## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-11-04, n° 3692 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 3692/25 du 04.11.2025 L-BAIL-886/24 Audience publique du quatre novembre deux mille vingt-cinq ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause e n t r e la société anonyme SOCIETE1.) AG, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie demanderesse, partie défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Anouk STREICHER, avocat, demeurant à Luxembourg, et la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), , inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie défenderesse, partie demanderesse par reconvention, comparant par Maître Fabien FRANCOIS, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour, tous deux demeurant à Luxembourg. Faits L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 28 novembre 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 7 janvier 2025 à 9.00 heures, salle JP 0.15. Après trois remises, l’affaire fût utilement retenue à l’audience publique du vendredi, 10 octobre 2025 à 09.00 heures salle JP 0.02, lors de laquelle Maître Anouk STREICHER, avocat, se présentant pour la société anonyme SOCIETE1.) AG, et Maître Fabien FRANCOIS, avocat à la Cour, se présentant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Exposé du litige Suivant contrat de bail conclu le 29 octobre 2020 avec effet au 1er novembre 2020, la société SOCIETE1.) AG a donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl, anciennement dénommée ALIAS1.) Sàrl (ci-après la société SOCIETE2.)), pour une durée de trois années renouvelable tacitement pour une durée de trois années, des bureaux situés au rezde-chaussée et au premier étage d’un immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer indexé mensuel de 5.047,60 euros, payable d’avance le premier de chaque mois. Par requête déposée le 28 novembre 2024 au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg, la société SOCIETE1.) AG a fait convoquer la société SOCIETE2.), devant le tribunal de paix de Luxembourg siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner au paiement d’un montant de 9.688,75 euros au titre des arriérés de loyer. Elle demande encore la condamnation de la société SOCIETE2.) au paiement des frais et dépens de l’instance. A l’audience publique des plaidoiries du 10 octobre 2025, la société SOCIETE1.) AG a demandé à voir assortir la condamnation à intervenir des intérêts légaux à partir de la date d’échéance des factures, sinon à partir de la mise en demeure du 12 juillet 2024, sinon à partir de la requête introductive d’instance, jusqu’à solde. Pour le surplus, elle s’est rapportée à la requête introductive d’instance. La société SOCIETE2.) n’a pas contesté être redevable des montants réclamés au titre des arriérés de loyer. A titre reconventionnel, elle a demandé à voir prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts du bailleurs et à se voir allouer un montant de 49.183,56 euros au titre des préjudice subi par elle du fait des agissements du bailleurs. Elle a encore demandé à voir ordonner la compensation judiciaire entre les créances réciproques. Appréciation 2 La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi. D’emblée, le tribunal retient que le bail entre parties constitue un bail commercial, les surfaces données en location étant affectés à un usage commercial dans le chef de la SOCIETE2.), et non pas un bail à usage d’habitation, tel qu’indiqué erronément dans la requête. Le tribunal, siégeant en matière de bail commercial, est compétent pour connaître de la demande. 1. Les arriérés de loyers A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) AG fait valoir que la société SOCIETE2.) serait en défaut de paiement des factures suivantes : - Facture n°NUMERO3.) du 4 février 2021 d’un montant de 5.905,69 euros redue au titre du loyer du mois de novembre 2020, Facture n°NUMERO4.) du 9 février 2024 d’un montant de 529,83 euros redue au titre de l’indexation pour le mois de février 2024, Facture n°NUMERO5.) du 9 février 2024 d’un montant de 6.139,13 euros redue au titre de l’indexation pour le mois de février 2023 à janvier 2024, Facture n°NUMERO6.) du 9 février 2024 d’un montant de 3.019,34 euros redue au titre de l’indexation pour le mois de novembre 2011 à janvier 2023. Elle explique que la société SOCIETE2.) aurait procédé aux paiements suivants : - un surplus de 3.172,27 euros en date du 1er décembre 2020, un montant de 2.732,97 euros en date du 14 octobre 2024. Par conséquent, la société SOCIETE2.) serait redevable d’un montant de 9.688,75 euros au titre des arriérés de loyers et indexations des loyers. En l’espèce, la société SOCIETE2.) ne conteste pas être redevable des sommes réclamées, de sorte qu’il y a lieu de faire droit à la demande de la société SOCIETE1.) AG à concurrence de la somme de 9.688,75 euros. La société SOCIETE1.) AG a demandé, lors de l’audience des plaidoiries, à voir assortir ce montant des intérêts légaux. Cette demande, non autrement contestée, est à déclarer recevable. Il y a partant lieu de condamner la société SOCIETE2.) au paiement de la somme de 9.688,75 euros ttc, avec les intérêts légaux à partir du 28 novembre 2024, date de la demande en justice, jusqu’à solde. 2. La demande en résiliation du contrat de bail et en allocation de dommages et intérêts Les moyens et prétentions des parties La société SOCIETE2.) demande, à titre reconventionnel, à voir prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts de la société SOCIETE1.) AG et à se voir allouer un délai de 3 déguerpissement de 6 mois, avec la possibilité de quitter les lieux loués anticipativement au besoin. A l’appui de sa demande, elle fait valoir que les lieux loués seraient affectés de sérieux problèmes qui rendraient leur occupation difficile et qui lui causeraient des troubles de jouissance. En premier lieu, elle expose que la climatisation des lieux loués serait défectueuse. Elle explique que la température serait trop basse en hiver et trop élevée en été, que la climatisation tomberait en panne de manière répétée et ce malgré plusieurs interventions d’un technicien et qu’une odeur insupportable s’en dégagerait. Le sous-locataire aurait même procédé à la résiliation du contrat de bail avec effet immédiat en raison de ce trouble. Elle explique avoir dénoncé ces problèmes de manière répétée et continue au bailleur depuis le mois de juillet 2023, sans que ce dernier ne prenne la moindre mesure pour faire cesser le trouble de jouissance subi par le locataire. Elle verse à l’appui de ses prétentions l’ensemble des échanges de correspondance entre parties relatives à la climatisation depuis le 6 juillet 2023. En second lieu, la société SOCIETE2.) fait valoir que les lieux loués auraient été affectés d’infiltrations d’eaux au niveau de la toiture dont les suites dommageables n’auraient pas été entièrement réparées par le bailleur. Elle fait valoir qu’au mois de décembre 2023, il y aurait eu des infiltrations d’eaux dans la cuisine se trouvant au premier étage en provenance de la toiture. Elle aurait immédiatement dénoncé ces faits au bailleur et bien que ce dernier ait remédié au problème en procédant au remplacement de la toiture, il n’en resterait pas mois qu’il aurait omis de procéder à une remise en état à l’intérieur des lieux loués. Ainsi, la cuisine serait toujours en mauvais état et serait de ce fait inutilisable par le locataire. Le bailleur refuserait toute solution à l’amiable, de sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire. Elle verse à l’appui de ses prétentions l’ensemble des échanges de correspondance entre parties. Elle fait plaider qu’aux vu des troubles affectant les lieux loués, le bailleur n’aurait pas respecté ses obligations contractuelles, de sorte qu’il y aurait lieu de prononcer la résiliation aux torts de ce dernier. Elle demande, à titre de réparation du préjudice subi à se voir allouer des dommages et intérêts. Elle évalue le montant du préjudice subi à la somme de 1.000 euros par mois. En ce qui concerne le trouble subi du fait du dysfonctionnement de la climatisation, elle expose que celui-ci aurait durée de 6 juillet 2023 au 10 octobre 2025, soit 827 jours, la montant redû serait de 27.189,04 euros (1.000 x12 / 365 x 827). En ce qui concerne le trouble subi du fait des infiltrations provenant de la toiture, elle expose que celui-ci aurait durée de 11 décembre 2023 au 10 octobre 2025, soit 669 jours, la montant redû serait de 21.994,52 euros (1.000 x12 / 365 x 669). La société SOCIETE1.) AG ne conteste pas l’existence des troubles dont fait état la société SOCIETE2.). Elle conteste toutefois que ceux-ci constituent des manquements dans son chef justifiant une résiliation du contrat de bail à ses torts. 4 Elle demande, en premier lieu le rejet des attestations testimoniales versées en pièces n°8 et 15 par la partie défenderesses pour avoir été rédigées par un employé de la société SOCIETE2.) et le sous-locataire de celle-ci. Il ne s’agirait dès lors pas de tiers. En ce qui concerne la climatisation, la société SOCIETE1.) AG fait valoir qu’il s’agirait d’un élément dont l’entretien incomberait au locataire. De plus, il résulterait des attestations testimoniales versées en cause, pour autant qu’elles soient recevables, que ce problème existait depuis 2014, de sorte que la société SOCIETE2.) en avait connaissance au moment de la signature du contrat de bail du 29 octobre 2020. Dès lors, elle aurait pris les lieux en location en parfaite connaissance de cause et ne saurait actuellement reprocher un quelconque manquement au bailleur. Ensuite, elle fait valoir que les infiltrations au niveau de la toiture auraient été réparées par ses soins alors même que, en application de l’article 10 du contrat de bail, celles-ci incomberaient au locataire. A titre subsidiaire, et pour le cas où le tribunal retiendrait que ces réparations incomberaient au bailleur, elle fait valoir que tout aurait été fait dans un délai raisonnable. Elle conteste tout trouble de jouissance dans le chef de la société SOCIETE2.) alors que seule la cuisine présenterait encore de légers dégâts dot la remise en état incomberait au locataire. En tout état de cause, elle expose que le prétendu dommage ne serait pas prouvé à suffisance de droit, alors qu’il ne serait pas établi en cause que la pièce en question serait affectée de moisissure. Elle demande par conséquent le rejet des demandes reconventionnelles pour être non fondées. A titre subsidiaire, elle conclut à l’absence de préjudice et/ou de trouble de jouissance dans le chef de la société SOCIETE2.). A titre plus subsidiaire, elle demande à voir faire application des articles 13 et 18 du contrat de bail qui contiennent une clause exclusive de responsabilité. A titre infiniment plus subsidiaire, elle conteste les montants réclamés pour être surfaits et elle demande à voir réduire le montant d’une éventuelle indemnisation à la somme de 100 euros par mois pour le volet relatif à la climatisation et à la somme de 50 euros par mois pour le volet relatif à la toiture. La société SOCIETE2.) fait répliquer que les délais pour la réparation de la toiture auraient été exce