Le jugement rendu le 7 octobre 2025 par la troisième chambre du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d'appel, rappelle que la résiliation d'un bail d'habitation prorogé par l'effet de l'article 12, paragraphe 2, de la loi modifiée du 21 septembre 2006 suppose la démonstration, par le bailleur, d'un motif grave et légitime, en l'occurrence la nécessité de travaux de réfection importants. Le tribunal confirme que cette preuve n'est pas rapportée lorsque le devis produit ne correspond pas à l'adresse du bien loué et que les photographies versées établissent au contraire le bon état général des lieux. Il précise en outre que le paiement irrégulier des loyers constitue un moyen nouveau, et non une demande nouvelle, recevable en appel au soutien de la demande originaire de résiliation, mais qu'il n'atteint pas, en l'espèce, le degré de gravité requis, trois retards isolés sur plus de onze années de location, justifiés par des hospitalisations, n'étant pas constitutifs d'une faute grave. Le bail demeure donc en vigueur, l'appel est rejeté et les demandes accessoires écartées. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 17 septembre 2014, effectif au 1er octobre 2014, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) a donné en location à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) un studio meublé sis à L-ADRESSE2.), moyennant un loyer mensuel charges comprises de 850 euros. Par lettre recommandée du 23 mai 2024, la bailleresse a notifié la résiliation du bail avec effet au 30 septembre 2024, au motif de travaux de rénovation d'envergure, énumérés dans la lettre de manière non limitative (changement des papiers peints, pose de SOCIETE2.), remplacement de la salle de bains, des toilettes et de la cuisine, ajustement des canalisations, renouvellement du carrelage, remplacement de la porte d'entrée). Saisi par requête du 31 octobre 2024, le juge de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a par jugement du 20 mars 2025 débouté la bailleresse de sa demande en constatation de la résiliation et en déguerpissement, dit que le bail continuait à sortir ses pleins effets et condamné la société à verser 500 euros d'indemnité de procédure au locataire. La société SOCIETE1.) a interjeté appel par exploit du 25 avril 2025. En appel, la bailleresse sollicitait la réformation du jugement, la condamnation du locataire au déguerpissement, à titre subsidiaire la résiliation judiciaire pour faute grave tirée des retards de paiement, une indemnité d'occupation de 850 euros mensuels pour mars et avril 2025, l'exécution provisoire et deux indemnités de procédure de 3.000 euros. Le locataire concluait à la confirmation, à l'irrecevabilité de la demande en résiliation pour faute grave comme demande nouvelle, subsidiairement à l'octroi d'un délai de déguerpissement de six mois, et sollicitait une indemnité de procédure de 1.000 euros. Il bénéficiait de l'assistance judiciaire. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal était d'abord saisi de la question de savoir si la nécessité de travaux de réfection constitue un motif grave et légitime de résiliation d'un bail d'habitation prorogé au sens de l'article 12, paragraphe 2, c), de la loi de 2006, et à quelles conditions de preuve le bailleur y satisfait. Il devait ensuite déterminer si le paiement tardif de trois loyers constitue un moyen nouveau ou une demande nouvelle au sens de l'article 592 du nouveau code de procédure civile, puis, le cas échéant, s'il présente la gravité suffisante pour justifier la résiliation. Sur le premier point, le tribunal rappelle que le propriétaire peut légitimement apporter une plus-value à son immeuble et le mettre en conformité avec les standards modernes de confort, mais qu'il doit établir la nécessité et la réalité des travaux ainsi que leur envergure telle qu'elle exclut le maintien du preneur dans les lieux. Il reprend la distinction classique opposant l'appréciation du projet du bailleur, qui seule est opérée, à une comparaison interdite entre les intérêts respectifs des parties. La charge de la preuve, sans être appliquée avec une rigueur extrême, pèse sur le bailleur et doit reposer sur des pièces justificatives, telles qu'un devis ou, à défaut, un état général de l'immeuble laissant présumer des travaux substantiels. En l'espèce, le devis produit mentionnait une adresse de chantier différente de celle du studio, et aucune autre offre correspondant au bien n'était versée. Les photographies de 2024 témoignaient certes de l'âge de l'immeuble, mais non de