Le jugement rendu le 8 octobre 2025 par la Justice de paix de Diekirch (n° 1391/25) apporte une contribution notable au droit luxembourgeois du bail en consacrant la responsabilité du bailleur sur le fondement de la garantie des vices cachés de la chose louée prévue à l'article 1721 du Code civil, en présence d'une contamination post-mortem du logement. Le tribunal y affirme que le vice tient à une atteinte objective à l'usage normal de la chose, indépendamment de la bonne foi du bailleur et de la création du désordre par lui, et il considère que le preneur, qui n'a pas été informé des circonstances exactes du décès, n'a pu accepter les lieux en pleine connaissance de cause. La résolution du bail est prononcée avec restitution intégrale des loyers, charges et garantie locative, tandis que la demande en réparation du préjudice moral est écartée faute de preuve. La décision illustre, plus largement, l'exigence de bonne foi et de loyauté du bailleur dans l'exécution de ses obligations de délivrance et de garantie, et la sévérité du juge à l'égard d'une remise en état tardive et partielle. ## I. Faits et procédure Un contrat de bail portant sur un appartement sis à Ettelbruck a été conclu le 27 février 2025 pour une durée d'un an à compter du 1er mars 2025. Le preneur a versé, outre une garantie locative, l'intégralité des loyers et charges annuels par anticipation. L'état des lieux d'entrée, uniquement photographique, mentionnait que des dégâts non constatés pourraient être signalés dans la quinzaine. Il était acquis que le précédent occupant était décédé dans les lieux et que son corps n'avait été découvert qu'après plusieurs mois de décomposition, circonstance non contestée par le bailleur. Le preneur soutenait qu'on ne lui avait communiqué que le fait du décès, et non ses conditions. Dès le mois de mars 2025, des odeurs persistantes ont été signalées. Une société de nettoyage, mandatée par le bailleur, a relevé que le simple nettoyage ne permettait pas d'éliminer les fluides corporels ayant pénétré les matériaux poreux, et qu'un remplacement de ces éléments était recommandé. Le bailleur a d'abord indiqué, le 16 avril 2025, qu'il acceptait le départ du locataire, puis, le 22 avril 2025, qu'il entendait voir le bail exécuté jusqu'à son terme. Une visite de l'administration communale d'Ettelbruck, le 17 juin 2025, a constaté des traces dans les joints de carrelage, un gonflement des plinthes et du chambranle de la porte de la salle de bains, et a « fortement » invité le bailleur à procéder à des travaux de rénovation. Ceux-ci n'ont été exécutés qu'en partie, le carrelage et le socle de la cuisine n'ayant pas été remplacés. Le preneur a procédé à la résolution du bail par courrier du 18 juillet 2025 et a introduit la présente action le même jour. Il sollicitait, à titre principal, la validation ou le prononcé de la résolution rétroactive du bail, la restitution de 15.600 € (loyers, charges et garantie) et 3.500 € de dommages-intérêts pour préjudice moral, à titre subsidiaire une résiliation pour l'avenir assortie d'une restitution partielle, et à titre plus subsidiaire une réduction du loyer. Le bailleur s'est opposé à toute demande et a formé une demande reconventionnelle en indemnité de procédure. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question principale était de savoir si la présence, dans le logement loué, de traces de décomposition consécutives à un décès non signalé dans toute leur étendue constitue un vice de la chose au sens de l'article 1721 du Code civil, ouvrant au preneur le droit de demander la résolution du bail, et si l'acceptation des lieux par le preneur fait obstacle à la garantie. Le tribunal rappelle la définition classique du vice : tout défaut, inconvénient ou déficience de la chose elle-même qui supprime ou diminue l'usage auquel elle est normalement destinée. L'empêchement n'a pas à être total ; il suffit qu'il soit appréciable et altère la jouissance normale telle que le preneur est en droit de l'attendre. Le juge souligne que la garantie ne dépend ni de la connaissance du vice par le bailleur, ni de sa bonne ou mauvaise foi, ni de l'origine du désordre, ni de l'époque de son apparition. L'ignorance du vice par le preneur lors de la conclusion du bail constitue en revanche une condition de la garantie : les vices apparents, connus ou qui auraient dû être connus du preneur, sont exclus. L'appréciation de l'apparence relève du pouvoir souverain du juge du fond. Sur l'existence du vice, le tribunal retient qu'une contamination durable par des liquides corporels, perceptibles à l'œil nu et générant une odeur forte, diminue fortement l