Le jugement n° 1483/25 rendu le 22 octobre 2025 par le Tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, offre une illustration méthodique de plusieurs principes cardinaux du contentieux locatif luxembourgeois. Il tranche trois questions : la recevabilité d'une demande reconventionnelle fondée sur l'absence d'immatriculation au registre de commerce et des sociétés (RCS) du demandeur étranger, la validité d'une résiliation de bail effectuée par simple courrier et la charge de la preuve tant des dégâts locatifs que des charges récupérables. Le juge rappelle que la liberté contractuelle permet de fixer librement la durée du bail, que le preneur peut résilier à tout moment dans le respect du délai de préavis, et qu'un courrier non recommandé demeure opposable lorsque le bailleur en reconnaît la réception. Surtout, la décision affirme avec fermeté l'exigence de justification des charges : le bailleur qui réclame le remboursement de frais doit en apporter la preuve par pièces, une simple faculté de consultation ne suffisant pas. Faute de preuve, le juge n'hésite pas à fixer les charges *ex aequo et bono*, solution qui témoigne de la place accordée à l'équité lorsque la preuve fait défaut. La décision se présente ainsi comme une application rigoureuse du droit commun des obligations et du droit spécial du bail. ## I. Faits et procédure Le litige naît d'un contrat de bail portant sur un local à usage professionnel, conclu entre une société civile immobilière (SCI) bailleresse et un kinésithérapeute, pour l'exploitation d'un cabinet. Le bail, entré en vigueur le 1er octobre 2022, prévoit une durée de neuf ans, un loyer mensuel de 1.150 euros, des avances sur charges de 100 euros par mois et une caution de 3.450 euros, versée à la conclusion. Il stipule en outre que le preneur peut donner congé à tout moment, moyennant un préavis de six mois, tandis que le bailleur ne peut congédier le locataire qu'à l'expiration du terme. Le locataire a adressé à la SCI un courrier daté du 4 mars 2024 pour résilier le bail, avec effet au 4 septembre 2024. Il a restitué les clés le 31 août 2024 et a ensuite saisi le tribunal de paix, par requête du 7 mai 2025, aux fins de restitution de la caution et des avances sur charges, ainsi que d'une indemnité de procédure. La SCI a formé une demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour dégâts locatifs, de loyers pour la période de septembre 2024 à septembre 2025, puis de charges locatives pour la période du 1er octobre 2022 au 31 août 2024. Le demandeur originaire a opposé à la demande reconventionnelle une irrecevabilité tirée de l'article 22, paragraphe 1er, de la loi sur le RCS, au motif que la SCI ne serait pas immatriculée au RCS luxembourgeois. Le tribunal a instruit l'affaire lors des audiences des 18 juin et 8 octobre 2025, avant de rendre son jugement. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Première question : la recevabilité de la demande reconventionnelle.** Le locataire soutenait que l'article 22, paragraphe 1er, de la loi sur le RCS, qui frappe d'irrecevabilité toute action trouvant sa cause dans une activité commerciale pour laquelle le requérant n'était pas immatriculé, faisait obstacle à la demande de la SCI. Le tribunal écarte ce moyen en relevant qu'une jurisprudence constante du tribunal d'arrondissement de Luxembourg juge que cette disposition ne s'applique pas aux sociétés étrangères, celles-ci n'étant pas tenues de s'immatriculer au RCS luxembourgeois. La SCI étant établie en France, elle n'était pas soumise à cette obligation, et la demande reconventionnelle est déclarée recevable. Le raisonnement repose sur une lecture territoriale de la loi, dont le champ d'application est limité aux personnes soumises à l'immatriculation luxembourgeoise. **Deuxième question : la validité et les effets de la résiliation.** Le juge écarte d'abord l'argument de la SCI selon lequel le locataire aurait dû respecter une durée minimale de trois ans. Il rappelle que les parties sont libres de fixer la durée de leur bail, et que la clause de faculté de congé à tout moment, combinée au préavis contractuel de six mois, est pleinement valable. Ensuite, le tribunal relève que le courrier de résiliation, daté du 4 mars 2024, n'a pas été adressé par lettre recommandée. Toutefois, la SCI ne contestait pas la réception de ce courrier, qu'elle avait elle-même versé aux débats. Le défaut de forme est dès lors sans incidence, la réception étant établie. Le bail est donc valablement résilié avec effet