## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-10-23, n° 3342 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° L-BAIL-62/24 Audience publique du 23 octobre 2025 Le Tribunal de Paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer a rendu le jugement qui suit dans la cause dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse partie défenderesse sur reconvention comparant par Maître Sandra CORTINOVIS, avocat à la Cour, demeurant à Remich, et 1. PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) 2. PERSONNE3.), demeurant à la même adresse, parties défenderesses parties demanderesses sur reconvention comparant par Maître Roman URSU, avocat, demeurant à Luxembourg, Faits L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée le 1er février 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée sous le numéro L-BAIL-62/24. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi 21 mars 2024 à 15h, salle JP 0.02. Après plusieurs remises contradictoires, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 29 septembre 2025, lors de laquelle Maître Sandra CORTINOVIS se présenta pour la partie demanderesse et Maître Roman URSU se présenta pour les parties défenderesses. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée le 1er février 2024 au greffe du Tribunal de Paix de Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum à lui payer la somme de 1.120.- euros à titre d’arriérés de loyers et de charges pour la période du 1er au 12 juin 2021, la somme de 19.677,02 euros à titre de frais de remise en état et la somme de 2.550.- euros à titre d’indemnité d’indisponibilité, avec les intérêts légaux à compter du 12 juin 2021, sinon du 18 août 2021, sinon à compter de la demande en justice, jusqu’à solde. La requérante demande à voir ordonner la compensation judiciaire de la créance avec la garantie locative à hauteur de 7.650.- euros. Elle sollicite la condamnation des parties défenderesses au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir. A l’appui de sa demande, la requérante expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé en date du 7 juin 2019, ayant pris effet le 12 juin 2019, elle a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) un appartement - penthouse meublé et équipé sis à L-ADRESSE1.), pour une durée de 2 ans, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.550.- euros, payable d'avance le 1er de chaque mois. Elle explique que contrat de bail a été résilié à la demande des locataires par courrier du 12 février 2021 avec effet au 12 juin 2021 et qu’elle a acté la résiliation par courrier du 8 avril 2021. Elle soutient qu’il a été procédé à un état des lieux de sortie et à la date de la remise des clés le 10 juin 2021. Elle fait valoir qu’en comparant l'état des lieux d'entrée avec l'état des lieux de sortie, il apparaît que les preneurs n'ont pas restitué le logement en bon état et elle affirme que par courrier du 18 août 2021, elle a fait part aux locataires de ses revendications et leur a proposé un règlement amiable du litige, sans aucune reconnaissance préjudiciable, moyennant le paiement de la somme de 7.710,71 euros, après libération de la garantie locative de 7.650.- euros. Aucune suite favorable n'ayant été donnée au courrier du 18 août 2021, un rappel aurait été adressé par courrier du 4 novembre 2021. Elle explique que suivant devis de la société SOCIETE1.) du 25 juin 2021, les travaux de peinture des murs et plafonds et de remise en état des sols portent sur la somme de 16.080,25 euros et que pour le remplacement des stores, la société SOCIETE2.) a établi un devis de 2.596,77 euros. 2 Elle soutient encore que les travaux de réfection de l'appartement l'ont rendu indisponible pendant une période d'un mois, de sorte qu’elle réclame une indemnité d'indisponibilité équivalente à un mois de loyer, soit la somme de 2.550.- euros. Elle fait par ailleurs valoir que l'ensemble des meubles mis à disposition des locataires a été dégradé, de sorte qu’elle réclame de ce chef une indemnité forfaitaire de 1.000.euros. Elle reproche finalement aux locataires de ne pas avoir réglé le loyer de juin 2021 au prorata temporis, soit la somme de 2.550.- euros x 12 / 30 = 1.020.- euros, sinon 2.550.- euros x 10/30 = 850.- euros, augmenté du prorata des charges 300.- euros x 10 / 30 = 100.- euros. Elle demande ainsi à voir condamner les parties défenderesses du chef des montants repris ci-avant sur base des articles 1728, 1730 et 1732 du code civil. A l’audience des plaidoiries du 29 septembre 2025, la requérante explique qu’elle avait loué aux parties défenderesses un appartement meublé et que les locataires ont remis les lieux dans un état dégradé et sale et que beaucoup de meubles qui leur avaient été mis à disposition étaient soit inutilisables, soit manquants. Elle augmente la demande en paiement à titre de remplacement des meubles au montant forfaitaire total de 2.500.- euros. Pour le surplus, elle maintient ses demandes telles que formulées dans la requête. La requérante fait valoir que les locataires étaient conscients des dégradations causées alors qu’ils n’ont jamais demandé le remboursement de la garantie locative à hauteur de 7.650.- euros. Elle explique ne pas disposer de factures concernant le remplacement des meubles et pour autant que de besoin, elle sollicite soit une expertise, sinon elle demande au tribunal d’évaluer ex aequo et bono les dommages causés. Les parties défenderesses contestent toutes les demandes dirigées à leur encontre. En ce qui concerne le loyer du mois de juin 2021, elles affirment avoir quitté les lieux en date du 10 juin 2021, de sorte qu’il y aurait lieu de réduire la demande en paiement à dix jours. Elles contestent le montant des charges à défaut de décompte présenté par la bailleresse. Elles contestent la demande en paiement à titre de frais de remise en état en soutenant que la bailleresse entend procéder à une remise à neuf de l’appartement à leurs frais. Elles soutiennent que le devis versé en cause n’est même pas signé et qu’il n’est pas prouvé que les travaux ont effectivement été effectués. La facture versée en cause ne reprendrait par ailleurs pas les mêmes travaux que le devis. En tout état de cause, elles contestent la nécessité des frais de ponçage du parquet alors que l’état du parquet à la sortie était le même qu’à l’entrée et que les quelques remarques ont uniquement trait à la propreté et non pas à un état dégradé du sol. Il en serait de même des murs, des plafonds et des fenêtres. Dans certaines pièces, l’état se serait même amélioré par rapport à l’entrée dans les lieux. Elles soutiennent encore que la bailleresse a remplacé les stores par des stores électriques et que cette 3 amélioration technique ne serait pas à prendre en charge par les locataires. Elles contestent également le montant forfaitaire réclamé pour les meubles alors qu’il résulte de l’état des lieux de sortie que le propriétaire a lui-même fait enlever certains meubles. Les parties défenderesses réclament à titre reconventionnel le remboursement de la garantie locative à hauteur de 7.650.- euros ainsi que la condamnation de la bailleresse à leur payer le montant de 3.000.- euros à titre de dommage moral et le montant de 1.000.- euros à titre d’indemnité de procédure. A titre subsidiaire, si le tribunal devait faire droit aux demandes de la bailleresse, les parties défenderesses demandent la compensation des dégâts avec la garantie locative et elles demandent la production d’un décompte détaillé ainsi que des factures acquittées. La bailleresse explique qu’à la sortie des locataires, elle a sollicité divers devis et que plus tard, elle a décidé d’occuper personnellement les lieux, ce qui expliquerait que les factures finales sont plus élevées que le devis. Elle précise cependant que dans le cadre du présent litige, elle ne réclame que les montants des devis initiaux qui ne reprennent que la remise en état des dégâts causés par les locataires. Elle soutient qu’il résulte clairement des pièces versées que les locataires ont dégradé les lieux loués et que la caution ne permet pas de couvrir tous les dégâts. Elle conteste également les demandes reconventionnelles à titre de dommage moral et d’indemnité de procédure. Elle affirme avoir tenté de trouver un arrangement à l’amiable avec une somme beaucoup moindre, mais que les parties défenderesses n’y ont donné aucune suite. Motifs de la décision La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi. Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du 7 juin 2019, ayant pris effet le 12 juin 2019, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) un appartement - penthouse meublé et équipé sis à L-ADRESSE1.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.550.- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 350.- euros, payables d'avance le 1er de chaque mois. Les locataires ont informé la bailleresse par courrier du 12 février 2021 de leur intention de résilier le bail avec un délai de préavis de trois mois. La résiliation a été acceptée par la bailleresse et en date du 10 juin 2021 les parties ont dressé un état des lieux de sortie contradictoire. La demande en paiement à titre d’arriéré de loyer et d’avance sur charges La requérante réclame le paiement du loyer et de l’avance sur charges pour la période du 1er au 12 juin 2021 pour un montant total de (1.020 + 100 =) 1.120.- euros. 4 Les parties défenderesses contestent la demande en soutenant que la remise des clés a eu lieu en date du 10 juin 2021. La fin du contrat de bail se matérialise par la restitution des lieux, ce qui comporte la restitution des clés. Dans la mesure où la bailleresse a accepté la remise des clés en date du 10 juin 2021 lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, il y a lieu de retenir que le bail a pris fin à cette date. Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix du bail aux termes convenus. Etant donné que les parties avaient convenu du paiement d’avances sur charges, les locataires sont tenus de les payer jusqu’à la fin du bail. La demande en paiement est partant fondée pour le montant de [(2.550 + 350) /30 x 10 =] 966,67 euros. La demande en paiement à titre de frais de remise en état La requérante réclame les montants suivants à titre de frais de remise en état : - le montant de 16.080,25 euros suivant un devis de la société SOCIETE1.) du 25 juin 2021, - le montant de 2.596,77 euros suivant un devis de la société SOCIETE2.) du 30 juin 2022, - le montant forfaitaire de 2.500.- euros à titre de frais de remplacement des meubles abîmés. A l’appui de sa demande, la requérante se base sur l’état des lieux de sortie qui démontrerait à suffisance l’ampleur des dégâts causés par les locataires. Elle ne s’oppose pas à la compensation des frais de remise en état avec la garantie locative à hauteur de 7.650.- euros. Les parties défenderesses contestent les demandes tant en leur principe qu’en leur quantum et elles sollicitent le remboursement de la garantie locative. L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver, sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343). Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aie