Cette ordonnance de référé, rendue par le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg le 30 octobre 2025, apporte une précision fondamentale sur les conditions de recevabilité de l’action en justice du syndicat des copropriétaires. En application de l’article 14 (5) de la loi du 16 mai 1975, le juge rappelle que le syndic ne peut agir en justice sans une autorisation expresse de l’assemblée générale, sauf exceptions limitatives. La portée de cette décision réside dans l’exigence de précision rédactionnelle des résolutions de copropriété : le mandat de « mandater un avocat » pour traiter des désordres ne saurait être assimilé à une autorisation d’« ester en justice ». Par une interprétation stricte des pouvoirs du syndic, le juge des référés sanctionne par l’irrecevabilité toute action fondée sur une délibération aux termes trop vagues ou équivoques. Si la jurisprudence luxembourgeoise admet une régularisation en cours d’instance, l’absence de mandat spécial au jour de l’ordonnance, couplée à l’inexistence d’une urgence caractérisée, paralyse l’action collective. La décision souligne ainsi la dualité procédurale en matière de copropriété, en dissociant le sort de l’action du syndicat de celle des copropriétaires individuels, pour lesquels une réouverture des débats est ordonnée afin de préciser le maintien de leurs prétentions propres. ## I. Faits et procédure Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires d’une résidence dénommée « ALIAS2 », représenté par son syndic, ainsi que trois copropriétaires individuels (PERSONNE1, PERSONNE2 et PERSONNE3), ont assigné en référé la société de promotion immobilière SOCIETE2 SA par exploit du 24 juin 2025. Les demandeurs invoquent l'existence de nombreux défauts, malfaçons, inachèvements et non-conformités affectant tant les parties communes que les parties privatives, constatés par un rapport d'expertise contradictoire du Bureau WIES daté du 7 août 2024. Ils sollicitent, sur le fondement principal de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile (NCPC), et subsidiairement des articles 932 ou 933 alinéa 1er du même code, la nomination d’un expert judiciaire pour constater les désordres, en déterminer les causes et évaluer les coûts de remise en état. La partie défenderesse soulève in limine litis l’irrecevabilité de l’action du syndicat pour défaut d’autorisation d’agir en justice donnée par l’assemblée générale, conformément à la loi du 16 mai 1975. Elle conteste également la réalité des désordres privatifs et la validité de la mission d'expertise sollicitée, qualifiée de « fishing expedition ». ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le problème de droit central porte sur la validité du mandat donné au syndic pour engager une procédure judiciaire au nom du syndicat des copropriétaires. Le juge des référés fonde sa décision sur l’article 14 (5) de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce texte dispose que le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, hors les cas d'urgence, de recouvrement de créances ou d'exécution du règlement de copropriété. Pour justifier de sa qualité à agir, le syndic a produit un procès-verbal d’assemblée générale du 6 janvier 2025 dont la résolution prévoyait de donner « mandat au syndic pour mandater un avocat pour les travaux inachevés des parties communes et privatives ». Le juge retient les motifs suivants : 1. **L'exigence d'un mandat spécial :** L'autorisation d'agir en justice doit être explicite. Or, les termes de la résolution sont jugés « vagues » car ils ne font aucune référence directe à l'introduction d'une procédure judiciaire. 2. **L'absence d'équivalence :** Le simple pouvoir de « mandater un avocat » ne vaut pas autorisation d'« intenter une action en justice ». 3. **L'absence d'exceptions :** Les demandeurs n'ont pas rapporté la preuve d'une urgence particulière qui aurait permis au syndic de se dispenser d'un mandat spécial préalable. 4. **Sanction :** En l'absence de mandat régulier ou de ratification valable produite en cours d'instance, l'action du syndicat est déclarée irrecevable. Concernant les copropriétaires individuels, le juge ordonne une réouverture des débats afin qu'ils se prononcent sur le maintien de leur demande d'expertise à titre personnel, l'irrecevabilité du syndicat ne préjugeant pas de la recevabilité de leurs actions individuelles pour leurs lots respectifs. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique Cette ordonnance rappelle avec fermeté le formalisme rigoureux qui encadre la représentation judiciaire du syndicat des copropriétaires. La jurisprudence luxembourgeoise, bien que souple sur le moment de la production de l'autorisation (admettant une ratification a posteriori, même en appel), demeure intransigeante sur le contenu de ladite autorisation. **L'enseignement pratique** est double : - **Pour les syndics et conseils :** Il est impératif de veiller à ce que l'ordre du jour et la résolution de l'assemblée générale mentionnent expressément l'autorisation d'« ester en justice » contre une partie dénommée et pour des griefs précis. Une formulation limitée au choix d'un conseil juridique est insuffisante pour couvrir l'introduction d'une instance, fût-elle de référé. - **Sur la stratégie procédurale :** L'action conjointe du syndicat et des copropriétaires individuels permet de maintenir l'instance pour les parties privatives même en cas d'irrecevabilité de l'action collective. Toutefois, la mission de l'expert devra alors être strictement circonscrite aux seuls lots des demandeurs individuels et ne pourra s'étendre aux parties communes si le syndicat est évincé de la cause. Enfin, le juge rappelle indirectement les limites de l'expertise judiciaire au