## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-10-23, n° 3308 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° L-BAIL-229/25 Audience publique du 23 octobre 2025 Le Tribunal de Paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer a rendu le jugement qui suit dans la cause dans la cause entre 1. PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), 2. PERSONNE2.), demeurant à la même adresse, parties demanderesses parties défenderesses sur reconvention comparant par Maître Stéphanie LACROIX, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l., établie et ayant son siège social à LADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et de Sociétés sous le numéro NUMERO1.) et représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie défenderesse partie demanderesse sur reconvention comparant par Maître Aline GODART, avocat à la Cour, demeurant à Strassen, Faits L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée le 14 mars 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée sous le numéro LBAIL-229/25. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi 12 mai 2025 à 15h, salle JP 0.15. Après une remise contradictoire, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 29 septembre 2025, lors de laquelle, Maître Stéphanie LACROIX, se présenta pour la partie demanderesse, partie défenderesse sur reconvention et Maître Aline GODART se présenta pour la partie défenderesse, partie demanderesse sur reconvention. Les mandataires furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée le 14 mars 2025 au greffe du Tribunal de Paix de Luxembourg, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à leur payer la somme de 4.800.- euros correspondant à la garantie locative avec les intérêts légaux à partir du 6 mai 2024, date de leur départ, sinon à partir de la mise en demeure du 17 juin 2024, sinon à compter de la demande en justice, jusqu’à solde. Ils demandent à voir condamner la partie défenderesse à leur payer le montant de 6.350.euros, sinon tout autre montant supérieur, en indemnisation de leur préjudice lié à la perte de jouissance du bien loué pendant la période de location ainsi que le montant de 50.- euros correspondant aux frais liés à l’appel de la garantie locative. Ils sollicitent finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile. A l’appui de leur demande, les requérants exposent que suivant contrat de bail signé en date du 27 septembre 2022, ayant pris effet le 15 novembre 2022, ils ont loué un appartement dans un immeuble en copropriété sis à L-ADRESSE1.), appartenant à la société SOCIETE1.) s.à r.l.. Ils expliquent avoir fourni au bailleur une garantie bancaire à première demande souscrite auprès de l’établissement bancaire SOCIETE2.) pour un montant de 4.800.- euros conformément aux stipulations de l'article 3 du contrat de bail et qu'un état des lieux d'entrée contradictoire a été effectué et signé entre parties en date du 14 novembre 2022. Les requérants expliquent que dès le 29 novembre 2022, ils ont remarqué l'apparition de taches sur le parquet du séjour et des dommages/dégâts sur la surface du parquet du séjour et de la chambre à coucher ainsi que sur les murs de la cuisine et qu'au retour de leur vacances en date du 24 août 2023, ils ont remarqué l'apparition de nombreuses moisissures au sein de l'appartement. Ils affirment avoir tenté de faire disparaître lesdites moisissures par un nettoyage en profondeur hebdomadaire ainsi que par une aération quotidienne de toutes les pièces, mais que malgré les précautions prises, les moisissures ont continué à apparaître de sorte qu’ils en ont averti le bailleur par courriel du 18 septembre 2023. Ils font valoir que le bailleur s'est déplacé au sein de l'appartement loué en compagnie de son frère en date du 19 septembre 2023 et que par courriel du même jour, le propriétaire leur a recommandé de nettoyer régulièrement les taches et d'aérer régulièrement l'appartement afin de retirer et éviter la propagation de la moisissure. Ils soutiennent que lors de la visite, le frère du propriétaire a mentionné le fait que l'apparition de moisissures était due à l'orientation nord du bâtiment et qu'il convenait de mettre en place un déshumidificateur puissant afin de freiner la propagation des moisissures sans trouver de solution pérenne contre cette humidité excessive. Ils affirment en avoir déduit que l'humidité et les moisissures présentes au sein de l'appartement étaient liées à une humidité excessive de la façade et corroborées par des photographies prises de la façade extérieure. Les requérants expliquent avoir suivi les conseils du propriétaire en aérant, en chauffant suffisamment l'appartement ainsi qu’en procédant à un nettoyage régulier et en profondeur de 2 l'appartement, mais que leurs efforts se sont, au fil des mois, avérés vains alors que l'appartement présentait de plus en plus de moisissures. Ils estiment que les problèmes et défauts de la chose louée sont uniquement en relation causale avec les problèmes d'étanchéité de la façade extérieure du bâtiment et ils reprochent au bailleur de n’avoir jamais daigné leur procurer un quelconque appareillage malgré les recommandations de son frère et n'avoir jamais proposé une remise en peinture de l'appartement malgré sa promesse, ni aucune autre solution. Les requérants expliquent que malgré les défauts de jouissance, ils ont toujours réglé les loyers et avances sur charges anticipativement et qu’ils ont finalement résilié le contrat de bail par courrier du 2 janvier 2024 avec un préavis de trois mois courant du 2 janvier 2024 au 1er avril 2024. Ils font valoir qu’ils ont quitté les lieux en date du 6 mai 2024, date à laquelle un état des lieux de sortie fut établi. Il résulterait de cet état des lieux de sortie que l'appartement a été rendu dans un bon état et dans le même état qu'il leur avait été remis en début de bail. Ils soutiennent qu’ils ont dès lors demandé la restitution de leur garantie locative, mais qu’en date du 17 mai 2024, soit onze jours après la signature de l'état des lieux de sortie et la remise des clefs, ils ont reçu un courriel du bailleur qui leur reprochait, en contradiction totale avec les mentions de l'état des lieux de sortie, que l'appartement aurait été laissé dans un état de « désolation ». Dans ce courriel, le bailleur se serait même étonné de la présence de moisissures qui, selon lui, n'avaient jamais été constatées. Ils font valoir que le bailleur ne prouve pas les prétendus frais qu'il aurait dû payer afin de remettre en état l'appartement alors qu’au jour de la demande en justice, ils n'ont jamais reçu la moindre facture de la part du propriétaire. Il serait encore intéressant de noter que le bailleur leur impute la remise en peinture l'appartement alors même que cette remise en peinture aurait dû avoir lieu suite à la visite du bailleur au mois de septembre 2023 en raison des moisissures apparues de son unique faute, et que l'appartement n'avait pas été repeint en début de bail. Etant donné que l'état des lieux de sortie mentionne clairement que l'appartement a été rendu dans un bon état, les requérants estiment que les accusations du bailleur, auxquelles ils affirment avoir répondu par courriel du 27 mai 2024, sont infondées. Ils font valoir que dans un courriel de réponse du bailleur du 27 mai 2024, ce dernier a même prétendu que les infiltrations présentes sur la façade du bâtiment seraient dues aux locataires et il les aurait menacés de poursuites judiciaires. Ils expliquent encore que leur assureur a mis le bailleur en demeure par courrier du 17 juin 2024 et lui a rappelé ses obligations. Les requérants soutiennent que malgré toutes leurs protestations et les pièces démontrant que l'appartement a été rendu en bon état, le bailleur a fait appel à la garantie locative auprès de la banque au mois de mai 2024 et qu’il refuse actuellement de la leur restituer. Ils demandent ainsi à voir condamner le bailleur à leur restituer la garantie locative à hauteur de 4.800.- euros. Les requérants demandent encore à voir condamner la partie défenderesses à les indemniser des préjudices par eux subis en relation causale avec les moisissures et infiltrations d'eau existant dans l'objet loué sur base des articles 1719 et suivants du code civil. Dans la mesure où les moisissures auraient été dûment dénoncées au bailleur et que ce dernier n’aurait rien entrepris pour faire cesser, sinon diminuer le trouble, les requérants estiment être en droit d’être indemnisés du fait d’avoir été contraints d’habiter dans un endroit 3 insalubre infesté de moisissures. Ils évaluent ce trouble de jouissance, pour toute la durée du bail, soit dix mois, à une moins-value de 30%, soit de 480.- euros par mois. Ils réclament ainsi les montants suivants :  Perte de jouissance (480€ x 10 mois)  Dommage moral :  Commission bancaire (appel injustifié à la garantie bancaire): 4.800.- euros 1.500.- euros 50.- euros A l’audience des plaidoiries du 29 septembre 2025, les requérants renoncent à la demande en allocation d’une indemnité de procédure et pour le surplus, ils maintiennent leurs demandes telles que formulées dans la requête. Ils donnent seulement à considérer qu’une erreur matérielle s’est glissée dans le dispositif de la requête et qu’ils réclament le montant de 6.300.euros à titre de perte de jouissance et de dommage moral et non pas le montant de 6.350.euros. La partie défenderesse explique qu’en début de bail, l’appartement a été remis en bon état aux locataires et que dans le courriel du 29 novembre 2022, les locataires ne dénoncent pas de problèmes de moisissures et d’humidité, mais seulement quelques trous qu’il fallait encore boucher. Elle soutient que ce n’est qu’en cours de location que les problèmes de moisissures ont apparu et qu’il appartient aux locataires de rapporter la preuve d’une quelconque perte de jouissance. Elle affirme avoir de suite réagi au courriel des locataires du 18 septembre 2023 dans lequel ils ont pour la première fois dénoncé des problèmes de moisissures. Elle affirme s’être rendue sur place avec un architecte qui aurait constaté que les problèmes étaient dus à un manque d’aération et de chauffage. Elle fait valoir que par la suite elle a rappelé aux locataires les mesures à prendre pour éviter l’apparition de moisissures et que ces derniers leur ont confirmé qu’ils allaient les respecter. Elle verse à cet égard une attestation testimoniale de l’architecte. Elle donne encore à considérer que le locataire actuel ne rencontre pas de problèmes de moisissures. Par ailleurs, l’expert se serait entretemps rendu sur place et n’aurait pas retenu de problèmes structurels de l’immeuble. Elle en conclut que les locataires sont à l’origine des moisissures et que pour cette raison elle a fait appel à la garantie locative. Elle explique qu’elle avait visité les lieux une semaine avant le départ des locataires et qu’à ce moment les moisissures n’étaient pas visibles en raison de la présence des meubles. L’agent immobilier en charge de la remise des clés aurait simplement fait signer l’état des lieux d’entrée lors de la restitution des lieux. Elle s’oppose ainsi à la demande en restitution de la garantie locative. Elle réclame à titre reconventionnel le paiement du montant de 443,94 euros à titre de frais de remise en peinture suivant une facture de la société SOCIETE3.) du 10 mai 2024. Elle demande par ailleurs la condamnation des parties défenderesses au paiement du montant de 486,72 euros suivant les décomptes des charges versés en cause. Elle ne s’oppose cependant pas à compenser ces montants avec la ga