Le présent jugement du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, rendu le 16 octobre 2025 sous les numéros TAL-2023-07354 et TAL-2024-02134 (jointes), illustre les difficultés pratiques de l'action directe de la victime contre l'assureur de responsabilité décennale du constructeur, prévue à l'article 89 de la loi modifiée du 27 juillet 1997 sur le contrat d'assurance. Il met en lumière deux questions distinctes : d'une part, la détermination de l'assureur débiteur lorsque plusieurs entités du même groupe apparaissent sur les documents contractuels et dans la conduite de la procédure (théorie de l'apparence et qualité de débiteur), d'autre part, l'étendue de la garantie au regard des clauses de franchise, de dommage matériel direct et d'exclusion des pertes de jouissance. La décision articule ainsi la mise en œuvre de l'action directe avec le principe de la force obligatoire du contrat d'assurance, en rappelant que l'assureur ne peut être tenu au-delà des garanties souscrites, même lorsqu'il est substitué au débiteur insolvable dans le cadre de la faillite du constructeur. *Le texte intégral transmis ne comporte pas la section « Motifs » ni le dispositif du jugement : le commentaire qui suit s'appuie donc exclusivement sur les faits, procédures et moyens figurant dans le texte fourni. Les motifs du tribunal sur ces points ne peuvent être restitués sans risque d'erreur et sont signalés comme tels dans la partie II.* ## I. Faits et procédure Par acte notarié, les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont acquis auprès de la société anonyme SOCIETE3.) S.A. un appartement-duplex dans la Résidence ADRESSE4.). Après réception des travaux avec réserves, les acquéreurs ont dénoncé des désordres par lettre recommandée du 12 juillet 2017, puis obtenu, par ordonnance de référé du 23 février 2018, la désignation d'un expert judiciaire, dont le rapport a été déposé le 10 avril 2019. Sur le fondement de ce rapport, un jugement du 1er avril 2020 a condamné la société SOCIETE3.) à verser 100.917,93 euros, ventilés entre désordres (70.497,08 euros TTC), indemnisation des troubles de jouissance (5.000 euros), frais d'expertise (12.813,26 euros) et honoraires d'avocat (12.607,59 euros). La société SOCIETE3.) ayant été déclarée en faillite le 23 décembre 2022, les acquéreurs ont assigné, le 5 juillet 2023, la société anonyme SOCIETE4.) S.A. en qualité d'assureur de leur constructeur, puis, le 23 février 2024, la société anonyme d'assurance SOCIETE2.), sur le fondement de l'article 89 de la loi de 1997. Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 18 mars 2024. Les demandeurs se prévalent d'un aveu judiciaire de la société SOCIETE2.) quant à sa qualité d'assureur, d'un mandat apparent au profit de la société SOCIETE4.), qui figurait sur le contrat d'assurance, participait à l'expertise et avait proposé un arrangement extrajudiciaire. Ils contestent l'application de franchises multiples, soutenant qu'il s'agit d'un sinistre unique au sens de la police. Ils revendiquent l'indemnisation des défauts de ventilation comme dommages matériels directs, et celle des troubles de jouissance et des frais d'avocat au titre de la division B de la police. L'assureur, quant à lui, conteste être débiteur à l'égard de SOCIETE4.), laquelle n'est qu'une société de gestion, mais reconnaît avoir été l'assureur du constructeur ; il offre 7.168,69 euros, en appliquant une franchise à chaque poste, et invoque les exclusions relatives aux pertes de jouissance et aux frais d'expertise. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problèmes de droit.** Le litige soulève, à partir des écritures des parties, trois questions : (1) la société SOCIETE4.) peut-elle être tenue en qualité d'assureur, alors que la police et l'expertise désignent une autre personne morale du même groupe ? (2) Les franchises doivent-elles s'appliquer une fois pour l'ensemble des désordres, ou poste par poste ? (3) Quelles catégories de préjudices — défauts d'aération, troubles de jouissance, frais d'avocat — relèvent de la garantie souscrite ? **Motifs.** Le texte transmis s'arrête à l'exposé des prétentions et moyens ; il ne contient ni les motifs du tribunal ni le dispositif. Il n'est donc pas possible de restituer la solution retenue sur chacune de ces questions. On peut seulement relever les éléments de fait et de droit que les parties mettent en avant et qui structurent l'appréci