Le jugement n° 1508/2025 rendu par la Justice de paix de Diekirch le 23 octobre 2025 illustre, en matière de bail commercial, l'office du juge face à un contentieux de restitutions croisées nées de la fin d'un bail. La décision rappelle que la preuve d'une remise de loyer convenue en cours de bail ne saurait être conditionnée a posteriori à une exigence non établie, fût-elle la durée complète du contrat : le juge s'attache aux éléments objectifs du dossier (correspondances échangées, comportements des parties, paiements effectués) pour déterminer la commune intention des contractants. Elle applique ensuite, de manière classique, la distinction entre réparations locatives, incombant au preneur en vertu de l'article 1754 du Code civil, et réparations autres que locatives, qui relèvent du bailleur. Enfin, elle opère un contrôle précis des décomptes de charges, en corrigeant les erreurs de période, et refuse de faire droit à une demande reconventionnelle en paiement dont la tardiveté et le silence du créancier emportent renonciation implicite. L'ensemble constitue un exemple rigoureux de l'articulation entre le droit commun des contrats, le droit du louage et l'exigence probatoire. ## I. Faits et procédure Les époux GROUPE2.) ont donné à bail à loyer commercial, par contrat du 12 octobre 2021 prenant effet le 1er novembre 2021, un local commercial sis à ADRESSE3.), moyennant un loyer mensuel de 2.500 euros et une avance mensuelle sur charges de 300 euros. Le bail a pris fin le 28 février 2023. Par requête déposée au greffe le 31 juillet 2025, les époux GROUPE1.) ont fait citer leurs anciens bailleurs en paiement de 2.505,48 euros, outre intérêts, se décomposant notamment en une remise de loyer non honorée pour les mois de juillet à septembre 2022 (900 euros), des frais de réparation de la climatisation et du frigo (607,23 euros) et un solde créditeur de décomptes de charges (998,25 euros). Ils sollicitaient en outre le « recalcul » des charges pour certains mois de 2021 et de 2023. Les défendeurs ont conclu au rejet de l'intégralité des demandes et ont formé une demande reconventionnelle en paiement de 1.400 euros au titre du solde du loyer de novembre 2021. À l'audience du 25 septembre 2025, les parties ont été entendues, l'affaire a été prise en délibéré et le jugement a été prononcé à la date fixée. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. La remise de loyer des mois de juillet à septembre 2022.** Le litige portait sur le point de savoir si la réduction de 300 euros mensuels, proposée par le bailleur par courrier du 4 juillet 2022, était subordonnée à la poursuite du bail jusqu'à son terme contractuel, soit le 31 octobre 2024. Le tribunal relève que la correspondance échangée établit une proposition, certes contestée dans un premier temps par le preneur, mais que les locataires n'ont pas acquitté le montant correspondant, ce qui démontre l'existence d'un accord sur la réduction. Surtout, aucun élément du dossier ne révèle la condition alléguée : le tribunal retient qu'il n'en est aucune trace. Les bailleurs n'ayant réclamé la somme qu'à la fin du bail, le juge en déduit que la remise était acquise et que les preneurs, ayant restitué la somme pour une raison indifférente au litige, sont fondés à en obtenir le remboursement. La condamnation est assortie d'intérêts au taux légal depuis la demande en justice. **2. Les frais de réparation de la climatisation et du frigo.** Le tribunal rappelle la summa divisio des articles 1754 et 1755 du Code civil : les réparations locatives ou de menu entretien incombent au preneur, sauf clause contraire, tandis que le bailleur répond des réparations autres que locatives, touchant au gros œuvre, aux clos et couverts et aux équipements indispensables à l'usage de la chose louée. Il met la charge de la preuve sur le preneur demandeur, qui doit établir que la réparation excède le cadre des menues réparations. Faute d'élément en ce sens, le juge qualifie le remplissage de gaz de la climatisation et la réparation du bac à condensat du frigo de réparations locatives. La demande est déclarée recevable mais non fondée. **3. Les décomptes de charges.** Le tribunal constate l'erreur manifeste du décompte 2021/2022, qui mettait à charge des locataires 261 jours alors que le bail n'a produit ses effets qu'à compter du 1er novembre 2021, soit 242 jours pour la période utile. Il procède à une régularisation prorata temporis. Pour le second décompte, il retient la période de huit mois effectivement occupée (juillet 2022 à février 2023), et un solde créditeur de 439,74 euros. Le total des sommes dues excédant la somme réclamée, le ju