Le tribunal de paix de Diekirch, statuant en matière de bail à loyer, valide la résiliation d'un bail d'habitation fondée sur un projet de démolition de l'immeuble loué, en la rattachant au motif grave et légitime de l'article 12 (2) c de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation. Le jugement affirme au passage le caractère d'ordre public de la protection légale du preneur et frappe de nullité la clause par laquelle le locataire renonçait à l'avance à s'en prévaloir. Il consacre ainsi l'idée qu'un projet de démolition, établi à suffisance, rend impossible le maintien des occupants et suffit à justifier la non-prorogation du contrat, indépendamment de tout manquement du preneur. La décision précise en outre que le délai de déguerpissement sollicité par l'occupant n'a pas à être quantifié par celui-ci, et rejette les demandes reconventionnelles faute de preuve, notamment la réduction de loyer invoquée pour défaut de chauffage. Elle illustre enfin la rigueur procédurale attendue en matière d'exécution provisoire, qui ne saurait être accordée hors les cas légaux sans constatation d'urgence ou de péril en la demeure. ## I. Faits et procédure Par contrat du 30 mars 2022, prenant effet au 1er avril 2022 et reconductible d'année en année, la société en commandite par actions SOCIETE1.) a donné à bail à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une maison avec jardin sise à L-ADRESSE2.), moyennant un loyer mensuel de 1.300 euros. L'article 3 du contrat contenait une clause par laquelle les locataires, informés d'un projet résidentiel en cours de développement, renonçaient à invoquer à leur profit la protection de l'article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006. Une première résiliation, notifiée le 29 juin 2024 pour « réalisation de travaux dans l'immeuble », n'a pas produit d'effet. Par courrier de son mandataire du 18 novembre 2024, la bailleresse a notifié une seconde résiliation prenant effet au 31 mars 2025, au motif que l'immeuble serait démoli. Saisi par requête du 26 août 2025, le tribunal a tenu audience les 29 septembre, 27 octobre et 10 novembre 2025, les défendeurs ne comparaissant pas à la première audience. La bailleresse demandait la constatation de la résiliation, subsidiairement la résiliation judiciaire sur le fondement de l'article 1728, alinéa 2, du Code civil, le déguerpissement, une indemnité de procédure et des dommages-intérêts pour frais d'avocat, ainsi que l'exécution provisoire. Les locataires contestaient la validité de la renonciation, s'en rapportaient à prudence de justice sur la démolition, sollicitaient un délai de déguerpissement élargi et réclamaient une réduction de loyer de 300 euros pour perte de jouissance liée au défaut de chauffage. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la validité de la renonciation du preneur à la protection légale.** Le tribunal relève que la clause litigieuse est frappée de nullité comme contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 21 septembre 2006, lesquelles s'imposent impérativement aux parties, lesquelles ne peuvent y déroger à l'avance sous peine de nullité. La solution, classique en matière de droit du logement, traduit la finalité protectrice de la législation : la prohibition de la renonciation anticipée prévient la neutralisation, par la voie contractuelle, d'un statut impératif conçu au profit du preneur. **Deuxième problème : le fondement de la non-prorogation.** La bailleresse ne se prévalait pas d'un manquement du preneur au sens de l'article 12 (2) b, mais de l'existence d'« autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur » au sens de l'article 12 (2) c, la loi précisant que le transfert de propriété ne vaut pas motif grave et légitime. Le tribunal retient que le projet de travaux d'envergure, voire de démolition, constitue un tel motif, dès lors qu'il est constant en cause que l'immeuble est destiné à être démoli et que ce projet rend impossible le maintien des occupants. La preuve est jugée suffisamment rapportée, la partie défenderesse s'en étant rapportée à prudence de justice sur ce point. En conséquence, le bail est déclaré valablement résilié avec effet au 31 mars 2025. **Troisième problème : le déguerpissement et le délai accordé.** Le tribunal ordonne le déguerpissement dans un délai de deux mois à compter de la notification, en précisant que le délai sollicité par l'occupant condamné à déguerpir n'a pas à être quantifié par lui. Il refuse en revanche de réserver à la bailleresse une action en dommages-intérêts pour dégradations éventuelles, faute d'éléments au dossier le