Le jugement commenté, rendu le 22 octobre 2025 par le tribunal d'arrondissement de Luxembourg (huitième chambre civile), tranche une question de recevabilité et de procédure dans un litige né d'un compromis de vente immobilier conclu en 2014 entre une société anonyme et les héritiers et ayants droit du vendeur. Le tribunal rejette successivement le moyen tiré du défaut d'intérêt à agir et du défaut de qualité à agir soulevé par les défendeurs, en considérant que ces griefs touchent au bien-fondé de la prétention et non à la recevabilité de la demande. Il prononce ensuite, sur demande concordante des parties, un sursis à statuer dans l'attente de l'issue d'une instance d'appel pendante entre les mêmes parties et portant sur des parcelles contiguës. La décision ne tranche donc ni la validité, ni la caducité, ni la résolution du compromis, ces questions étant réservées. Elle illustre la distinction classique entre les conditions de recevabilité de l'action et les conditions de son succès au fond, ainsi que l'usage du sursis à statuer comme instrument de bonne administration de la justice. ## I. Faits et procédure Par exploit d'huissier du 2 novembre 2018, la société anonyme SOCIETE1.) a assigné les consorts PERSONNE2.) devant le tribunal d'arrondissement de Luxembourg. Ceux-ci avaient vocation à être parties à un compromis de vente signé le 13 mai 2014 portant sur une parcelle, compromis prévoyant une faculté de substitution au profit de l'acquéreur initial, feu PERSONNE11.). La société demanderesse se prévalait d'un acte de substitution du 21 janvier 2016 et sollicitait, en substance, la constatation de la réalisation des conditions suspensives, le caractère parfait de la vente et l'octroi d'un jugement tenant lieu d'acte notarié de vente. L'instruction, clôturée une première fois en 2021, a donné lieu au jugement interlocutoire du 20 avril 2021 ayant sursis à statuer dans l'attente de l'action pénale. Après une nouvelle clôture le 25 avril 2025, l'affaire a été prise en délibéré à l'audience du 17 septembre 2025. Les défendeurs, dont plusieurs ont repris l'instance à la suite de décès intervenus en cours de procédure, soulevaient l'irrecevabilité de la demande pour défaut d'intérêt et de qualité à agir de la société, au motif que l'acte de substitution ne leur serait pas opposable. Ils invoquaient également l'irrecevabilité de l'assignation dirigée contre PERSONNE7.), non signataire du compromis. Au fond, ils sollicitaient, à titre principal, un sursis à statuer lié à une instance d'appel pendante devant la Cour d'appel, et, à titre reconventionnel, la résolution du compromis sur le fondement de l'article 1184 du Code civil, subsidiairement sa nullité pour vil prix ou pour dol. Ils soutenaient en outre la caducité du compromis, la défaillance des conditions suspensives et l'impossibilité de réaliser la vente sans méconnaître le droit de préemption d'une coïndivisaire. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal était confronté à deux questions distinctes. La première est de savoir si le défaut de qualité ou d'intérêt à agir de la société demanderesse, fondé sur l'opposabilité contestée d'un acte de substitution, constitue une fin de non-recevoir ou un moyen touchant au fond. La seconde est de savoir si, en présence d'une instance d'appel pendante entre les mêmes parties, il convient de surseoir à statuer. Sur le premier point, le tribunal rappelle que la qualité à agir est l'aptitude à saisir la justice et qu'elle est reconnue à celui qui prétend qu'une atteinte a été portée à un droit lui appartenant et qui profitera personnellement de la mesure réclamée. Il retient que l'existence effective du droit invoqué ne conditionne pas la recevabilité de la demande mais son bien-fondé. Dès lors que la société entend faire constater sa substitution au compromis et obtenir l'exécution de celui-ci, elle dispose de la qualité requise. S'agissant de l'intérêt à agir, défini comme le profit ou l'avantage procuré par l'action, le tribunal relève qu'il suffit que le demandeur affirme que le résultat recherché modifiera ou améliorera sa condition juridique. Le moyen tiré de l'inopposabilité de l'acte de substitution touche donc au fond du droit. Les moyens d'irrecevabilité sont rejetés. Sur le second point, le tribunal constate qu'il ne dispose d'aucune pièce relative à la procédure d'appel, qu'il ignore si elle a déjà été tranchée et que les parties n'ont plus conclu à ce sujet. Toutes les parties sollicitant la surséance, il retient qu'il y a lieu de surseoir à statuer jusq