Le jugement rendu le 14 octobre 2025 par la IIIe chambre du tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer en instance d'appel, confirme la résiliation d'un bail d'habitation prononcée aux torts exclusifs du locataire, après quinze mois d'arriérés de loyers et d'avances sur charges. Le tribunal y réaffirme plusieurs principes classiques : l'impossibilité, pour le preneur, d'invoquer ses difficultés financières pour se soustraire à son obligation de paiement (article 1728 du Code civil), la faculté d'appréciation du juge quant à la gravité de l'inexécution, et l'exigence d'un plan de remboursement crédible pour obtenir un délai de grâce au sens de l'article 1244 du même code. Il confirme par ailleurs la validité d'une clause pénale stipulant un intérêt de retard de 1 % par mois, en retenant qu'elle n'est pas manifestement excessive au sens de l'article 1152, alinéa 2, du Code civil, et qu'elle a été librement acceptée lors de la conclusion du contrat. La portée de la décision tient moins à l'innovation qu'à la rigueur avec laquelle elle articule le pouvoir modérateur du juge et la sévérité de la sanction, dans un contentieux locatif où le paiement régulier du loyer demeure l'obligation essentielle du preneur. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail signé le 18 janvier 2024, PERSONNE2.) a donné à bail à PERSONNE1.) un appartement meublé sis à Luxembourg, moyennant un loyer mensuel de 2.900 euros, outre 200 euros d'avances mensuelles sur charges. Le locataire ayant cessé de s'acquitter de ses obligations à compter du mois de juin 2024, le bailleur l'a fait citer, le 12 septembre 2024, devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du défendeur, sa condamnation au déguerpissement, ainsi qu'au paiement d'arriérés et de dégâts locatifs. Par jugement du 3 avril 2025, le tribunal de paix a notamment condamné le locataire au paiement de 31.000 euros d'arriérés, assortis d'un intérêt conventionnel de 1 % par mois, a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur et ordonné son déguerpissement dans le mois de la notification, tout en réservant les dégâts locatifs, l'indemnité de procédure et les dépens. Le locataire a interjeté appel limité le 11 mai 2025. Il sollicitait la réformation de la décision en ce qu'elle prononçait la résiliation et le déguerpissement, la réduction du taux conventionnel au taux légal, et, à titre subsidiaire, l'octroi d'un délai de grâce d'un an. Le bailleur a conclu à la confirmation pure et simple et a porté sa demande en arriérés à 49.600 euros, couvrant la période de juin 2024 à septembre 2025. L'affaire, fixée à l'audience du 3 juin 2025, a été plaidée le 23 septembre 2025 et mise en délibéré pour être rendue le 14 octobre 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait trois questions. La première était celle du caractère éventuellement manifestement excessif de la clause d'intérêt de retard de 1 % par mois, au regard de l'article 1152, alinéa 2, du Code civil. La deuxième concernait l'opportunité de la résiliation judiciaire du bail, au regard de la gravité des manquements du preneur et de la faculté d'appréciation du juge. La troisième portait sur la possibilité d'accorder un délai de grâce sur le fondement de l'article 1244 du Code civil. Sur le premier point, le tribunal qualifie la stipulation de clause pénale, destinée à fixer forfaitairement les dommages et intérêts dus en cas d'inexécution. Il rappelle que le maintien de la clause pénale constitue la règle et que sa réduction demeure l'exception, laquelle suppose une disproportion manifeste entre le dommage effectivement subi par le créancier et le montant stipulé, et non une simple supériorité de ce montant sur le préjudice. Il relève que la clause, connue du preneur et librement acceptée lors de la signature, n'est pas excessive et sort pleinement ses effets. Il décide en conséquence de conserver le taux conventionnel pour les loyers et le taux légal pour les avances sur charges. Sur la résiliation, le tribunal fait application de l'article 592, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile pour admettre la demande en arriérés échus postérieurement au jugement de première instance. Il rappelle que le paiement régulier du loyer constitue l'obligation principale du locataire (article 1728 du Code civil) et que les difficultés financières, quelle qu'en soit la cause, ne saura