Le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, première chambre, dans son jugement du 23 octobre 2025, précise les conditions de mise en œuvre de l'article 14 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, qui sanctionne le bailleur ayant résilié le bail pour besoin personnel sans occuper les lieux dans les trois mois. Le juge rappelle que la réparation minimale d'une année de loyers suppose l'établissement d'un motif dolosif, c'est-à-dire la preuve que le bailleur, de mauvaise foi, n'avait pas l'intention d'occuper le bien au moment de la résiliation, la charge de cette preuve incombant au locataire conformément à l'article 1315 du Code civil. En l'espèce, la juridiction retient que le besoin personnel invoqué était sérieux, le retour des bailleurs étant fondé sur des circonstances antérieures et objectivement vérifiables, et que la réorientation ultérieure du foyer, liée à une décision professionnelle postérieure, ne suffit pas à établir un dol originel. La demande de dommages-intérêts est donc rejetée, de même que les demandes fondées sur l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Cette décision confirme une appréciation stricte de l'intention au moment de la résiliation, au détriment du locataire qui ne démontre pas la fraude. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 5 janvier 2021, les époux PERSONNE4.) ont donné en location à PERSONNE1.) une maison d'habitation sise à ADRESSE3.), moyennant un loyer mensuel de 4.000 euros. Par lettre du 15 février 2022, les bailleurs, alors domiciliés à ADRESSE4.), ont résilié le bail pour besoin personnel. Une convention de résiliation d'un commun accord fut conclue le 5 avril 2022 : le locataire s'engageait à quitter les lieux au 1er juin 2022, tandis que les bailleurs prenaient en charge la remise en peinture, versaient une indemnité forfaitaire de 1.000 euros et renonçaient aux loyers d'avril et de mai 2022, soit 8.000 euros au total. Le locataire a, par exploit du 12 juin 2023, assigné les bailleurs en paiement de 48.000 euros de dommages-intérêts pour agissement dolosif, outre une indemnité de procédure. Il soutenait que les bailleurs n'avaient pas occupé le bien dans le délai de trois mois, que la maison avait été remise en location par une agence à un loyer de 5.000 euros, et que les déclarations ultérieures des défendeurs sur la nature seulement temporaire de leur occupation révélaient l'absence d'un véritable besoin personnel. Les défendeurs concluaient au débouté, exposant que leur retour au Luxembourg avait été imposé par la crise sanitaire, que la maison avait été occupée dès juin 2022 et que leur déménagement ultérieur à l'étranger résultait d'une décision professionnelle prise en septembre 2022. L'instruction a été clôturée le 13 mai 2025, et l'affaire a été mise en délibéré à l'audience du 25 septembre 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée au tribunal était de savoir si la non-occupation des lieux dans le délai de trois mois suivant le départ du locataire, combinée aux éléments postérieurs invoqués par le demandeur, suffit à caractériser le motif dolosif de la résiliation au sens de l'article 14 de la loi du 21 septembre 2006, ouvrant droit à une indemnité minimale égale à une année de loyers. Le tribunal rappelle d'abord la portée de l'article 14 : en cas de non-occupation dans les trois mois, le locataire n'obtient le montant minimal d'un an de loyers que si le bailleur a délibérément trompé le locataire, en invoquant un besoin personnel qu'il savait fictif. Hors cette hypothèse, le locataire doit établir l'étendue réelle de son préjudice. Le juge s'appuie sur les travaux préparatoires (projet de loi n° 5216) pour fixer cette distinction. Il souligne que la charge de la preuve du caractère dolosif pèse sur le locataire, en application de l'article 1315 du Code civil. Sur le fond, le tribunal relève que les bailleurs ont réintégré le bien au cours de juin 2022, qu'ils ont souscrit des abonnements d'énergie et de télécommunication, procédé au transfert de leur mobilier, obtenu l'inscription scolaire de leurs enfants et fait constater par huissier que la maison était meublée et habitée. Il retient que la décision de délocalisation professionnelle n'a été arrêtée qu'en septembre 2022, soit plusieurs mois après l'envoi de la lettre de résiliation, et que, même à supposer une anticipation par l'avocat de son départ, cette perspective demeurait incertaine à la date de la résiliation. La contradiction alléguée entre les attestations de tém