Le jugement n° 1648/25 rendu le 19 novembre 2025 par la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, précise les conditions dans lesquelles le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire d'un bail à usage d'habitation sur le fondement de travaux de rénovation. Le tribunal rappelle que, en vertu de l'article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006, le bail arrivé à terme est prorogé, sauf motif grave et légitime établi par le bailleur. Il retient que des travaux présentant une utilité réelle pour l'immeuble, tels que la séparation des installations de chauffage et d'eau chaude, peuvent constituer un tel motif, y compris en l'absence de délabrement avancé, dès lors qu'ils apportent une plus-value effective et une modernisation des équipements. Toutefois, la seule utilité des travaux ne suffit pas : il faut encore que le maintien du locataire dans les lieux soit objectivement possible. Faute de pouvoir l'apprécier sur les seules pièces du dossier, le tribunal ordonne une mesure d'instruction, la désignation d'un consultant chargé de se prononcer sur ce point. La décision est ainsi avant-dire-droit et laisse en suspens la validité de la résiliation. ## I. Faits et procédure Par bail conclu à durée indéterminée à compter du 1er décembre 2022, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE1.), moyennant un loyer mensuel de 1.600 euros, charges comprises. Par courrier du 25 juin 2025, le bailleur a notifié la résiliation du contrat pour le 30 septembre 2025, en invoquant des travaux de rénovation d'envergure. Il relevait que le logement ne disposait ni d'un approvisionnement en eau chaude ni d'une installation de chauffage indépendante, ni de compteurs séparés, l'alimentation s'effectuant par les équipements de l'immeuble, le locataire acquittant un montant forfaitaire au titre des charges. La propriétaire, en vue de la vente de l'immeuble, entendait remédier à cette situation. Par requête déposée le 3 octobre 2025, le bailleur a saisi la Justice de paix de Diekirch aux fins de voir constater la résiliation pour motif grave et légitime avec effet au 30 septembre 2025, déclarer le locataire occupant sans droit ni titre à compter du 1er octobre 2025, ordonner son déguerpissement et fixer l'indemnité d'occupation à 1.740 euros mensuels. Les débats se sont tenus à l'audience du 5 novembre 2025, le demandeur étant représenté par avocat et le défendeur comparaissant en personne. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question soumise au tribunal était de savoir si la nécessité de réaliser des travaux de rénovation constitue un motif grave et légitime permettant au bailleur d'échapper à la prorogation légale du bail, et, dans l'affirmative, à quelles conditions cette résiliation peut être prononcée. Le tribunal rappelle le cadre légal : aux termes de l'article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, tout bail venant à cesser pour quelque cause que ce soit est prorogé, sauf existence d'autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur. Il retient que le motif tiré de travaux de rénovation importants peut, le cas échéant, répondre à cette exigence. Il pose ensuite deux exigences cumulatives. D'une part, il incombe au bailleur d'établir l'utilité des travaux et son intention réelle de les réaliser. Dès lors que les travaux apportent un supplément de confort ou modernisent les équipements, le motif est justifié, sans qu'il soit nécessaire que l'immeuble soit dans un état de délabrement avancé ; le juge peut ainsi suivre le bailleur qui entend mettre le bien en conformité avec les standards modernes, le bailleur devant pouvoir apporter une plus-value à son immeuble. Le tribunal s'appuie à cet égard sur la doctrine de Marianne Harles (Pasicrisie, t. 31, n° 163). D'autre part, la faculté pour le locataire d'accepter les inconvénients des travaux n'est pertinente que si le maintien dans les lieux est objectivement possible. Appliquant ces principes, le tribunal estime que l'installation d'un chauffage et d'un approvisionnement en eau chaude séparés présente une utilité réelle pour l'immeuble. Il relève en revanche que, face aux contestations du locataire, il ne dispose pas des éléments suffisants pour apprécier si les travaux permettent le maintien de celui-ci dans les lieux. Il en déduit la nécessité d'une mesure d'instruction préalable : il désigne un consultant, avec mission de concilier les parties ou, à défaut, de rédiger un rapport motivé sur ce