## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-10-10, n° 3135 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. 3135 /25 L-BAIL-73/25 Audience publique du dix octobre deux mille vingt-cinq Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.), parties demanderesses, comparant par Maître Hayri ARSLAN, en remplacement de Maître Yusuf MEYNIOGLU, avocats à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg, et PERSONNE3.), demeurant à F-ADRESSE2.), partie défenderesse, comparant par Maître Giovanna MEDURI, avocat, en remplacement de Maître Alain LORANG, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg. Faits L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée le 30 janvier 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 10 mars 2025 à 9h, salle 0.15. Après trois remises l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 22 septembre 2025, lors de laquelle, les parties demanderesses, comparant par Maître Hayri ARSLAN, en remplacement de Maître Yusuf MEYNIOGLU et la partie défenderesse, comparant par Maître Giovanna MEDURI, en remplacement de Maître Alain LORANG furent entendues en leurs moyens et conclusions respectifs. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Procédure Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg en date du 30 janvier 2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour voir condamner la défenderesse à restituer leur garantie locative de 4.800.- euros, avec les intérêts au taux légal à partir de la mise en demeure, sinon de la demande en justice, jusqu’à solde, et à voir majorer le taux d’intérêt de 3 points à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la notification du jugement. Les parties requérantes sollicitent encore l’exécution provisoire sans caution du jugement à intervenir et la condamnation de la défenderesse aux frais et dépens ainsi qu’à une indemnité de procédure de 1.000.- euros. Prétentions et moyens des parties PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent avoir pris en location un appartement sis à L-ADRESSE3.) auprès de la défenderesse suivant contrat de bail du 9 décembre 2022, qu’une garantie locative de 4.800.- euros aurait été payée par les requérants en début de bail, que les clés auraient été remises à la bailleresse en date du 15 décembre 2023 à l’échéance du bail mais que sans justification, la bailleresse refuserait de restituer la garantie locative en question, de sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire. Ils ont augmenté lors des plaidoiries leur demande à titre d’indemnité de procédure au montant de 1.500.- euros. A l’audience des plaidoiries, les époux GROUPE1.) ont encore réclamé la condamnation de la défenderesse au montant de 1.000.- euros au titre des troubles de jouissance subis sur base de l’article 1719 du Code civil sinon de l’article 1382 dudit code. Il y a lieu de leur en donner acte. PERSONNE3.) s’oppose à toute restitution de la garantie locative. Elle fait état d’une créance à l’égard des locataires pour justifier la retenue de la garantie locative, à savoir : - Arriérés de loyers et d’avances sur charges : Dégâts locatifs : 2 2.493,63.- euros 19.333,68.- euros Soit un total de 23.327,31.- euros. Elle sollicite à titre reconventionnel la condamnation des requérants au montant de 23.327,31.- euros de ce chef. Elle réclame en outre la condamnation des requérants à une indemnité de procédure de 1.500.- euros. Elle soulève encore l’irrecevabilité de la demande des requérants en indemnisation des troubles de jouissance pour constituer une demande nouvelle. Appréciation La recevabilité La demande nouvelle est celle qui se différencie de la demande originaire par un de ses éléments constitutifs, objet, cause ou partie, et donc saisit le juge d’une prétention autre que celle dont il était déjà saisi par l’effet de l’acte introductif initial. Il a généralement été admis qu’une telle demande est irrecevable si l’adversaire s’oppose à son admissibilité en soulevant son irrecevabilité. Sommairement expliqué, le fondement de cette règle est généralement donné par la notion de contrat judiciaire : le demandeur introduit une action en justice, le défendeur accepte le débat sur cette question et le demandeur ne peut plus de façon unilatérale changer les termes du débat. On parle aussi d’immutabilité du litige (T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé, n° 1004 et 1005). Le domaine de la demande nouvelle entraînant la sanction de l’irrecevabilité est réduit par deux techniques qui opèrent au regard de l’élément constitutif qu’est l’objet de la demande. Il s’agit, d’un côté, de l’article 53 du Nouveau Code de procédure civile qui permet de modifier l’objet de la demande par des demandes incidentes, à condition que celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant et, de l’autre côté, par les demandes virtuellement comprises dans l’acte introductif d’instance (op. cit., n° 1007). Il y a lieu d’admettre que la demande en indemnisation de troubles de jouissance saisit le juge d’une prétention différente, de par son objet et sa cause, de la demande en restitution d’une garantie locative ; elle ne se rattache donc pas à la demande originaire, ni n’était virtuellement comprise dans celle-ci. La demande en indemnisation du chef de prétendus troubles de jouissance, formulée par les époux GROUPE1.) à l’audience du 22 septembre 2025, est partant à déclarer irrecevable. Pour le surplus, les demandes, régulières en la forme, sont à déclarer recevables. Le bien-fondé Suivant contrat de bail du 9 décembre 2022, avec effet au 15 décembre 2022, les parties requérantes ont pris en location auprès de la défenderesse un appartement sis à ADRESSE3.) ; il est constant en cause que les locataires ont fourni une garantie locative d’un montant de 4.800.- euros. 3 Le bail est venu à échéance en date du 15 décembre 2023. N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur n’est tenu de remettre le solde de la garantie locative revenant au locataire qu’au moment où la garantie n’a plus de raison d’être. La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail, défaut de paiement de loyers ou de charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs (cf. Marianne HARLES, Le bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, n° 65, Pas. 31, p. 319). Il convient partant d’analyser les créances invoquées par la partie bailleresse en vue de justifier la non-restitution de la garantie locative et sa demande reconventionnelle à voir condamner les locataires aux montants réclamés. ° Les arriérés de loyers et d’avances sur charges La partie bailleresse réclame de ce chef le montant de 2.493,63.- euros se décomposant comme suit : - 812,90.- euros pour le mois de décembre 2023 255,33.- euros pour le solde de charge pour l’année 2022 1.425,40.- euros pour le solde de charge pour l’année 2023 Concernant le montant de 812,90.- euros au titre du mois de décembre 2023, celuici a été expressément reconnu par les locataires à l’audience du 22 septembre 2025. Le montant de 812,90.- euros peut partant valablement être retenu à leur charge. Concernant le montant de 255,33.- euros pour le solde de charge de l’année 2022, celui-ci a été contesté par les locataires qui reconnaissent cependant tout au plus un montant de 76,65.- euros de ce chef. A noter que la partie bailleresse n’a pas autrement expliqué le bien-fondé du quantum de 255,33.- euros réclamé par elle. Il résulte des éléments du dossier, en particulier du décompte du syndic SOCIETE1.), relativement à l’année 2022, que la « part locataire » se chiffre au total de 467,23.euros (ce chiffre se rapportant au prorata de 44 jours, la partie bailleresse n’ayant acquis l’appartement qu’à la mi-novembre 2022). Comme le soulignent à juste titre les locataires, le bail entre parties n’a pris effet qu’à partir du 15 décembre 2022, de sorte que ces derniers sont redevables des charges locatives pour la seule période du 15 décembre au 31 décembre 2022, soit le montant de 169,90.- euros (= [467,23 : 44] x 16). En prenant en compte l’avance sur charges de 100.- euros (pour la seconde moitié du mois de décembre 2022), dont le paiement n’a pas été contesté par la bailleresse, et 4 à défaut de plus amples contestations de cette dernière, il en résulte un montant de 69,90.- euros encore redu par les locataires de ce chef. Concernant le montant de 1.425,40.- euros pour le solde de charge de l’année 2023, celui-ci a été contesté par les locataires qui reconnaissent cependant un montant de 1.395,05.- euros de ce chef. A noter que la partie bailleresse n’a pas autrement expliqué le bien-fondé du quantum de 1.425,40,- euros réclamé par elle. Il résulte du décompte du syndic SOCIETE1.), relativement à l’année 2023, que la « part locataire » se chiffre au total de 3.695,05.- euros ; ledit montant a été expressément reconnu par les locataires. Comme le soulignent à juste titre les époux GROUPE1.), il y a lieu de prendre en compte le paiement du montant de 2.300.- euros payé par eux au titre des avances sur charges pour l’année 2023 (montant non remis en cause par la partie bailleresse lors des plaidoiries). Au regard de ces éléments et à défaut de plus amples contestations de la partie bailleresse, il en résulte un montant de 1.395,05.- euros encore redu par les locataires de ce chef. En conclusion, la partie bailleresse est fondée à réclamer le montant de 2.277,85. euros (= 812,90 + 69,90 + 1.395,05) au titre des loyers et charges impayés. ° Les dégâts locatifs PERSONNE3.) fait état de plusieurs postes au titre de dégâts locatifs. Suivant l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux, le locataire doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non imputable au locataire. Dans le mécanisme de l’article 1732 du Code civil, il n’incombe partant pas au bailleur de prouver que la dégradation est imputable au locataire mais il lui suffit de prouver que pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (Marianne HARLES : Le bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, n° 114, page 343, Pasicrisie 31). Aux termes de l’article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure. 5 Ne constitue pas une dégradation engageant la responsabilité du preneur, celle qui résulte de l’usage normal de la chose, de son usure, de sa vétusté même s’il en découle certaines détériorations, car il est manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme et la détériore, dans une certaine mesure (Novelles, M. La Haye et J. Vankerckhove, Le louage de choses, tome 1er, éd. Larcier, n° 980) Il appartient dès lors dans un premier temps au propriétaire d’établir les dégâts par lui allégués et de prouver qu’ils dépassent l’usure normale. Il est