Cette ordonnance de référé, rendue le 14 octobre 2025 par le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, précise les contours de l’évidence en matière de référé-provision (article 933, alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile) dans le cadre spécifique d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Le litige porte sur l’exigibilité de tranches de prix contestées par l’acquéreur au motif d’un inachèvement des travaux et de retards de chantier. La décision réaffirme que le juge des référés, « juge de l’évident et de l’incontestable », ne saurait voir sa compétence paralysée par des contestations imprécises ou purement dilatoires. En s’appuyant sur la clarté des stipulations contractuelles — prévoyant des paiements « lors » de la réalisation de phases spécifiques — et sur la force probante d’un constat d’huissier corroborant l’avancement effectif des travaux, le juge écarte la demande d’expertise technique. La portée de cet arrêt réside dans la rigueur de l’appréciation du caractère « sérieusement contestable » de l’obligation : le juge refuse de laisser l’incertitude s’installer dès lors que des éléments matériels objectifs permettent de rejeter sans hésitation les moyens de défense, garantissant ainsi l’efficacité du recouvrement provisionnel des créances certaines. ## I. Faits et procédure Le 1er mars 2021, la société SOCIETE1.) S.A. a conclu avec PERSONNE1.) un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) portant sur un bien immobilier au sein de la résidence ALIAS1.), pour un prix total de 2 249 990,99 euros. Le contrat stipulait que le prix des constructions (1 300 322,16 euros) serait payable par tranches successives « lors » de l'exécution de travaux spécifiques. Invoquant le défaut de paiement de quatre factures émises entre septembre 2022 et juillet 2025, pour un montant total de 494 580,82 euros (correspondant aux travaux d'étanchéité, de menuiseries extérieures, d'installations techniques et de plâtrage), la venderesse a assigné l'acquéreur en référé le 12 août 2024. Elle sollicite la condamnation de ce dernier au paiement d'une provision sur le fondement de l'article 933, alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile (NCPC), subsidiairement sur l'article 932, alinéa 1er du même code. En défense, l'acquéreur soulève l'irrecevabilité de la demande, arguant que la créance ne serait ni certaine, ni liquide, ni exigible. Il soutient que les travaux ne sont pas achevés, dénonce des retards de chantier et sollicite une expertise judiciaire pour vérifier l'état d'avancement réel et identifier d'éventuels vices ou malfaçons. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le juge des référés devait déterminer si l'obligation de paiement de l'acquéreur se heurtait à une « contestation sérieuse » au sens de l'article 933, alinéa 2 du NCPC, laquelle ferait obstacle à l'octroi d'une provision. **1. Sur la notion de contestation sérieuse :** Le tribunal rappelle que le juge des référés est celui de l'évident. Une contestation est sérieuse si elle ne peut être rejetée « en quelques mots » ou s'il existe une incertitude, même faible, sur l'issue du litige au fond. Si le juge peut s'appuyer sur un contrat clair, ses pouvoirs cessent dès qu'il est nécessaire d'interpréter des obligations complexes ou d'apprécier les conséquences d'une inexécution contractuelle. **2. Sur l'exigibilité des tranches de prix :** Le juge relève que le contrat de VEFA prévoit le paiement « lors » des travaux et non à leur achèvement complet. Pour vérifier la réalité de l'avancement, le tribunal s'appuie sur deux éléments de preuve produits par la demanderesse : - Un rapport de visite de la société SOCIETE3.) (bien que de nature unilatérale) ; - Un procès-verbal de constat d'huissier du 23 septembre 2025. Le constat d'huissier détaille précisément la pose des menuiseries, l'application des revêtements bitumineux pour l'étanchéité, l'installation des panneaux photovoltaïques et des réseaux techniques, ainsi que la réalisation des enduits de plâtre. **3. Sur le rejet des moyens de défense et de la demande d'expertise :** Le tribunal juge les contestations de l'acquéreur « imprécises et non sérieuses ». L'acquéreur n'a pas spécifié les inachèvements concrets reprochés. Par conséquent, la réalisation des travaux étant établie à suffisance par les pièces versées, la demande d'expertise est rejetée. Quant aux allégations de retard de chantier, le juge note que l'acquéreur ne chiffre aucune demande indemnitaire ni ne précise de fondement juridique clair permettant de neutraliser l'obligation de paiement. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique Cette décision illustre la fermeté du juge des référés luxembourgeois face aux stratégies de défense dilatoires dans le secteur de la construction. **L'enseignement doctrinal** majeur concerne l'articulation entre la preuve matérielle et la qualification de la contestation. Le juge confirme que le constat d'huissier constitue l'outil privilégié pour transformer une prétention contestée en une obligation « non sérieusement contestable ». En présence de constatations matérielles précises, la simple dénégation de l'acquéreur, non étayée par des griefs circonstanciés, ne suffit pas à créer le « doute » nécessaire pour paralyser le référé-provision. **En pratique**, cette ordonnance souligne deux points critiques