Le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, quinzième chambre, siégeant en matière commerciale, rend le 10 novembre 2025 une décision relative à la mise en œuvre d'une clause pénale stipulée dans un compromis de vente immobilière, dont l'acquéreur n'a pas respecté le terme contractuel relatif à la présentation d'une lettre d'acceptation ou de refus de prêt. Le tribunal constate la résolution de plein droit du compromis, au motif que l'avenant prévoyait expressément cet effet à défaut de respect du terme, sans qu'il soit nécessaire de recourir à la résolution judiciaire de l'article 1184 du Code civil. Il applique la clause pénale, qui constitue une évaluation forfaitaire et conventionnelle des dommages-intérêts contractuels dispensant le créancier de prouver son préjudice, et condamne l'acquéreur au paiement de 25.000 euros, correspondant à 10 % du prix de vente. Il rappelle que le maintien de la peine conventionnelle est la règle et que sa réduction sur le fondement de l'article 1152, alinéa 2, du Code civil suppose un caractère manifestement excessif, dont la preuve incombe au débiteur. La décision rappelle ainsi la force obligatoire des stipulations contractuelles relatives à la sanction de l'inexécution, tout en réaffirmant le contrôle, résiduel mais réel, du juge sur l'excès manifeste. ## I. Faits et procédure Par compromis de vente du 23 septembre 2022, une société à responsabilité limitée, SOCIETE1.) SARL, a cédé à la société SOCIETE3.) SARL un immeuble sis à Luxembourg, pour un prix initialement fixé à 290.000 euros, ramené à 250.000 euros par avenant du 31 janvier 2023. Le compromis mettait à la charge de l'acquéreur deux obligations précises : présenter au vendeur, au plus tard le 13 février 2023, une lettre d'acceptation ou de refus de prêt, et faire dresser l'acte authentique au plus tard le 3 mars 2023, ce second terme étant qualifié de « date butoir, ayant force obligatoire et contraignante ». L'avenant prévoyait que, à défaut de présentation de l'une de ces lettres au 13 février 2023, ou en l'absence de toute demande de crédit, le compromis serait « considéré comme résolu » et que la clause pénale serait exigible. L'acquéreur n'ayant pas respecté ces termes, le vendeur lui adressa une mise en demeure le 17 mai 2023 aux fins de paiement de la somme de 25.000 euros. Après assignation du 31 juillet 2023, l'affaire fut renvoyée à la quinzième chambre, retenue à l'audience du 20 décembre 2023 en présence du seul demandeur, la défenderesse faisant défaut, puis, après rupture du délibéré, plaidée contradictoirement le 23 septembre 2025 avant le prononcé du jugement commenté. Le demandeur sollicitait la résolution judiciaire, subsidiairement de plein droit, du compromis aux torts exclusifs de l'acquéreur, l'application de la clause pénale, les intérêts légaux, une indemnité de procédure de 1.500 euros, ainsi que l'exécution provisoire. Il invoquait les articles 1134, 1142 et suivants, puis 1382 et 1383 du Code civil. Le défendeur reconnaissait l'inexécution et ne contestait pas le principe de la clause pénale, mais demandait sa réduction sur le fondement de l'article 1152 du Code civil, en soutenant que le montant était excessif et que le vendeur n'avait subi aucun préjudice. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal est confronté à deux questions. La première porte sur la qualification de l'extinction du contrat : la résolution doit-elle être prononcée judiciairement, ou peut-elle résulter de plein droit de la seule stipulation contractuelle ? La seconde concerne l'exigibilité de la clause pénale et les conditions de sa réduction : le créancier doit-il prouver un préjudice pour obtenir la peine convenue, et le débiteur peut-il en obtenir la modération en démontrant seulement l'absence de dommage ? Sur le premier point, le tribunal relève que la demande employait indifféremment les termes de « résiliation » et de « résolution », et que l'avenant prévoyait expressément que le compromis « sera considéré comme résolu » à défaut de présentation de la lettre au terme convenu. Constatant l'inexécution, qui était avouée, il en déduit que la résolution est acquise de plein droit, de sorte qu'il n'y a plus lieu de statuer sur le chef de la demande tendant à la résolution judiciaire. Sur le second point, le tribunal rappelle la définition de la clause pénale comme évaluation conventionnelle et forfaitaire des dommages-intérêts contractuels, destinée à éviter les difficultés d'appréciation judiciaire du préjudice et à supprimer