## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-11-04, n° 3509 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 3509/25 du 04.11.2025 L-BAIL-484/24 Audience publique du quatre novembre deux mille vingt-cinq ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause e n t r e la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.); partie demanderesse, comparant par Maître Marin ANDREU GALLEGO, avocat, en remplacement de Maître Luc JEITZ, avocat à la cour, tous deux demeurant à Luxembourg, et 1) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.), et partie défenderesse, comparant par Maître Nikolaus BANNASCH, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, 2) PERSONNE2.), demeurant à F-ADRESSE3.); partie défenderesse, ne comparant ni en personne, ni par mandataire. Faits L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 8 juillet 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du lundi, 19 août 2024 à 9 heures salle JP 1.19. Après cinq remises, l’affaire fixée péremptoirement fut utilement retenue à l’audience publique du vendredi 10 octobre 2025 à 9 heures, salle JP 0.02, lors de laquelle Maître Marin ANDREU GALLEGO, avocat, en remplacement de Maître Luc JEITZ, avocat à la Cour, se présentant pour la société anonyme SOCIETE1.) SA, et Maître Nikolaus BANNASCH, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE1.) furent entendus en leurs moyens et conclusions, tandis que PERSONNE2.) fit défaut. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Exposé du litige Par contrat de bail commercial du 19 juillet 2023 avec effet au 15 juillet 2023, la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après la société SOCIETE1.)) a donné en location à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.), pour une durée d’une année renouvelable tacitement d’année en année, un appartement situé au premier étage d’une maison sise à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.400 euros, payable d’avance le premier de chaque mois. Par courrier recommandé du 8 mars 2024, la société SOCIETE1.) a informé les locataires de son intention de résilier le contrat de bail à sa date d’échéance, à savoir le 15 juillet 2024. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont entretemps quitté les lieux loués. Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 8 juillet 2024, la société SOCIETE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir résilier le contrat de bail et pour voir condamner les parties défenderesses à déguerpir des lieux loués endéans un délai de 8 jours suivant la notification du jugement à intervenir. Elle demande encore la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) au paiement de - la somme de 4.200 euros à titre d’arriérés de loyer, outre les intérêts, la somme de 4.200 euros à titre d’indemnité de relocation, outre les intérêts, la somme de 5.000 euros à titre de frais de remise en état des espaces communs, la somme de 1.440 euros à titre de frais et charges. La société SOCIETE1.) sollicite enfin l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000 euros, elle demande à voir assortir le présent jugement de l’exécution provisoire et la condamnation des parties défenderesses au paiement des frais et dépens de l’instance. 2 A l’audience publique du 10 octobre 2025, PERSONNE2.) n’a pas comparu. Il échoit de préciser que l’affaire a paru pour la première fois le 19 août 2024 et a été refixée à cinq reprises. L’affaire, initialement fixée à l’audience du 17 février 2025 a été décommandée et refixée à l’audience du 28 février 2025 pour laquelle les parties ont toutes été valablement reconvoquées. L’affaire a alors été refixée à deux reprises, chaque fois sur demande de PERSONNE2.) qui a invoqué, pour se faire excuser ses absences aux audiences du 20 mai 2025 et du 10 octobre 2025 un état de grossesse ou de maladie, sans toutefois verser de certificats médicaux à l’appui de ses demandes. Il échoit de préciser que la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.), non informés par l’intéressée de ses demandes de remise, ont fait venir à chaque fois leur mandataire à l’audience qui ont insisté sur une refixation péremptoire lors de l’audience du 20 mai 2025. Dans la mesure où il appartient à la demanderesse d’une nouvelle remise, ayant à chaque remise été dûment informée de la nouvelle date d’audience, de s’instruire quant aux modalités de fixation, en l’espèce péremptoire pour l’audience du 10 octobre 2025, où elle a uniquement indiqué être malade sans verser de certificat médical à l’appui de sa demande, le Tribunal a décidé de ne pas accorder à l’intéressée la remise demandée, mais de retenir l’affaire. Etant donné que PERSONNE2.) a été personnellement informée de la date d’audience, vu sa demande de remise, il échoit de statuer, conformément à l’article 79, alinéa 2 du nouveau code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire à son encontre. Les moyens et prétentions des parties A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) fait valoir que les parties défenderesses n’auraient pas respecté leurs obligations contractuelles alors qu’elles auraient omis de payer les loyers pour les mois d’avril à juillet 2024, soit la somme de 4.200 euros. Ce non-respect de leurs obligations dans le chef des locataires serait suffisant pour justifier une résiliation du contrat de bail sur base de l’article 1728 du code civil. Elle demande encore à se voir allouer une indemnité de relocation équivalente à 3 mois de loyer et la somme de 5.000 euros au titre des frais de remise en état, motifs pris que les parties défenderesses auraient causé des dégâts dans les parties communes. Elle demande encore le paiement des charges et frais incombant aux locataires en application de l’article 4 du contrat de bail. A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) a fait plaider que les parties auraient résilié le contrat de bail d’un commun accord et que les parties défenderesses se seraient engagées solidairement au paiement des montants en souffrance conformément à une transaction signée entre parties le 16 août 2024 et d’un avenant du 30 septembre 2024. Elle a par conséquent demandé, en application de la transaction signée entre parties, le paiement d’un montant de 14.088,01 euros, sinon subsidiairement d’un montant de 12.885,36 euros, sinon plus subsidiairement d’un montant de 12.869,53 euros. 3 Pour le surplus, elle s’est rapportée à la requête introductive d’instance. PERSONNE1.) soulève l’incompétence du tribunal saisi pour connaître de la demande formulée par la société SOCIETE1.). A l’appui de sa demande, il fait valoir que le tribunal serait saisi par la requête introductive d’instance qui porterait sur un différend en matière de bail à loyer tandis que la demande formulée à l’audience des plaidoiries par la société SOCIETE1.) consisterait en une demande tendant à voir déclarer exécutoire une transaction conclue entre parties postérieurement à la requête introductive d’instance. Cette demande formulée oralement à l’audience échapperait dès lors à la compétence du juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer et devra par conséquent être déclarée irrecevable pour défaut de compétence du juge saisi. A titre subsidiaire, et pour le cas où le tribunal devait se déclarer compétent pour connaître des demandes, PERSONNE1.) conclut à voir déclarer les transactions des 16 août 2024 et 30 septembre 2024 nulles pour défaut de cause et de concessions réciproques au motif qu’elles ne comporteraient que des engagements dans le chef des locataires et aucune contrepartie de la part du bailleur. Il fait encore plaider, à titre plus subsidiaire, que les transactions seraient à déclarer nulles pour cause de lésion en application de l’article 1118 du code civil. En ce qui concerne les montants réclamés, PERSONNE1.) fait plaider que ceux-ci seraient contestés tant dans leur principe que dans leur quantum. Il conteste également toute résiliation du contrat de bail d’un commun accord entre parties et il indique avoir quitté les lieux loués le 1er mai 2024. En ce qui concerne plus particulièrement les charges et frais locatifs, il soutient que les montants réclamés par la société SOCIETE1.) ne seraient pas retraçables et qu’il ne serait pas possible de retracer le mode de calcul appliqué. Il explique encore que les lieux loués ne disposaient pas d’un compteur séparé et il conteste que la surface louée aurait été de 230 m2. De plus, l’état des lieux de sortie ferait mention d’un second étage alors que l’appartement loué se trouvait au premier étage. Il explique encore que les montants mis en compte pour les taxes communales, telle que la consommation d’eau, seraient excessifs et seraient en réalité les frais pour l’ensemble de la maison et non uniquement pour la partie prise en location. Enfin, les frais de nettoyage ne seraient pas documentés. Il conteste enfin être redevable des loyers jusqu’au mois de juillet 2024, motif pris qu’il aurait quitté les lieux pour le 1er mai 2024. En tout état de cause, PERSONNE1.) indique avoir procédé à un paiement à hauteur de 5.200 euros en faveur de la société SOCIETE1.) suite à la signature des transactions litigieuses, La société SOCIETE1.) conteste l’ensemble des développements adverses et conclut à la compétence du tribunal saisi pour connaître de l’ensemble des demandes. Elle conclut au rejet des demandes adverses pour être non fondées. 4 Elle soutient que la transaction aurait été signée à deux reprises une fois en date du 16 août 2024 et une fois en date du 30 septembre 2024, de sorte qu’elle serait parfaitement valable et applicable entre parties. Elle conclut encore à la recevabilité de la demande, motif pris que la transaction aurait été signée suite à un contrat de bail, de sorte que le tribunal siégeant en matière de bail à loyer serait compétent pour connaître de la demande. Enfin, la société SOCIETE1.) reconnaît que PERSONNE1.) a procédé au paiement de la somme de 5.200 euros et ne s’oppose pas à ce qu’il en soit tenu compte. Appréciation A titre préliminaire, le tribunal retient que le bail entre parties constitue un bail d’habitation, et non un bail commercial tel que l’indique l’intitulé du contrat du 19 juillet 2023. Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est dès lors compétent pour connaître de la demande. 1. La demande en rupture du délibéré Par courrier du 10 octobre 2025, le mandataire de PERSONNE1.) a sollicité une rupture du délibéré dans les termes suivants : « Madame la Juge de Paix, Je reviens au dossier en marge, dans le cadre des plaidoiries duquel j’ai été malheureusement obligé de quitter l’audience à 11.10 heures du fait d’un examen que j’ai eu à passer à 11.30 à ADRESSE4.). Il est évident que les moyens de nullités de la « transaction » que SOCIETE1.) a fait signer à mon mandant en date des 16 août et 30 septembre 2024, incluent implicitement mais nécessairement la remise des parties en leur pristin état, de sorte qu’il appartiendrait à SOCIETE1.) de rembourser le montant de 5.200,00 .- EUR que M PERSONNE3.) avait réglé en date du 29 octobre 2024 en exécution de cette transaction. Pour autant que cela ne s’était pas dégagé avec une clarté suffisante des développements, je demanderais la rupture du délibéré afin de permettre à la partie SOCIETE1.) de prendre position ». Le mandataire de la société SOCIETE1.) s’est opposé à cette demande au motif qu’il aurait pris position sur l’ensemble des p