogée ensuite pour une durée indéterminée, l’appartement sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.100 euros et d’une avance sur charge de 300 euros. Par contrat de colocation du 31 décembre 2019 avec effet au 1er janvier 2020, PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE1.), pour une durée d’un mois tacitement renouvelable de mois en mois, un appartement sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 600 euros, payable entre le 1er et le 5 de chaque mois. Par courrier du 17 octobre 2024, la société SOCIETE1.) a résilié le contrat de bail conclu le 31 décembre 2019 pour motifs graves et légitimes dans le chef de PERSONNE1.) avec effet au 31 octobre 2024. Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 20 janvier 2025, la société SOCIETE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater la régularité de la résiliation du contrat de bail avec effet au 31 octobre 2024, sinon pour voir prononcer la résiliation dudit contrat pour motifs graves et légitimes avec effet au 31 octobre 2024, pour voir dire que PERSONNE1.) est occupant sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2024 et l’entendre condamner à déguerpir des lieux endéans un délai de 8 jours suivant la notification du jugement à intervenir. Elle demande encore la condamnation de PERSONNE1.) au paiement de la somme de 12.400 euros, outre les intérêts, au titre d’arriérés de loyers redus jusqu’au mois d’octobre 2024 et le paiement d’un montant mensuel de 600 euros à titre d’indemnité d’occupation à partir du 1er novembre 2024. Elle demande encore la majoration du taux d’intérêts de trois points. 2 La société SOCIETE1.) sollicite enfin l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000 euros, à voir assortir le présent jugement de l’exécution provisoire et la condamnation de PERSONNE1.) au paiement des frais et dépens de l’instance. Les moyens et prétentions des parties A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) explique qu’il existerait en tout trois contrats de bail différents. La société SOCIETE1.) aurait signé un premier contrat de bail avec le propriétaire de l’appartement et elle aurait ensuite sous-loué ledit appartement à PERSONNE3.). Cette dernière aurait enfin conclu un contrat de sous-location avec PERSONNE1.). Elle explique encore que PERSONNE3.) était la compagne du gérant de la société SOCIETE1.). Suite à la séparation du couple, le gérant de la société SOCIETE1.) aurait repris le contrat de sous-location conclu avec PERSONNE1.), sans qu’un nouveau contrat écrit ne soit cependant signé. Par conséquent, à partir du mois mars 2020, un nouveau contrat de bail oral se serait formé entre la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) aux mêmes conditions que le contrat de colocation du 31 décembre 2019. La société SOCIETE1.) fait valoir que PERSONNE1.) depuis le mois d’avril 2021s’acquitterait du paiement du loyer de manière irrégulière et incomplète alors qu’il ne s’acquitterait que d’un paiement mensuel de 400 euros au lieu des 600 euros prévus dans le contrat. Elle fait encore valoir que PERSONNE1.) n’aurait pas usé des lieux loués en bon père de famille alors qu’il se montrerait agressif envers les autres colocataires. Il aurait même agressé physiquement l’un d’entre eux au mois d’octobre 2024. Comte de tenu de ses manquements, elle demande constater la régularité de la résiliation du contrat de bail avec effet au 31 octobre 2024, sinon pour voir prononcer la résiliation dudit contrat pour motifs graves et légitimes avec effet à la même date. A l’audience des plaidoiries du 16 septembre 2025, la société SOCIETE1.) a augmenté sa demande en paiement des arriérés de loyer pour la porter à la somme de 15.000 euros. PERSONNE1.) conteste les demandes tant dans leur principe que dans leur quantum pour être non fondées. Il ne conteste pas l’existence d’un contrat de bail oral le liant à la société SOCIETE1.). Il explique toutefois qu’en raison de l’état de vétusté et de dégradation des lieux, les parties auraient oralement convenu de réduire le loyer au montant mensuel de 400 euros à partir du mois d’avril 2021. A partir de ce moment, il se serait acquitté du paiement du loyer mensuel à hauteur de 400 euros et le bailleur n’aurait jamais émis la moindre contestation à ce sujet avant le courrier de résiliation du 17 octobre 2024 et l’introduction de la présente affaire. il se serait dès lors acquitté de son obligation de paiement, de sorte que la résiliation du contrat de bail ne serait pas justifiée. 3 PERSONNE1.) demande, à titre reconventionnel, la condamnation de la société SOCIETE1.) au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’indemnisation de la perte de jouissance subi par lui du fait que l’état de vétusté et de dégradation des lieux loués. La société SOCIETE1.) conteste tout accord entre parties concernant une éventuelle réduction du loyer et elle soutient que cette réduction aurait été décidé de manière unilatérale par PERSONNE1.). Elle conteste également la demande reconventionnelle formulée par la partie défenderesse pour être non fondée motif pris que les désordres allégués ne seraient pas prouvés. En effet, les photographies versées en cause ne seraient pas datées et aucune preuve de l’état des lieux loués ne serait versée en cause. Par ailleurs, PERSONNE1.) n’aurait jamais dénoncé un quelconque désordre au bailleur, ni ne lui aurait adressé la moindre mise en demeure en ce sens. PERSONNE1.) insiste sur le fait que les parties se seraient accordées sur une réduction du loyer. Il en veut pour preuve que pendant près de trois années la société SOCIETE1.) aurait perçu un loyer mensuel de 400 euros sans émettre la moindre contestation, et sans adresser la moindre mise en demeure au locataire. Il y aurait dès lors lieux d’en déduire une acceptation de la part du bailleur du loyer à hauteur de 400 euros. A titre subsidiaire, il demande à se voir allouer un délai de déguerpissement jusqu’au 20 janvier 2026. Appréciation La demande de la société SOCIETE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi et n’étant pas autrement contestée quant à sa recevabilité est à dire recevable. 1. Les arriérés de loyer Il est constant en cause qu’il n’existe pas de contrat de bail écrit entre la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.). Si les parties s’accordent pour dire qu’elles sont liées par un contrat de bail oral, elles sont cependant en désaccord en ce qui concerne le montant du loyer redû. La preuve du changement apporté par les parties au bail originaire est soumise au principe applicable aux contestations relatives aux conditions et modalités du bail, preuve à charge de celui qui se prévaut des prétendues modifications. Il appartient dès lors à PERSONNE1.) de rapporter la preuve de l’arrangement qu’il invoque. Même s’il a été admis que les modifications du bail relativement au loyer ne doivent pas être prouvées selon les dispositions de l’article 1716 du code civil, elles doivent cependant être prouvées selon le droit commun, c’est-à-dire par écrit, aveu ou serment litisdécisoire, mais encore par témoins ou présomptions s’il existe un commencement de preuve par écrit (Marianne HARLES, P. 31, p. 300, no 24). Pour valoir commencement de preuve par écrit en vertu de l’article 1347 du code civil l’écrit doit émaner de celui contre lequel la demande est formée et doit rendre vraisemblable l’accord 4 des bailleurs avec une diminution définitive du loyer à la moitié du loyer fixé initialement (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 11 juillet 2003, n° 59/2003) En l’espèce, il est constant en cause qu’à partir du 1er mars 2020, le paiement du loyer était dû sur le compte bancaire détenu par la société SOCIETE1.), tel que cela résulte d’un courrier du 20 mars 2020 versé en cause. Il est encore constant en cause pour résulter du décompte non contesté versé par la société SOCIETE1.), que PERSONNE1.) s’acquitte, depuis le mois d’avril 2021, du paiement d’un loyer mensuel de 400 euros. Le tribunal relève qu’il ne ressort d’aucun élément soumis à son appréciation, que la société SOCIETE1.) aurait indiqué à PERSONNE1.) que le loyer mensuel serait de 600 euros et non de 400 euros. De même, aucune mise en demeure adressée à PERSONNE1.) l’invitant à s’acquittant du paiement du loyer à hauteur de 600 euros ne figure parmi les éléments remis au tribunal. Force est de constater que ce n’est qu’au mois d’octobre 2024, soit après plus de trois années, que la société SOCIETE1.) a résilié le contrat de bail liant les parties pour non-paiement du loyer à hauteur de 600 euros par mois dans le chef de PERSONNE1.). C’est également à ce moment qu’elle a émis, pour la première fois, des contestations quant au montant du loyer perçu depuis le mois d’avril 2021. Au vu des éléments dont il dispose, le tribunal retient que le fait pour la société SOCIETE1.) d’avoir perçu pendant de 42 mois (d’avril 2021 à septembre 2024) le paiement d’un loyer de 400 euros sans émettre la moindre contestation constitue une acceptation dans son chef de la réduction du loyer. Il y a dès lors lieu de retenir que le montant du loyer redû par PERSONNE1.) est de 600 euros par mois pour la période allant du mois de janvier 2020 au mois de mars 2021, et d’un montant de 400 euros par mois à partir du mois d’avril 2021. En l’espèce, la société SOCIETE1.) réclame, aux termes de sa requête introductive d’instance, le paiement des loyers et avances sur