## Synthèse doctrinale Par un jugement du 13 novembre 2025, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, première chambre civile, est saisi d'un litige né d'une vente immobilière assortie d'une clause de séquestre d'une fraction du prix, destinée à garantir l'achèvement de travaux de la part du vendeur. Le litige pose une question de qualification juridique d'une stipulation insérée dans un acte notarié : s'agit-il d'un séquestre conventionnel, d'un gage au sens de la loi du 5 août 2005 sur les contrats de garantie financière, ou d'une garantie à première demande ? La réponse emporte des conséquences décisives. Elle détermine si les fonds bloqués entre les mains du notaire échappent à la masse de la faillite du vendeur, si l'acquéreur peut en obtenir la remise sans passer par la procédure de vérification des créances, et si le notaire dépositaire peut être directement mis en cause. Le tribunal doit en outre articuler ces questions avec le principe de suspension des droits individuels attaché à la faillite. L'intérêt de la décision réside dans la mise en lumière de la frontière entre la sûreté réelle, le séquestre et l'engagement autonome, ainsi que dans la rigueur qu'exige l'interprétation d'une clause contractuelle lorsque la faillite du débiteur est intervenue en cours d'instance. ## I. Faits et procédure Suivant un acte notarié de vente du 11 mars 2021, passé devant le notaire PERSONNE4.), PERSONNE1.) a acquis de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. un immeuble à usage d'habitation, pour un prix de 369.000 euros. Le vendeur s'engageait à achever, au plus tard le 31 juillet 2021, les travaux décrits dans un échange de courriels du 24 février 2021 annexé à l'acte. L'acte comportait sous l'intitulé « Nantissement – Convention de séquestre » une stipulation aux termes de laquelle une somme de 46.850 euros, prélevée sur le prix, serait bloquée entre les mains du notaire et libérée au profit du vendeur sur présentation d'un procès-verbal de réception signé sans réserve. Un procès-verbal de réception comportant trois réserves fut signé le 29 juillet 2021. Par courrier du 9 novembre 2021, l'acquéreur réclama au notaire le versement de la somme séquestrée, au motif qu'aucun nouveau procès-verbal sans réserve n'avait été dressé. Le vendeur s'y opposa, soutenant que deux réserves avaient été levées et que la troisième, relative à une fuite provenant de l'immeuble voisin, était sans lien avec les travaux et ne lui était pas imputable. Le notaire refusa de débloquer les fonds sans accord des parties ou décision judiciaire. La société SOCIETE1.) fut déclarée en faillite par jugement commercial du DATE1.) 2023. Par exploit du 18 octobre 2023, l'acquéreur assigna le notaire et la société, afin de voir constater le défaut d'achèvement des travaux dans le délai contractuel, de voir condamner le notaire, sur la base d'une prétendue obligation de paiement à première demande, à lui verser 46.850 euros sous astreinte, subsidiairement de voir la société admise à ce titre, outre les intérêts légaux et une indemnité de procédure. Les curateurs soulevèrent l'irrecevabilité de la demande en condamnation au regard du principe de suspension des poursuites individuelles, puis contestèrent le fond : la stipulation ne constituerait ni une garantie à première demande, le notaire n'étant pas partie à l'acte, ni une convention de séquestre opposable à la masse. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige soulève plusieurs questions imbriquées. La première est de savoir si la demande de condamnation dirigée contre la société en faillite est recevable, au regard de l'arrêt des poursuites et de l'obligation de déclaration de créance. La deuxième est de déterminer la nature exacte de la stipulation contenue dans l'acte notarié : séquestre, gage ou garantie autonome à première demande. La troisième est de savoir si, dans l'hypothèse où les fonds seraient entrés dans le patrimoine du vendeur, ils seraient soustraits à la masse et si le notaire serait tenu envers l'acquéreur. Sur la recevabilité, le tribunal doit tenir compte du jugement déclaratif de faillite, qui emporte suspension des actions individuelles tendant au paiement de créances à l'encontre du failli. Il ne peut prononcer de condamnation de payer à l'égard de la société en faillite, mais seulement constater l'existence et le montant éventuel d'une créance, dont la vérification relève de la compétence du juge commissaire et de la procédure de déclaration. La demande principale ne tendant pas, dans son état final, à la condamnation de la société mais à celle du notaire, la fin de non-recevoir doit être appréciée au regard de la nature