Jugement civil n° 2025TALCH08/00158
Audience publique du mercredi, 8 octobre 2025.
Numéro du rôle : TAL-2021-07406
Composition :
Sandra ALVES ROUSSADO, vice-présidente,
Hannes WESTENDORF, premier juge,
Karin SPITZ, juge,
Guy BONIFAS, greffier.
ENTRE
PERSONNE1.), fonctionnaire de l’état, demeurant à L-ADRESSE1.),
partie demanderesse aux termes d'un exploit de l'huissier de justice suppléant Marine
HAAGEN, en remplacement de l'huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA
d’Esch-sur-Alzette du 16 août 2021,
ayant comparu par la société Etude d’Avocats GROSS & Associés SARL, représentée
par Maître David GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg et comparaissant
actuellement par la société KRIEPS – PUCURICA Avocat SARL, représentée par
Maître Admir PUCURICA, avocat, demeurant à Luxembourg.
ET
le syndicat des copropriétaires de la résidence ALIAS1.), sise à L-ADRESSE1.),
représenté par son syndic actuellement en fonctions, la société anonyme SOCIETE1.)
S.A., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de
commerce et des sociétés de Luxembourg sous le n° B NUMERO1.), représentée par
son conseil d’administration actuellement en fonctions,
partie défenderesse aux fins du prédit exploit HAAGEN,
ayant comparu initialement par Maître Marc THEWES, avocat, qui a déposé son mandat
en cours d’instance.
LE TRIBUNAL
- Procédure
Par exploit d’huissier de justice du 4 mars 2022, PERSONNE1.), comparaissant par
l’Étude d’avocats GROSS & ASSOCIES SARL, représentée aux fins de la présente
procédure par Maître David GROSS, a fait donner assignation au syndicat des
copropriétaires de la résidence ALIAS1.) (ci-après « le SOCIETE2.) ») à comparaître
devant le Tribunal d’arrondissement de ce siège.
Maître Marc THEWES s’est constitué pour le SOCIETE2.) en date du 18 août 2021.
L’affaire a été inscrite sous le numéro TAL-2021-07406 du rôle. Elle a été soumise à
l’instruction de la 8e section.
La société d’avocats KRIEPS-PUCURICA SARL, représentée aux fins de la présente
procédure par Maître Admir PUCURICA, s’est constituée pour PERSONNE1.) en date
du 18 janvier 2022, en remplacement de l’Étude d’avocats GROSS & ASSOCIES
SARL.
En date du 5 février 2025, Maître Marc THEWES a informé le Tribunal qu’il avait
déposé mandat pour le SOCIETE2.).
Par courrier du 11 février 2025, le Tribunal a invité le SOCIETE2.) à constituer nouvel
avocat dans les meilleurs délais, à défaut de quoi l’instruction pourrait être clôturée à
son égard et que dans pareille hypothèse, il serait statué par un jugement contradictoire
à son égard.
L’instruction a été clôturée par ordonnance du 12 mai 2025 et l’affaire a été renvoyée à
l’audience du 24 septembre 2025 pour plaidoiries.
L’affaire a été prise en délibéré à la même audience.
- Moyens et prétentions des parties
Aux termes de son exploit d’assignation, PERSONNE1.) demande, sous peine de
l’exécution provisoire du présent jugement, à voir :
constater que le conseil syndical de la résidence ALIAS1.) n’est pas valablement
constitué :
prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 17 juin 2021;
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condamner le SOCIETE2.) à lui payer une indemnité de procédure de 2.500.euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile;
condamner le SOCIETE2.) aux frais et dépens de l’instance, avec distraction au
profit de l’Étude d’avocats GROSS et ASSOCIES, sinon de Maître David
GROSS; qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.
A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir qu’il est, depuis le 27 mai 2020,
propriétaire d’un apparemment dans la résidence ALIAS1.) sise à L-ADRESSE1.).
Il aurait appris par procès-verbal du 19 février 2021, qu’une assemblée générale se serait
tenue par « vote à distance » en date du 12 février 2021, suite à une convocation de la
dame PERSONNE2.), se prévalant de sa qualité de présidente du conseil syndical,
ayant, entre autres, dans la résolution n°4, nommé la société SOCIETE1.) SA comme
nouveau syndic de la résidence.
Au moment de la tenue de cette assemblée, le précédent syndic, la société SOCIETE3.)
aurait toujours eu le mandat de syndic.
En effet, lors de l’Assemblée générale de 2019, ledit mandat aurait été reconduit avec
une majorité de 570,88 millièmes des votes présents et représentés, ceci à durée
indéterminée et avec un maximum de 3 ans.
PERSONNE1.) soutient qu’outre le fait qu’il n’aurait pas reçu de convocation à cette
assemblée qui se serait tenue le 12 février 2021 et que la dame PERSONNE2.) n’avait
pas qualité pour convoquer une telle assemblée, le syndic, dont le mandat aurait été
décidé en 2019, aurait toujours été en fonctions au moment de l’assemblée litigieuse.
Cette action organisée par la dame PERSONNE2.) irait à l’encontre des intérêts
d’PERSONNE1.) qui aurait été mis dans l’impossibilité d’exprimer son point de vue
lors de l’assemblée litigieuse, notamment alors qu’il n’aurait pas été convoqué selon les
dispositions légales.
Par assignation du 19 avril 2021, PERSONNE1.) aurait contesté la régularité de
l’assemblée générale et aurait demandé son annulation.
Grand aurait été son étonnement lorsqu’il aurait reçu, en date du 2 juin 2021, une
convocation datée du 27 mai 2021 pour une assemblée générale fixée au 17 juin 2021 à
18.00 heures, convocation signée par la dame PERSONNE2.) en sa qualité de président
du Conseil syndical et la représentante de la société SOCIETE1.) en qualité de syndic
avec l’ordre du jour qui suit :
« 1° Ratification de la désignation de l’Agence SOCIETE1.) SA, de L-ADRESSE2.)
comme syndic du syndicat de la copropriété de la « Résidence ALIAS1.) » en vue de
clarifier les actions judiciaires en cours et de reprendre les mandats en cours de la
copropriété. »
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La convocation aurait été accompagnée d’un courrier rédigé par la dame PERSONNE2.)
dans lequel elle indiquerait que « l’ordre du jour de cette assemblée est, en substance,
le même que celui de l’assemblée du 18 février 2021. La raison en est que la régularité
de l’assemblée du 18 février 2021 est contestée par un copropriétaire, qui a assigné le
syndicat des copropriétaires devant le tribunal d’arrondissement en avril dernier. […]
C’est pour éviter une telle situation de blocage qu’il a été décidé de couper court aux
discussions et de tenir une nouvelle assemblée avec pour objet de ratifier les décisions
prises en février, sinon de prendre à nouveau les mêmes décisions. »
PERSONNE1.) se serait vu notifier le procès-verbal de l’assemblée générale par
courrier du 24 juin 2021.
Par la présente action, PERSONNE1.) contesterait, tant la régularité en la pure forme
de l’assemblée générale tenue par « vote à distance » et la résolution ci-avant précisée,
alors qu’elle ne serait non seulement pas justifiée, mais encore qu’elle lui causerait un
préjudice.
En droit, PERSONNE1.) conclut principalement à des irrégularités quant à la
convocation, entraînant la nullité de la convocation et partant de l’assemblée générale.
Il soutient que la syndic SOCIETE3.) avait le mandat de syndic au moment de la
convocation de l’assemblée générale litigieuse par la dame PERSONNE2.) selon
décision des copropriétaires en 2019, et ce pour une durée de 3 ans, sinon au moins
jusqu’à la prochaine assemblée générale statuant sur les comptes annuels de la
copropriété.
Partant, la société SOCIETE1.) SA ne pouvait pas convoquer une assemblée générale,
alors que sa nomination serait contestée.
A défaut d’avoir été régulièrement mandatée, le Tribunal de céans devrait retenir que la
convocation à l’assemblée générale du 17 juin 2021 encourt l’annulation.
Sinon, il y aurait lieu de tenir la présente affaire en suspens en attendant la décision du
Tribunal d’arrondissement en attendant le jugement à intervenir statuant sur la
nomination de la société SOCIETE1.) SA en qualité de syndic de copropriété.
La dame PERSONNE2.) aurait précisé dans son courrier d’accompagnement ce qui
suit :
« La convocation est faite sous la double signature du nouveau syndic que nous avons
désigné en février et de moi-même, mon intervention en tant que présidente du conseil
syndical étant nécessaire pour le cas où le tribunal déciderait plus tard que la
désignation de l’Agence SOCIETE1.) n’était pas régulière. »
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Le raisonnement de la dame PERSONNE2.) serait faux, alors que la société
SOCIETE1.) ne serait pas le syndic de la copropriété.
De plus, la dame PERSONNE2.), même en sa qualité de présidente du conseil syndical,
ne pourrait pas valablement convoquer une assemblée générale.
En effet, le règlement grand-ducal du 13 juin 1975 prescrivant les mesures d’exécution
de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles prévoirait dans
ses articles 2 et 30 la façon de procéder si un copropriétaire entend voir ajouter des
points à l’ordre du jour ou, tel qu’en l’espèce, voir convoquer une assemblée générale.
La dame PERSONNE2.) n’aurait pas respecté la procédure en question, alors qu’elle
aurait dû être habilitée par ordonnance du Président du tribunal d’arrondissement,
statuant en matière de référé, à l’effet de convoquer l’assemblée générale et de présider
cette assemblée.
A défaut d’avoir respecté la procédure prévue par le règlement grand-ducal, la
convocation par la dame PERSONNE2.) et l’assemblée générale qui a suivi cette
convocation, encourent l’annulation.
A ceci s’ajouterait que, suivant l’article 38 du règlement de copropriété, le conseil
syndical est composé d’un président et de deux assesseurs.
A défaut d’être constitué d’un président et de deux assesseurs, le conseil syndical non
régulièrement constitué ne peut partant pas procéder à la convocation d’une assemblée
générale.
PERSONNE1.) fait encore valoir que par courriel du 2 juin 2021 et courrier
recommandé avec accusé de réception du 3 juin 2021, il aurait sollicité à l’ordre du jour
le « Vote à la majorité absolue concernant la nomination d’un conseil syndical
conforme au règlement de copropriété », ceci en vertu des dispositions du règlement de
copropriété.
Malgré demande expresse d’PERSONNE1.), le vote ci-dessus n’aurait pas été
communiqué aux copropriétaires et n’aurait partant pas été soumis au vote.
En effet, le règlement de copropriété ne ferait aucune mention de cet ajout.
A défaut de convocation régulière, celle-ci, ainsi que l’assemblée générale qui a suivi
cette convocation, encourent la nullité.
A titre subsidiaire, PERSONNE1.) soulève encore l’irrégularité quant à la tenue de
l’assemblée générale et du vote à distance notamment en ce que les dispositions prévues
par la loi du 23 septembre 2020 portant des mesures concernant la tenue des réunions
dans les sociétés et dans autres personnes morales n’auraient pas été respectées.
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En effet, l’article 1er de ladite loi prévoirait qu’ « une société peut, même si les statuts
ne le prévoient pas et quel que soit le nombre prévu de participants à son assemblée
générale, tenir toute assemblée générale sans réunion physique et imposer à ses
actionnaire ou associés et aux autres participant à l’assemblée de participer à
l’assemblée et d’exercer leurs droits selon une ou plusieurs formes de participation ciaprès :
1° par un vote à distance par écrit ou sous forme électronique permettant leur
identification et sous réserve que le texte intégral des résolutions ou décisions à prendre
aurait été publié ou leur aura été communiqué; […]. »
En l’espèce, le vote à distance par écrit ne permettrait pas l’identification des
copropriétaires et des votes exprimés. En effet, les formulaires à remplir auraient été à
renvoyer à la dame PERSONNE2.) sans possibilité pour PERSONNE1.) de vérifier si
toutes les décisions des divers copropriétaires ont été pris en compte.
A défaut d’avoir procédé par résolutions circulaires écrites, PERSONNE1.) aurait été
dans l’impossibilité de connaître la position des autres copropriétaires et aurait été privé
de la possibilité d’exposer son point de vue et ses remarques par rapport aux différentes
résolutions.
Malgré demande d’ajout à l’ordre du jour formulée par PERSONNE1.) en date du 2 juin
2021 par courriel et en date du 3 juin 2021 par courrier recommandé avec accusé de
réception, ce point n’aurait pas été soumis au vote des copropriétaires démontrant que
les résolutions à prendre n’ont pas été dûment communiquées aux copropriétaires.
Il y aurait partant lieu de prononcer la nullité de l’assemblée générale.
Plus subsidiairement, PERSONNE1.) soulève l’irrecevabilité quant à la nomination de
la société SOCIETE1.) comme syndic au vu du mandat conféré à la société
SOCIETE3.).
Il soutient que la société SOCIETE3.) aurait eu, au moment de l’assemblée générale
litigieuse, encore mandat suivant les résolutions prises par les copropriétaires lors de
l’assemblée en 2019.
La société SOCIETE1.) ne pouvait partant pas être nommée syndic de la résidence
ALIAS1.).
Il demande partant d’annuler la résolution n°3 prise lors de l’assemblée générale
litigieuse.
Au vu de tout ce qui précède, PERSONNE1.) demande d’annuler et de dire non avenue
l’assemblée générale du 17 juin 2021 pour violation des règles de formes et notamment
pour violation aux dispositions de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété
des immeubles bâtis.
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A titre subsidiaire, si le Tribunal devait venir à la conclusion qu’il n’y a pas lieu à
annulation de l’assemblée générale dans son intégralité, PERSONNE1.) demande
l’annulation de la résolution n°3.
3. Motifs de la décision
3.1. Quant à la recevabilité de la demande
Aux termes de l’article 34 alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la
copropriété des immeubles bâtis, « [L]es actions qui ont pour objet de contester les
décisions des assemblées générales doivent à peine de déchéance, être introduites par
les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de
la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ».
Il résulte des pièces du dossier que lors de l’assemblée générale extraordinaire du 17
juin 2021, PERSONNE1.) était absent ou s’est abstenu de voter concernant toutes les
résolutions prises lors de cette assemblée générale.
Il résulte également des pièces versées qu’PERSONNE1.) a été avisé concernant le
procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse, en date du 24 juin 2021.
Par conséquent, l’action, introduite en date du 16 août 2021, a été introduite endéans le
délai requis.
La demande d’PERSONNE1.) est partant recevable.
3.2. Quant au fond
L'action intentée par un copropriétaire qui a pour objet de contester les décisions des
assemblées générales trouve sa base dans l'article 34 alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975
précitée. Elle constitue un recours en annulation et en cette matière, les tribunaux n'ont
compétence que pour statuer sur la régularité ou la légalité des décisions des assemblées
générales; ils ne peuvent que constater la validité ou la nullité de ces décisions, sans
pouvoir se substituer à un syndicat de copropriété pour imposer en ses lieu et place une
autre décision, sous peine de s'immiscer indûment dans la gestion de l'immeuble,
laquelle relève des seules attributions de l'assemblée générale (JCL Copropriété, vol. I,
fasc. 87-20, n°117).
Les cas d'ouverture de l'action en nullité des décisions de l'assemblée générale des
copropriétaires se ramènent à trois : en premier lieu, l'inobservation des formalités
légales dans la convocation, la tenue, la composition des assemblées, dans la
computation des voix et l’inobservation des conditions de majorité, en second lieu le
dépassement de pouvoir et en troisième lieu, la fraude et l'abus de majorité (M.
PERSONNE3.) et F. PERSONNE4.), op.cit., n°534 et s. ; Cour d’appel, 1er mars 2007,
n° 27250 et 29226 du rôle).
Les inobservations des formalités légales qui affectent la convocation, la formation et
la tenue de l’assemblée générale ont pour conséquence d’entacher, en définitive, la
réunion elle-même et donc tout ce qui a pu y être fait ou décidé. Ainsi cette catégorie
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d’action en nullité concerne la nullité de l’assemblée elle-même (cf. Dalloz Action, La
Copropriété, n° 856; cf. dans le même sens: Cour d’appel, 17 novembre 2004, n° 27574
rôle).
Les dispositions législatives déclarées impératives par l’article 40 de la loi du 16 mai
1975 sont d’ordre public, les objectifs poursuivis par ce caractère impératif du statut
légal de la copropriété étant, entre autres, la sauvegarde des droits individuels des
copropriétaires. En revanche, les dispositions du règlement grand-ducal du 13 juin 1975
prescrivant les mesures d’exécution de la loi du 16 mai 1975 ne se voient pas attribuer
par l’article 40 de la loi du 16 mai 1975 un caractère impératif. Si la loi est ainsi muette
quant à la question de savoir si les dispositions du règlement du 13 juin 1975 sont ou
non impératives, ce silence de la loi ne permet cependant pas de mettre en doute le
caractère obligatoire du règlement. Le règlement impose, en effet, un certain formalisme
dans le seul but d’assurer l’information et la protection des copropriétaires, et la nullité
d’un acte ne doit être encourue que si l’omission de la formalité ou la violation de la
règle a effectivement compromis ce but. Celles des dispositions du règlement qui
tendent à l’exécution des dispositions légales impératives sont elles-mêmes impératives.
Quant à l’inobservation des autres prescriptions, seul un examen de cas en cas permet
de décider de la sanction, suivant qu’il y a ou non lésion des intérêts d’un copropriétaire
(Cour 22 mars 2000, Pas. 31, p. 314).
Il est généralement admis que les irrégularités commises dans la convocation et la tenue
des assemblées générales ne sont pas sanctionnées par une nullité absolue, les formalités
prescrites par le règlement grand-ducal du 13 juin 1975 étant destinées à protéger les
copropriétaires contre les effets de surprise, de manipulation et contre une direction
partiale des débats. Le copropriétaire qui se prévaut d’une telle irrégularité à l’appui
d’une demande en annulation de décisions prises lors de l’assemblé générale doit dès
lors établir un préjudice qui lui en serait accru (Cour, 6 juillet 1984, Pas. 26, p. 212;
Cour, 22 mars 2000, Pas. 31, p. 314).
Sous peine de verser dans un formalisme juridique stérile et d’encourager l’esprit de
chicane des plaideurs, on ne saurait, en effet, admettre que, quelles que soient les
circonstances, l’inobservation de n’importe quelle formalité entraîne nécessairement et
automatiquement la nullité de la décision. Les formalités sont imposées dans le but de
protéger les copropriétaires contre des effets de surprise, des manipulations ainsi que
contre une direction partiale des débats. Aussi cette finalité doit-elle rester la mesure de
la sanction (cf. M. PERSONNE3.) et F. PERSONNE4.), Copropriété des immeubles
bâtis, n° 535, p. 403).
Le tribunal examinera ci-après successivement les différents moyens de nullité invoqués
par PERSONNE1.) en tenant compte des principes ci-avant énoncés.
3.2.1. Quant à la demande en nullité de l’intégralité des décisions prises par
l’assemblée générale du 17 juin 2021
3.2.1.1. Quant aux irrégularités quant à la convocation
PERSONNE1.) soutient que le syndic SOCIETE3.) avait le mandat de syndic au
moment de la convocation de l’assemblée générale litigieuse par la dame
PERSONNE2.), selon décision des copropriétaires en 2019, ceci pour une durée de 3
8
ans, sinon au moins jusqu’à la prochaine assemblée générale statuant sur les comptes
annuels de la copropriété.
Par conséquent, la société SOCIETE1.) ne pouvait pas convoquer une assemblée
générale.
Ce point n’étant pas contesté par le SOCIETE2.), son mandataire ayant déposé mandat
et aucun autre avocat ne s’étant constitué par la suite, il y a lieu d’en conclure que la
société SOCIETE1.) n’avait pas de mandat afin de convoquer l’assemble général
litigieuse.
Au vu de ce qui précède, les convocations envoyées sont entachées d’irrégularité et il y
a lieu de prononcer la nullité de l’assemblée générale extraordinaire du 17 juin 2021
dans son intégralité.
3.3. Quant aux demandes accessoires
3.3.1. Quant à l’indemnité de procédure
PERSONNE1.) demande la condamnation du SOCIETE2.) à lui payer une indemnité
de procédure de 2.500.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure
civile.
L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir
discrétionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, arrêt n° 60/15, JTL 2015, n°
42, page 166).
Le tribunal estime qu’eu égard aux éléments du litige, il serait inéquitable de laisser à
la charge d’PERSONNE1.) tous les frais non compris dans les dépens exposés par lui.
Il y a donc lieu de condamner le SOCIETE2.) à lui payer une indemnité de procédure
de 500.- euros.
3.3.2. Quant à l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 244 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution
provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office, s’il y a titre authentique,
promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y a point appel.
Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans
caution.
Lorsque l’exécution provisoire est facultative, son opportunité s’apprécie selon les
circonstances particulières de la cause, en tenant notamment compte des intérêts
respectifs des parties, du degré d’urgence, du péril en la demeure ainsi que des avantages
ou inconvénients que peut entraîner l’exécution provisoire pour l’une ou l’autre des
parties (Cour 8 octobre 1974, Pas., 23, p.5).
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En l’espèce, aucune des conditions de l’exécution provisoire obligatoire n’est donnée.
L’exécution provisoire facultative ne se justifie pas non plus au vu des circonstances de
la cause.
3.3.3. Quant aux frais et dépens de l’instance
En application des articles 238 et 242 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie
qui succombera sera condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision spéciale
et motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie et les
avocats à la Cour pourront, dans les instances où leur ministère est obligatoire,
demander la distraction des dépens à leur profit.
Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de condamner le SOCIETE2.) aux frais et dépens
de l’instance, avec distraction au profit de la société KRIEPS-PUCURICA AVOCAT
SARL, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Admir PUCURICA qui
la demande, affirmant en avoir fait l’avance.
PAR CES MOTIFS
le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, huitième chambre, siégeant en matière
civile, statuant contradictoirement ;
reçoit la demande en la forme ;
dit fondée la demande en annulation de l’assemblée générale extraordinaire du 17 juin
2021 ;
partant annule l’assemblée générale extraordinaire du 17 juin 2021 ;
dit la demande d’PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure sur base
de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile fondée à hauteur de 500.-euros ;
partant condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence ALIAS1.) à payer à
PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 500.-euros sur base de l’article 240 du
Nouveau Code de procédure civile ;
dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;
condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence ALIAS1.) aux frais et dépens
de l’instance, avec distraction au profit de la société KRIEPS-PUCURICA AVOCAT
SARL, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Admir PUCURICA,
qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.
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