# Commentaire de jugement — Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, IIIe chambre commerciale, 18 novembre 2025, n° TAL-2024-05658 Le jugement commenté confirme, en appel, la condamnation solidaire de preneurs commerciaux au paiement d'arriérés de loyers et charges pour un montant de 159.809,84 euros, ainsi que la résiliation du bail et l'obligation de déguerpir, en rejetant l'exception d'inexécution soulevée au motif d'un défaut de conformité de l'immeuble aux normes de salubrité. Le tribunal rappelle que l'exception d'inexécution ne saurait devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer : elle suppose un manquement incontestable du bailleur, une mise en demeure préalable du preneur et un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées. Il retient, en outre, que la clause contractuelle mettant à la charge exclusive du preneur la mise en conformité de l'immeuble est valable en matière de bail commercial, les articles 1719 et suivants du Code civil n'étant pas d'ordre public dans ce domaine. La décision précise également le régime procédural de la demande nouvelle en appel, qualifiée de prohibition d'ordre privé, susceptible d'être couverte par le consentement tacite de l'intimé. Elle éclaire ainsi l'articulation entre liberté contractuelle, exigences de salubrité et exécution des obligations locatives. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail commercial signé le 25 janvier 2023, avec effet au 20 mars 2023 pour une durée de trois ans, la société SOCIETE2.) SA a donné en location à la société SOCIETE1.) Sàrl, ainsi qu'à deux personnes physiques, un immeuble d'habitation et de commerce exploité sous l'enseigne « ENSEIGNE1.) ». Le loyer mensuel s'élevait initialement à 6.137,70 euros, soumis à indexation, et était accompagné de charges locatives. Les preneurs ont cessé de régler loyers et charges pendant environ quinze mois. Parallèlement, l'administration communale de la Ville de Luxembourg leur a adressé, le 22 mars 2023, un courrier relevant diverses infractions à la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d'hygiène, de sécurité et d'habitabilité des logements et chambres, ainsi qu'à son règlement grand-ducal d'exécution. Saisi par la bailleresse le 21 septembre 2023, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a, par jugement du 30 mai 2024, condamné solidairement les preneurs au paiement de 38.056,97 euros d'arriérés, prononcé la résiliation du bail à leurs torts exclusifs, ordonné leur déguerpissement et alloué une indemnité de relocation de 20.730,96 euros, tout en rejetant leur demande reconventionnelle. Les preneurs ont interjeté appel le 5 juillet 2024. Ils sollicitaient la décharge des condamnations pécuniaires, le remboursement de l'intégralité de leurs frais de réparation, et contestaient la résiliation du bail. La bailleresse a, en cause d'appel, porté sa créance d'arriérés à 159.809,84 euros et demandé la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Les appelants personnes physiques, non comparants, ont fait l'objet d'un jugement contradictoire conformément aux articles 75 et 76 du nouveau code de procédure civile. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. Le problème de droit principal** porte sur la recevabilité et le bien-fondé de l'exception d'inexécution invoquée par les preneurs pour justifier le non-paiement des loyers, dans un contexte où le bailleur est soupçonné d'avoir loué un immeuble non conforme aux normes légales de salubrité, alors qu'une clause du bail met à la charge exclusive du preneur les travaux de mise en conformité. Le tribunal rappelle la définition de l'exception d'inexécution, droit reconnu à chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d'exécuter son obligation tant qu'elle n'a pas reçu la prestation due. Il en précise toutefois les conditions d'exercice : l'exécution défectueuse peut l'autoriser, mais non justifier un refus définitif ; elle ne saurait devenir « un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer » ; elle suppose un « manquement incontestable » et un équilibre entre obligations réciproques inexécutées. Le preneur doit en outre avoir préalablement mis le bailleur en demeure, de sorte que « toute rétention de loyer doit être précédée d'une mise en demeure ». La charge de la preuve de l'inexécution pèse sur l'excipiens, et le juge peut exercer un contrôle a posteriori sur la gravité du manquement. **2. Sur l'obligation de délivrance