Le jugement rendu par la justice de paix de Diekirch le 15 octobre 2025 (n° 1436/25) rappelle, à propos de la résiliation d'un bail d'habitation pour travaux, qu'une telle résiliation n'est recevable sur le fondement de l'article 12 (2) c) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 que si le bailleur établit, d'une part, la nécessité objective des travaux et, d'autre part, son intention réelle de les réaliser, ces travaux devant en outre être de nature à rendre impossible le maintien du locataire dans les lieux. La décision fait application de cette exigence probatoire double : le devis et les plans produits ne suffisent pas à démontrer l'état réel de l'immeuble ni la volonté effective du bailleur de procéder aux travaux. La résiliation est ainsi jugée irrégulière et la demande de déguerpissement rejetée, de même que la demande d'indemnité de procédure fondée sur l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile, faute d'iniquité établie. Le jugement illustre la rigueur avec laquelle le juge du bail contrôle les motifs de congé lorsqu'ils reposent sur des travaux, dont la réalité et le sérieux doivent être prouvés au regard de la protection du locataire. ## I. Faits et procédure Par contrat du 15 septembre 2015, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) a donné à bail à usage d'habitation à PERSONNE1.) un appartement situé au premier étage d'un immeuble sis à L-ADRESSE1.). Le 28 mars 2025, le bailleur a résilié ce contrat avec effet au 30 juin 2025, sur le fondement de l'article 12 (2) c) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, en vue de la réalisation de travaux de transformation et de rénovation d'envergure. Le locataire a contesté le caractère grave et légitime du motif invoqué. Saisi par requête déposée le 9 juillet 2025, le tribunal de paix a sollicité la constatation de la résiliation pour motif grave et légitime, le déguerpissement du locataire devenu occupant sans droit ni titre à compter du 1er juillet 2025, la fixation d'une indemnité d'occupation de 800 euros par mois, une indemnité de procédure de 700 euros sur le fondement de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile, l'exécution provisoire ainsi que les frais et dépens. Après deux remises, l'affaire a été plaidée à l'audience publique du 1er octobre 2025, puis mise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée au tribunal était de savoir si le motif tiré de la nécessité de travaux de transformation et de rénovation d'envergure constitue, au sens de l'article 12 (2) c) de la loi de 2006, un motif grave et légitime permettant au bailleur de faire obstacle à la prorogation du bail. Le tribunal rappelle que ce motif n'est acceptable que si le bailleur établit « tant la nécessité des travaux, que son intention d'y procéder réellement », en se référant à une décision antérieure du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 29 septembre 2000 (n° 64134 du rôle). Il ajoute que les travaux envisagés doivent être de nature à empêcher le maintien du locataire dans les lieux. Appliquant ces principes, le juge relève que le devis établi par une société tierce le 22 juillet 2025, postérieur à la résiliation, ainsi que les plans produits, décrivent des travaux importants rendant impossible le maintien du locataire. Toutefois, deux défaillances probatoires sont retenues : le bailleur ne verse aucune pièce documentant l'état actuel de l'immeuble ni ne démontre que cet état impose les travaux projetés, et il n'apporte aucun élément établissant son intention réelle de les exécuter. En conséquence, la résiliation est jugée irrégulière et la demande de déguerpissement non fondée. La demande fondée sur l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile est écartée faute de preuve de l'iniquité, et la demande d'exécution provisoire devient sans objet. Les frais sont laissés à la charge du bailleur. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique La décision confirme un contrôle exigeant du motif de congé pour travaux. Elle distingue nettement la nécessité objective des travaux, qui doit être démontrée par des éléments relatifs à l'état réel de l'immeuble, et l'intention du bailleur, qui doit être caractérisée par des actes concrets. Un devis et des plans, documents de projet, ne suffisent pas à eux seuls : le juge attend des pièces établissant la dégradation ou l'obsolescence justifiant les travaux, ainsi que des éléments matériels de préparation effective. Sur le plan pratique, le jugement invite le bailleur qui envisage de délivrer congé pour travaux à constituer son dossier en amont de la résiliation :