Le jugement rendu par la IIIe chambre du tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d'appel, le 14 octobre 2025 (n° TAL-2025-04261), réaffirme la rigueur de l'exception d'inexécution en matière locative. Saisi d'un appel de locataires qui refusaient de payer leurs loyers au motif d'un défaut de la porte d'entrée, le tribunal rappelle que cette exception, fondée sur l'article 1134-2 du Code civil, n'est qu'un mécanisme de suspension temporaire destiné à obtenir l'exécution du cocontractant, qu'elle ne saurait constituer un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer, et qu'elle suppose un manquement incontestable du bailleur, dont la gravité doit être appréciée par le juge. En l'espèce, la preuve d'un défaut imputable au bailleur n'est pas rapportée : le dysfonctionnement procède d'une manipulation non conforme de la serrure, réparable aux frais du locataire au regard de l'article 1754 du Code civil. Les arriérés sont donc dus en totalité, la résiliation judiciaire aux torts exclusifs des locataires est confirmée, et la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour trouble de jouissance est rejetée. ## I. Faits et procédure Les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont pris à bail, par contrat signé le 25 février 2021, un appartement duplex à Luxembourg, moyennant un loyer mensuel de 1.450 euros, porté par avenant à ce montant, assorti d'une avance sur charges de 300 euros par mois. Le 2 juin 2024, les locataires ont signalé au bailleur, PERSONNE3.), l'impossibilité d'ouvrir la porte d'entrée de leur logement, sans obtenir de réponse effective. Un nouveau signalement n'intervint que le 22 novembre 2024, date à laquelle ils indiquèrent que la serrure présentait des difficultés de verrouillage et de déverrouillage. Par courrier du 13 janvier 2025, leur mandataire mit le bailleur en demeure de faire procéder à la réparation. Les locataires cessèrent de payer loyers et avances à compter d'octobre 2024, et notifièrent leur refus d'exécuter leur obligation de paiement tant que la prestation due ne serait pas fournie. Saisi le 17 mai 2024 par le bailleur, le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, par jugement du 20 mars 2025, condamna solidairement les locataires au paiement de 8.750 euros d'arriérés, prononça la résiliation du bail à leurs torts exclusifs, ordonna leur déguerpissement et rejeta leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts. Les locataires interjetèrent appel le 24 avril 2025, sollicitant la décharge des condamnations, l'absence de résiliation et l'allocation de 21.000 euros de dommages-intérêts pour trouble de jouissance. Le bailleur conclut à la confirmation et porta sa demande en arriérés à 21.000 euros, couvrant la période d'octobre 2024 à septembre 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée était double : l'exception d'inexécution peut-elle justifier le non-paiement intégral des loyers et avances sur charges lorsque le bailleur n'a pas fait réparer une porte d'entrée défectueuse ? Et, dans cette hypothèse, la résiliation judiciaire du bail aux torts des locataires se trouve-t-elle fondée ? Le tribunal rappelle d'abord, en s'appuyant sur la doctrine (J. Ghestin, M. Planiol et G. Ripert, Encyclopédie Dalloz), les caractères de l'exception d'inexécution : elle autorise une partie à suspendre l'exécution de son obligation tant que l'autre n'a pas exécuté la sienne, sans la délier définitivement, et elle ne peut être utilisée que de manière limitée dans le temps. Elle ne peut devenir un moyen dilatoire. Le manquement invoqué doit être incontestable et il doit exister un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées. Le juge apprécie la gravité du manquement du bailleur. La charge de la preuve de l'inexécution incombe à celui qui excipe de l'exception, en l'occurrence les locataires. Appliquant ces principes, le tribunal relève plusieurs éléments décisifs. L'état des lieux d'entrée ne mentionne aucun défaut de la porte, hormis un point relatif à la serrure. Le silence des locataires entre le 2 juin 2024 et le 22 novembre 2024 est souligné. Les attestations produites sont jugées dépourvues de précision. Surtout, les sociétés consultées par le bailleur ont constaté un réglage nécessaire, puis un endommagement du mécanisme de fermeture, « évtl. Vandalisme », imputable à