## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-10-29, n° 3409 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 3409/25 L-BAIL-425/25 Audience publique du 29 octobre 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse représenté par la société à responsabilité limitée NCS AVOCATS SARL, établie à L-8080 BERTRANGE, 89, route de Longwy, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B225706, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, représentée par son gérant actuellement en fonctions, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Aline CONDROTTE, avocate à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse comparant à l’audience par Maître Mohamed QADAOUI, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Aline CONDROTTE, avocate à la Cour, les deux demeurant à Bertrange et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse comparant par Maître Pierre-Marc KNAFF, avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-Alzette -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 6 mai 2025. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 2 juin 2025. Lors de la prédite audience, Maître Pierre-Marc KNAFF se présenta pour PERSONNE2.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 6 octobre 2025. Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Mohamed QADAOUI, en remplacement de Maître Aline CONDROTTE, cette dernière en représentation de la société NCS AVOCATS SARL, et Maître Pierre-Marc KNAFF furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 6 mai 2025, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de 4.200.-EUR à titre de dommages et intérêts pour défaut de jouissance ainsi que le remboursement de 1.045,17.-EUR correspondant au prorata du mois de mars 2025, pour la période durant laquelle il n’était plus locataire, avec les intérêts de retard à compter du 4 mars 2025, date de remise des clés à la partie défenderesse, ou à défaut à partir de la demande en justice. La partie requérante réclame en outre le versement de 2.000.-EUR à titre de préjudice moral, ainsi que 3.000,00.-EUR à titre de préjudice matériel pour rupture abusive du contrat de bail. 2 Elle demande également la restitution de la garantie locative d’un montant de 2.400.-EUR, avec les intérêts de retard à compter du 4 mars 2025, ou à défaut à partir de la présente demande ou de la décision à intervenir, jusqu’à solde. Enfin, elle sollicite le remboursement des avances sur charges versées, d’un montant total de 1.400,00.-EUR, la partie défenderesse ne justifiant pas les sommes mises à sa charge. Finalement, la requérante sollicite le remboursement des frais d’avocats à hauteur de 3.000.- EUR, l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile et demande la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire de la décision à intervenir. PERSONNE1.) A l’appui de sa requête, PERSONNE1.) expose qui suivant contrat de bail conclu en date du 26 août 2024 avec prise d’effet au 1er septembre de la même année, il aurait pris en location auprès de PERSONNE2.) une chambre meublée située dans une maison sise à L-ADRESSE3.) moyennant un loyer mensuel de 1000.- EUR et de 200.-EUR d’avances sur charges. Ledit contrat prévoyait une durée minimale d’un an avec reconduction tacite, ainsi qu’un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer, soit 2.400.-EUR. Le requérant fait valoir que les photographies de l’appartement que la propriétaire lui avait transmises avant de conclure ledit contrat ne correspondaient pas à la réalité. En effet, le logement se serait révélé être insalubre, encombré, et en travaux constants. La bailleresse aurait indiqué que les travaux seraient rapidement achevés, promesse qui ne se serait toutefois jamais réalisée. La propriétaire aurait en outre installé des caméras de surveillance, se serait montrée intrusive en adressant des instructions à distance, et imposant aux locataires en quelque sorte de s’occuper de son chien. S’y ajouterait que les espaces communs promis auraient été inaccessibles ou condamnés. PERSONNE1.) indique encore avoir en date du 4 février 2025 saisi la Justice de paix en matière de référé de bail à loyer afin de solliciter la condamnation de la propriétaire à effectuer les réparations et parachèvement du logement nécessaires et la suspension du paiement des loyers. En réaction, la propriétaire aurait adressé plusieurs courriers exigeant le départ du locataire sans préavis ni motif, et aurait déposé une plainte contre X, visant principalement le requérant pour des prétendues dégradations dans les parties communes. 3 En outre, l’administration communale de la ADRESSE4.) lui aurait indiqué que la partie défenderesse ne disposait d’aucune autorisation pour louer des chambres meublées. En droit, le requérant sollicite une indemnisation à hauteur de 4.200.-EUR correspondant à 50 % des loyers et charges versées. PERSONNE1.) fonde sa demande sur les articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil, ainsi que du règlement du 25 février 1979, relatif aux critères de salubrité et d’hygiène des logements qui imposerait que tout bien mis en location soit conforme aux normes minimales en matière de propreté, de fonctionnement des installations et d’habitabilité, ce qui n’aurait manifestement pas été le cas en l’espèce. S’y ajouterait que la bailleresse aurait résilié le contrat de bail de manière abusive et irrégulière, en violation de l’article 1736, alinéa 2 du Code civil, qui impose un préavis de trois mois. Le contrat ne prévoyait aucun délai de résiliation, et la lettre du 7 février 2025 exigeait un départ sous quatre jours. Cette rupture unilatérale, motivée par la procédure en référé engagée par le locataire, aurait été accompagnée de harcèlement répété. Le requérant estime que la responsabilité de la bailleresse serait engagée sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil, alors qu’il aurait subi un préjudice matériel évalué à 3.000.- EUR du fait qu’il a dû rechercher de façon urgente un logement, lui causant des frais et devant fournir une nouvelle garantie locative alors que celle versée à la requérante ne lui aurait pas été restituée. De surcroit, la situation lui aurait également causé un préjudice moral évalué à 2.000.-EUR en raison du stress occasionné par les pressions constantes de la bailleresse pour qu’il quitte les lieux ainsi que la plainte déposée pour destruction volontaire qui le viserait de façon calomnieuse, tout comme le fait qu’il a dû engager des frais d’avocat. Le requérant sollicite en outre la restitution de la garantie locative, étant donné qu’il aurait réglé l’intégralité des loyers et restitué les lieux dans un bon état Enfin, conformément à l’article 5, paragraphe 3 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire que les montants qu’il justifie avoir effectivement déboursés pour le compte de celui-ci. En l’espèce, bien que le contrat de bail prévoie une avance mensuelle de 200.-EUR au titre des charges, et que le locataire ait intégralement versé cette somme durant la période du 1er septembre 2024 au 4 mars 2025, le bailleur n’aurait jamais fourni de décompte ni de justificatifs. En l’absence 4 de preuve des dépenses réellement engagées, les sommes versées ne pourraient être retenues à la charge du locataire. Il y aurait donc lieu de condamner la bailleresse à lui restituer le montant total des avances sur charges, soit 1.400.-EUR, conformément aux dispositions légales précitées. PERSONNE2.) La partie défenderesse soutient que le demandeur avait pleine connaissance de l’état des lieux lors de la signature du contrat de bail, lequel stipule en son article 1er que le bien est loué en bon état, et que le locataire en a pris connaissance. Elle fait valoir que le locataire ne lui aurait jamais adressé de mise en demeure afin qu’elle remédie aux prétendus troubles, malgré une occupation de neuf mois. Elle ajoute qu’aucun préjudice concret n’est démontré pour justifier la demande de remboursement des loyers. Concernant la demande en indemnisation pour non-respect du délai légal de résiliation du bail, elle affirme que le locataire a quitté les lieux volontairement, rendant la demande irrecevable ou, à tout le moins, non fondée. Cette demande ne serait d’ailleurs appuyée par aucune pièce probante et ferait double emploi avec celle relative au remboursement des loyers. La défenderesse conteste également la demande en remboursement du prorata du mois de mars 2025, alors que selon la jurisprudence, le loyer est dû pour tout mois entamé. S’agissant de la restitution de la garantie locative, elle indique que celle-ci ne peut être exigée tant que les décomptes des charges pour les années 2024 et 2025 ne sont pas établis, alors que l’exercice 2025 est encore en cours. Pour la même raison, la demande en restitution des charges serait à rejeter. Enfin, elle demande le rejet de la demande relative aux frais d’avocat, en rappelant que la procédure devant la justice de paix est gratuite et ne nécessite pas le ministère d’un avocat. Appréciation Quant à la demande en remboursement de la moitié des loyers Aux termes de l’article 1728 du Code civil, l’une des obligations principales du locataire est celle de payer le prix du bail aux termes convenus. 5 L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le défaut de payer le loyer aux échéances convenues constitue en principe une violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail. En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est de son côté obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Le bailleur ne répond cependant pas des fautes du locataire. Aux termes de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Doivent être considérés comme nécessaires tous les travaux ou réparations qui s’imposent pour permettre au preneur de jouir normalement et complètement de la chose louée. Le bailleur doit garantir au preneur la jouissance paisible de la chose louée. Cette obligation découle directement du contrat de bail dont l’objet est précisément la jouissance de la chose. La garantie de la jouissance paisible a en effet pour base la responsabilité contractuelle. Tenu de procurer au preneur la jouissance paisible, le bailleur est responsable sur base des obligations légales des troubles de jouissance qui, d’après le droit commun de la responsabilité contractuelle, lui sont imputables (cf. Yvette Merchiers, Le bail en général no 181). Aux termes de l’article 1721 du Code civil, le bailleur doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la conclusion du contrat de bail. Il appartient au locataire d’avertir le bailleur de la nécessité d’effe