Par un jugement rigoureux rendu le 29 octobre 2025, la huitième chambre du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg précise les contours de la responsabilité du bailleur en cas de résiliation pour besoin personnel non suivie d’effet. En l’espèce, un bailleur avait évincé son locataire sous le motif de reloger sa fille, pour finalement céder l’immeuble par acte notarié peu après le départ de l’occupant. La juridiction rappelle que l’article 14 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 instaure une présomption de responsabilité pesant sur le bailleur si les lieux ne sont pas occupés conformément au motif invoqué dans un délai de trois mois. Le Tribunal rejette l’exception d’incompétence *ratione valoris* en appliquant le principe du cumul des prétentions fondées sur une cause commune. Sur le fond, il souligne que la signature d’un compromis de vente durant le délai légal d’occupation cristallise l’intention dolosive du bailleur, rendant la résiliation abusive. Cette décision renforce la protection du preneur contre les manœuvres frauduleuses visant à libérer un bien pour une opération spéculative, tout en fixant les modalités d’indemnisation du préjudice matériel et moral en résultant. ## I. Faits et procédure Le litige oppose PERSONNE1.), locataire d’un appartement à Luxembourg depuis le 1er novembre 2019, à son bailleur, PERSONNE2.). Le 14 décembre 2023, le bailleur notifie une résiliation du bail pour besoin personnel, invoquant la nécessité de reloger sa fille. Le locataire libère les lieux par anticipation le 30 avril 2024. Cependant, PERSONNE1.) découvre ultérieurement que l’appartement a fait l’objet d’un compromis de vente signé le 20 juin 2024, suivi d’une vente par acte authentique le 17 septembre 2024 à des tiers. Estimant avoir été évincé frauduleusement, le locataire assigne le bailleur devant le Tribunal d’arrondissement par exploit du 14 novembre 2024, réclamant 26.514 euros de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 14 de la loi du 21 septembre 2006 et, subsidiairement, des articles 1382 et 1383 du Code civil. Le défendeur soulève *in limine litis* l’incompétence *ratione valoris* du Tribunal, soutenant que le préjudice réel ne saurait excéder 12.000 euros (un an de loyer), relevant ainsi de la compétence du Tribunal de paix. Sur le fond, il argue d’une résiliation d’un commun accord et conteste le caractère dolosif de la vente, intervenue selon lui après le délai légal. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le Tribunal est saisi de deux questions principales : d’une part, la détermination de la compétence de la juridiction de droit commun face à des demandes indemnitaires multiples et, d’autre part, la caractérisation du manquement du bailleur à son obligation d’occupation réelle des lieux après une résiliation pour besoin personnel. **Sur la compétence :** Le Tribunal rejette l’exception d’incompétence. En application de l’article 9 du Nouveau Code de procédure civile, lorsque les prétentions du demandeur procèdent d’une cause commune (ici, la résiliation prétendument abusive), les montants doivent être cumulés. Le total des demandes (26.514 euros) dépassant le seuil de compétence du Tribunal de paix, le Tribunal d’arrondissement est valablement saisi. **Sur le fond :** La juridiction se fonde sur l’article 14 de la loi du 21 septembre 2006. Ce texte dispose que le locataire a droit à des dommages-intérêts si les lieux ne sont pas occupés aux fins invoquées dans un délai de trois mois suivant son départ, sauf force majeure. 1. **L'absence de résiliation amiable :** Le Tribunal écarte l'argument du bailleur selon lequel le départ anticipé du loc