## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-10-29, n° 3410 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 3410/25 L-BAIL-131/25 Audience publique du 29 octobre 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée de droit luxembourgeois, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.) partie demanderesse au principal partie défenderesse sur reconvention représentée par la société en commandite simple KLEYR GRASSO SCS, établie à L-2361 STRASSEN, 7, rue des Primeurs, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B220509, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, représentée par son gérant KLEYR GRASSO GP SARL, établie à la même adresse, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B220442, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Fanny MAZEAUD, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse comparant à l’audience par Maître Thibault JAUFFRET, avocat, en remplacement de Maître Fanny MAZEAUD, avocat à la Cour, les deux demeurant à Strassen et la société SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.) partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention comparant par Maître Michaël MIGNON, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Denis CANTELE, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 18 février 2025. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 17 mars 2025. Lors de la prédite audience, Maître Denis CANTELE se présenta pour la société SOCIETE2.) SARL et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 28 mai 2025, puis refixée au 6 octobre 2025. Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Thibault JAUFFRET, en remplacement de Maître Fanny MAZEAUD, cette dernière en représentation de la société KLEYR GRASSO SCS et Maître Michaël MIGNON, en remplacement de Maître Denis CANTELE, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement Rôle L-BAIL-131/25 2 qui suit: Par requête déposée au greffe le 18 février 2025, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de : - voir prononcer la résolution du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la défenderesse ; - voir condamner la défenderesse à déguerpir des lieux loués dans un délai de huitaine à partir de la notification du jugement à intervenir ; - voir condamner la défenderesse à payer à la requérante la somme de 15.120.-EUR à titre d’arriérés de loyers indexés des mois de décembre 2023, février 2024, août à novembre 2024, ainsi que janvier et février 2025, le tout à majorer des intérêts légaux à partir des dates d’échéance respectives, sinon à partir de la présente demande en justice, le tout jusqu’à solde. La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. A l’appui de sa requête, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL expose avoir conclu en date du 3 avril 2021 avec prise d’effet au 28 avril 2021 un contrat de bail commercial avec la partie défenderesse portant sur un dépôt situé dans un immeuble sis à L-ADRESSE2.) moyennant un loyer mensuel de 1.800.-EUR payable le premier de chaque mois. Elle précise que ledit loyer a été adapté en date du 24 avril 2023 pour être porté à 1.890.-EUR par mois. Toutefois, depuis le mois de décembre 2023 et après plusieurs rappels et en date des 15 janvier et 3 février 2025, la défenderesse lui redevrait un montant 15.120.- EUR à titre d’arriérés de loyers pour les mois de décembre 2023, février 2024, août à novembre 2024, ainsi que janvier et février 2025. Au vu de l’importance des arriérés, il y aurait également lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la partie défenderesse. A l’audience des plaidoiries, la requérante a augmenté sa demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour la porter à 28.350.EUR. 3 Rôle L-BAIL-132/25 Par requête déposée au greffe le 18 février 2024, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de : - voir prononcer la résolution du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la défenderesse; - voir condamner la défenderesse à déguerpir des lieux loués dans un délai de huitaine à partir de la notification du jugement à intervenir ; - voir condamner la défenderesse à payer à la requérante la somme de 29.360.- EUR à titre d’arriérés de loyers indexés des mois de décembre 2023, février 2024, août à novembre 2024, ainsi que janvier et février 2025, le tout à majorer des intérêts légaux à partir des dates d’échéance respectives, sinon à partir de la présente demande en justice, le tout jusqu’à solde. La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. La requérante fait valoir avoir conclu en date du 16 février 2016 un contrat de bail commercial avec la partie défenderesse portant sur un dépôt situé ainsi qu’un bureau tous les deux situés dans un immeuble sis à LADRESSE2.) ainsi qu’un emplacement de parking extérieur n° NUMERO5.) situé à l’arrière de l’immeuble, moyennant un loyer mensuel de 3.000.-EUR payable le premier de chaque mois. Suivant avenant audit contrat de bail conclu en date du 16 février 2016, la requérante a également donné en location deux emplacements de parking se trouvant dans le même complexe, moyennant un loyer mensuel de 200.EUR. Un deuxième avenant aurait encore été conclu en date du même jour pour deux emplacements de parking n°NUMERO1.) et pour un loyer de 140.EUR par mois. 4 Suite à une adaptation en date du 24 avril 2023 du montant du loyer intégral places de parking incluses, celui-ci s’élèverait à 3.670.-EUR par mois. Toutefois, les mois de décembre 2023, février 2024, août à novembre 2024, ainsi que janvier et février 2025 n’auraient également plus été réglés. Aux fins d’une bonne administration de la justice, il convient, au vu de la connexité des deux affaires, de joindre les deux rôles et de statuer par un seul jugement. Arguments des parties La partie requérante a tout d’abord sollicité le rejet des pièces produites par la partie défenderesse, celles-ci lui ayant été communiquées tardivement, à savoir le vendredi après-midi précédant l’audience du lundi 6 octobre 2025. Sur le fond, elle a contesté tout manquement imputable au bailleur, affirmant que ce dernier aurait procédé aux réparations de la toiture, comme en attesteraient les courriers versés aux débats par la partie défenderesse. La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL a encore réfuté les déclarations de la partie défenderesse selon lesquelles les lieux donnés en location étaient affectés d’importantes infiltrations d’eau. Dès lors, aucune réduction de loyer ne serait justifiée. Elle s’est également opposée à la mise en place d’une mesure d’expertise, qu’elle considère comme une manœuvre dilatoire destinée à retarder le litige. S’agissant de l’indexation des loyers, la partie requérante a soutenu que celle-ci avait été acceptée par la défenderesse, qui aurait réglé les montants indexés, comme le démontreraient les preuves de paiement versées au dossier. La société SOCIETE2.) SARL, partie défenderesse, a pour sa part conclu à l’admission des pièces litigieuses, arguant qu’il s’agissait de courriers officiels échangés entre avocats dans le cadre du présent litige, et connus de la partie requérante. Sur le fond, la défenderesse ne conteste pas redevoir les loyers réclamés, mais invoque l’exception d’inexécution, estimant que la requérante n’est pas intervenue pour remédier aux infiltrations d’eau dénoncées, comme en témoignerait le courrier versé en pièce n°3. 5 Ce problème, connu du bailleur, aurait fait l’objet d’un refus d’intervention, selon le courrier produit en pièce n°4. Toutefois, la défenderesse n’a pas été en mesure de produire la vidéo annoncée dans ses pièces, censée attester des infiltrations. Elle estime que ces troubles ont gravement compromis la jouissance des lieux, justifiant une réduction de loyer de moitié. À titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d’un expert afin de constater les désordres, en déterminer l’origine et évaluer la réduction de loyer en résultant. Elle propose la nomination de l’expert FISCH ou MOLITOR. Enfin, concernant l’indexation des loyers, elle soutient que celle-ci serait illégale, le bail ne comportant aucune clause en ce sens. Elle réfute toute acceptation de l’augmentation, affirmant avoir uniquement réglé les factures qui lui ont été présentées. Appréciation Les requêtes introduites par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, d’ailleurs non autrement querellées, sont recevables pour avoir été déposées dans les forme et délai de la loi.  Communication tardive de pièces La bailleresse a fait valoir que la farde de sept pièces ne lui avait été communiquée que le vendredi précédant l’audience de plaidoiries fixée au lundi suivant, et a, en conséquence, sollicité leur rejet. Aux termes de l’article 279 du Nouveau Code de procédure civile, la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance. L’article 282 du même code spécifie que le juge peut écarter des débats les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile. Il est cependant admis qu’il n’écarte les pièces que si du fait de cette communication tardive, un préjudice est accru à l’autre partie. La défenderesse reconnaît avoir communiqué les pièces litigieuses le vendredi 3 octobre 2025, soit un jour ouvrable avant l’audience. Toutefois, le tribunal constate qu’il s’agit de six courriers officiels échangés entre les mandataires des parties dans le cadre du présent litige. Il en découle que la partie requérante devait déjà être en possession de ces documents. Il est également relevé que la vidéo annoncée n’a pas été produite. 6 En outre, la requérante n’a pas démontré l’existence d’un quelconque préjudice dans l’exercice de ses droits de défense, n’ayant pas établi que la production des pièces à l’audience l’aurait prise au dépourvu ou perturbé ses plaidoiries. Il n’y a donc pas lieu d’écarter des débats lesdites pièces. Quant au fond Arrières de loyers La partie défenderesse ne conteste pas, dans son principe, la demande en paiement des arriérés de loyers et reconnaît être redevable des montants réclamés. Cependant, elle invoque l’exception d’inexécution, soutenant que les locaux loués auraient subi d’importantes infiltrations d’eau, sans que le bailleur n’ait entrepris les démarches nécessaires pour y remédier. Selon