## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-11-03, n° 3488 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° L-BAIL-227/25 Audience publique du 3 novembre 2025 Le Tribunal de Paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer a rendu le jugement qui suit dans la cause dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse comparant par Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse comparant par Maître Mourad SEBKI, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, Faits L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée le 17 mars 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée sous le numéro L-BAIL-227/25. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi 5 mai 2025 à 15h, salle JP 0.15. Après deux remises contradictoires, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 6 octobre 2025, lors de laquelle Maître Lex THIELEN se présenta pour la partie demanderesse et Maître Mourad SEBKI se présenta pour les parties défenderesses. Les mandataires furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée le 17 mars 2025 au greffe du Tribunal de Paix de Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater, sinon prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties et pour voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués par elle avec tous ceux qui les occupent de son chef dans un délai de huit jours à compter de la notification du jugement à intervenir. Le requérant sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.00.- euros, l’exécution provisoire du jugement à intervenir ainsi que la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. Il se réserve finalement le droit de demander une indemnité de relocation, une indemnité d’indisponibilité, les éventuels frais de remise en état des lieux ainsi que tous les éventuels arriérés de loyers ou de charges. A l’appui de sa demande, le requérant expose que suivant contrat de bail signé en date du 1er février 2018, il a donné en location à PERSONNE2.) un appartement au 3e étage d’un immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 650.- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 250.- euros, payables d’avance par ordre permanent le premier de chaque mois. Il fait valoir que le contrat de bail a pris effet en date du 1er février 2018 pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction d’année en année, sauf dénonciation écrite par lettre recommandée trois mois avant l’expiration. Il explique que par courrier du 24 octobre 2024, il a, par l’intermédiaire de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l., résilié le contrat de bail pour motifs graves et légitimes alors que d’importants travaux, incompatibles avec le maintien de la locataire dans les lieux, doivent être réalisés et a prié la locataire de quitter les lieux pour le 1er février 2025 au plus tard. Dans la mesure où la locataire n’a pas quitté les lieux pour la date prévue, le requérant demande au tribunal de constater, sinon de prononcer la résiliation du contrat de bail et d’ordonner le déguerpissement de la locataire. A l’audience des plaidoiries du 6 octobre 2025, le requérant sollicite en premier lieu le rejet des pièces versées par la partie défenderesses qui ne lui ont été communiquées que le vendredi 3 octobre 2025. Pour le surplus, il maintient ses demandes telles que formulées dans la requête. PERSONNE2.) ne conteste pas la validité de la résiliation du contrat de bail et elle affirme être consciente du fait qu’elle doit quitter les lieux. Elle donne cependant à considérer qu’elle a 67 ans et qu’elle ne dispose que de revenus modestes. Elle affirme que malgré toutes les démarches effectuées depuis les derniers mois tant sur le 2 marché locatif privé que sur le marché locatif social, elle n’a pas encore trouvé de nouveau logement. Elle fait encore valoir qu’elle a toujours payé les loyers aux échéances convenues. Elle conteste cependant l’indemnité de procédure, l’indemnité de relocation ainsi que l’indemnité d’indisponibilité telles que réclamées par le requérant. Elle s’oppose également à d’éventuels frais de remise en état alors que l’immeuble sera démoli selon les affirmations du requérant. En tout état de cause, elle sollicite l’octroi d’un délai de déguerpissement d’au moins six mois afin de permettre au Fonds du Logement de lui attribuer un logement. Elle s’oppose finalement à l’exécution provisoire du jugement à intervenir. PERSONNE1.) donne à considérer qu’il s’est seulement réservé le droit de réclamer une indemnité de relocation, une indemnité d’indisponibilité ainsi que d’éventuels frais de remise en état, mais qu’actuellement aucune demande à cet égard n’est formulée. Il conteste la demande d’octroi d’un délai de déguerpissement allongé en reprochant à la partie défenderesse d’avoir limité ses recherches aux quartiers de ADRESSE3.) et ADRESSE4.) où les loyers actuels dépassent manifestement son budget et de n’avoir contacté que des agences immobilières de prestige. Il fait valoir que le seul critère pour l’octroi du délai de déguerpissement à accorder par le tribunal est le délai qui s’est déjà écoulé depuis la résiliation du bail. Il soutient qu’en l’occurrence, PERSONNE2.) sait depuis plus de onze mois qu’elle doit quitter les lieux. En ce qui concerne les travaux projetés, il précise qu’il entend rénover de fond en comble l’ensemble de l’immeuble et que le devis chiffre les travaux à environ deux millions d’euros. Les travaux seraient par ailleurs de nature à empêcher le maintien de la locataire dans les lieux. Il soutient avoir proposé à PERSONNE2.) une solution de relogement pour un appartement à proximité des lieux loués pour un loyer mensuel préférentiel de 1.250.euros. La partie défenderesse aurait cependant refusé cette offre et l’appartement aurait été loué pour un loyer mensuel de 2.500.- euros. Compte tenu de ces considérations, PERSONNE1.) demande au tribunal de n’accorder que le délai de déguerpissement usuel de quinze jours, sinon tout au plus d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir. Il demande finalement au tribunal de fixer l’indemnité d’occupation due par PERSONNE2.) suite à la résiliation du bail au montant de 1.300.- euros par mois, correspondant au prix du marché vu la taille (presque 100m²) et l’état de l’appartement litigieux situé à ADRESSE3.). PERSONNE2.) explique qu’elle a étendu ses recherches à des régions limitrophes et à des appartements plus petits. Elle conteste la demande de fixation de l’indemnité d’occupation à un montant supérieur au loyer fixé entre parties. Elle affirme avoir décliné l’offre du bailleur alors que la location telle que proposée aurait été limitée à une année. 3 Motifs de la décision - Quant à la demande de rejet des pièces Il convient de rappeler que, conformément à l’article 64 du nouveau code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les éléments de preuve qu’elles produisent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. Aux termes de l’article 279, alinéa 1er du nouveau code de procédure civile, il est disposé que : « La partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance ». L’article 282 du même code dispose, par ailleurs, que « Le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile ». La communication des pièces a pour objectif de porter à la connaissance de l’adversaire les documents écrits préexistants invoqués par le demandeur pour fonder ses prétentions ou par le défendeur pour arguer du rejet de la demande. Toute pièce qui n’est pas communiquée en temps utile est écartée des débats. L’appréciation du caractère utile de communication incombe à la juridiction saisie du litige. Cette communication doit se faire suffisamment tôt (Thierry HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé, nos 539, 540 et 541). La communication des pièces doit se faire de telle manière que la partie adverse ait matériellement le temps d’en prendre inspection pour préparer sa défense. En l’espèce, le mandataire de PERSONNE2.) a communiqué au mandataire de PERSONNE1.) une farde contenant 17 pièces en date du vendredi 3 octobre 2025 à 11:55 heures, soit trois jours avant l’audience des plaidoiries fixée au lundi 6 octobre 2025. La farde de pièces contient, outre le contrat de bail et la lettre de résiliation, un article de presse ainsi que nombreux courriers adressés par PERSONNE2.) à la Bourgmestre de la ADRESSE5.) et au Fonds de Logement, des courriers de réponse, des courriels explicatifs à son mandataire ainsi que des documents concernant sa situation financière. Au vu du nombre limité de pièces communiquées dont la prise de connaissance ne relève d’aucune difficulté particulière, il n’y a pas lieu d’écarter les prédites pièces, alors qu’elles n’ont pas porté atteinte aux droits de la défense du requérant. - Quant au fond La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi. Il est constant en cause que suivant contrat de bail signé en date du 1er février 2018, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement au 3e étage d’un immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 650.euros et d’une avance mensuelle sur charges de 250.- euros, payables d’avance par ordre permanent le premier de chaque mois. 4 Ledit contrat de bail a pris effet en date du 1er février 2018 pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction d’année en année, sauf dénonciation écrite par lettre recommandée trois mois avant l’expiration. Par courrier du 24 octobre 2024, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l., agissant pour le compte de PERSONNE1.), a informé PERSONNE2.) de la résiliation du contrat de bail pour motifs graves et légitimes avec effet au 31 janvier 2025 à minuit en raison de travaux de rénovation d’envergure projetés dans l’immeuble. A l’appui de sa demande en résiliation, le requérant verse une autorisation de bâtir de l’Administration communale de la ORGANISATION1.) du 12 septembre 2025 pour la transformation de l’immeuble litigieux ainsi qu’un devis du 2 octobre 2025 portant sur les travaux de rénovation complète de l’immeuble pour un montant de plus de deux millions d’euros. PERSONNE2.) ne remet pas en cause la validité de la résiliation du bail. Le tribunal rappelle qu’en vertu de l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 modifiée sur le bail à usage d’habitation « tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que : a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, b) le locataire ne remplisse pas ses obligations, c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ; le transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime. » Il appartient au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave et légitime en vue de procéder à des travaux de rénovation, d’établir l’utilité des travaux et son intention d’y procéder réellement. Dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle pour l’immeuble en lui apportant un supplément de confort et une plus-value, le motif est à considérer comme justifié. Il en est ainsi notamment d’un immeuble d’une certaine ancienneté qui ne correspond plus aux standards modernes, dès lors qu’il est établi que les travaux projet