## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-11-20, n° 3803 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° L-BAIL-427/24 Audience publique du 24 novembre 2025 Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse comparant par Maître Nadia JANAKOVIC, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Claude COLLARINI, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg, et 1. PERSONNE2.), demeurant à D-ADRESSE2.), 2. PERSONNE3.), demeurant à la même adresse, parties défenderesses comparant par la société LTG Affekotengesellschaft sàrl, établie et ayant son siège à L-2418 Luxembourg, 5, rue de la Reine, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B275674 et sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats au Barreau de Luxembourg, représentée aux fins des présentes par Maître Andrei ZAMFIROIU, avocat à la Cour, demeurant à LUXEMBOURG, Faits L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée le 14 juin 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée sous le numéro L-BAIL-427/24. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi 29 juillet 2024 à 9h, salle JP 1.19. Après six remises contradictoires, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 16 octobre 2025, lors de laquelle, Maître Nadia JANAKOVIC, se présenta pour la partie demanderesse, et Maître Andrei ZAMFIROIU se présenta pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été refixé, le jugement qui suit: Par requête déposée le 14 juin 2024 au greffe du Tribunal de Paix de Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour les voir condamner à lui payer solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part le montant de 16.661,19 euros au titre de frais de remise en état et de nettoyage de la maison, terrasse comprise, sous réserve d'augmentation en cours d'instance, augmenté des intérêts légaux à partir du courrier de mise en demeure du 28 février 2024, sinon à partir de la demande en justice, jusqu'à solde. Elle sollicite encore leur condamnation au paiement de la somme de 13.700,- euros à titre d’indemnité d’indisponibilité, avec les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 28 février 2024, sinon à compter de la demande en justice jusqu’à solde, ainsi que l’allocation d’une indemnité de procédure de 750,- euros en application de l'article 240 du nouveau code de procédure civile et la condamnation des parties défenderesses à tous les frais et dépens de l'instance. A l’appui de sa demande, la requérante expose que suivant contrat de bail signé le 1er septembre 2019 ayant pris effet le jour même, elle a donné en location à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) une « maison en 1ère occupation après avoir été entièrement rénovée » sise à ADRESSE3.). Suivant contrat, « la maison est louée meublée avec la liste de mobilier jointe en annexe du présent contrat de bail, le tout à l’état neuf et parfaitement connu du preneur ». Le contrat de bail aurait été dénoncé par les locataires suivant courrier du 28 avril 2023, avec effet au 31 juillet 2023. Un état des lieux de sortie aurait été dressé le 28 juillet 2023. Aux termes de cet état des lieux de sortie, plusieurs dégradations auraient été constatées notamment relatives à la peinture et à la présence de traces et griffures. Il en résulterait également le défaut de nettoyage de l’immeuble. 2 Par courrier du 28 février 2024, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) auraient été mis en demeure de procéder au remboursement des frais de remise en état de la maison et des frais relatifs au remplacement du mobilier endommagé respectivement manquant. Elle soutient qu’à défaut d'avoir respecté l'obligation contractuelle de remettre les lieux en état à la fin du bail, il y aurait lieu de faire supporter le coût de ces travaux aux parties défenderesses. La maison donnée en bail leur aurait été remise dans un état neuf. Il aurait incombé à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de la remettre dans le même état, sous réserve de l’usure normale. La maison n’aurait été nettoyée que de manière sommaire, la terrasse n’aurait pas été nettoyée du tout. Les frais de nettoyage de la maison s’élèveraient au montant de 1.160,- euros suivant facture SOCIETE1.) du 2 novembre 2023. S’y ajouterait le nettoyage de la terrasse suivant devis B-CRYOJET du 23 février 2024, ainsi que 9.945,- euros au titre d’un devis SOCIETE2.) concernant divers travaux de remise en état de la maison. De plus, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) n’auraient jamais procédé au ramonage de la cheminée et ce en violation de leurs obligations contractuelles. La demanderesse aurait ainsi dû débourser le montant de 210,- euros suivant facture de la société SOCIETE3.) du 20 décembre 2023. PERSONNE2.) et PERSONNE3.) auraient en outre endommagé une banquette dont le coût des travaux de restauration s’élèverait à 1.780,- euros. Aussi, une table et deux chaises de terrasse auraient dû être remplacées pour un montant total de 69,99 euros. Il en aurait été de même pour deux fauteuils meublant l’intérieur des lieux alors qu’ils auraient été recouverts de graisse (valeur 398,- euros), une table basse (valeur 35,euros) et un tapis (69,99 euros). Finalement un coussin en laine d’une valeur de 80,euros n’aurait pas été restitué. PERSONNE1.) n’aurait pu relouer sa maison qu’en date du 18 décembre 2023, sans préjudice quant à la date exacte, et ce après avoir fait procéder aux travaux de remise en état et de nettoyage. La maison aurait été relouée au montant de 3.000,- euros. Elle sollicite le montant de 13.700,- euros correspondant à 4 mois et 17 jours de loyer, à titre d’indemnité d’indisponibilité, avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 28 février 2024, sinon de la demande en justice. Malgré mise en demeure de payer les montants réclamés par courrier du 28 février 2024, les parties défenderesses resteraient en défaut de s’exécuter, de sorte qu’il aurait lieu à contrainte judiciaire. A l’audience des plaidoiries du 16 octobre 2025, la requérante maintient ses demandes telles que formulées dans la requête sauf à réduire sa demande relative aux frais de remise en état de la maison de 9.945,- euros à 8.500,- euros. Elle verse à l’appui de ses demandes, des factures, tickets de caisse, devis et captures d’écran. 3 Les parties défenderesses contestent tous les postes réclamés tant en leur principe qu’en leur quantum à part un montant de 69,99 euros. A titre reconventionnel, les parties défenderesses demandent ce qui suit : SCAN La requérante conclut au rejet des demandes reconventionnelles. Elle donne encore à considérer que les parties défenderesses ont signé l’état des lieux de sortie dans lequel il est fait état de dégradations qui dépassent l’usure normale. Motifs de la décision Quant à la recevabilité de la requête La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi. Quant au fond Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé le 1er septembre 2019 ayant pris effet le jour même, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) une maison meublée. Par courrier du 28 avril 2023, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont informé PERSONNE1.) de leur intention de dénoncer le contrat de bail avec effet au 31 juillet 2023. En date du 28 juillet 2023, un état des lieux de sortie contradictoire entre parties a été établi. - La demande en paiement à titre de frais de remise en état La requérante demande à voir condamner les parties défenderesses au paiement des montants suivants à titre de frais de remise en état des lieux loués suite aux dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie : SCAN Les parties défenderesses contestent les demandes tant en leur principe qu’en leur quantum. L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver, sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343). 4 Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute. Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (Trib. Lux. 5 février 1987, rôle no 35323). Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343). Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové. Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 344). Le preneur ne doit, en effet, supporter les conséquences de l’usage normal de la chose, de son usure, de sa vétusté même s’il en découle certaines détériorations, car il est manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure. En usant du bien en tant que bon père de famille, il n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure; tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (Trib. Lux. 27 mars 2012, B.I.J. n° 8/2012). Il appartient dès lors dans un premier temps au propriétaire d’établir les dégâts par lui allégués. Le tribunal rappelle que le droit à indemnité du bailleur naît dès le départ du preneur si ce dernier n’a pas effectué les réparations nécessaires avant cette date. C’est le coût des réparations nécessaires qui est dû. Le preneur ne pourrait subordonner l’indemnisation des dégâts locatifs qui lui sont imputables à l’exécution effective des travaux de réparation par le bailleur. La réparation des dégâts locatifs est due même si le locataire ultérieur prend envers le bailleur l’engagement de remettre les lieux en état. Les dégâts locatifs doivent en effet être estimés au moment de la restitution du bien. Si le juge doit évaluer, au moment où il statue, le montant de l’indemnité qu’il alloue en raison de dégâts locatifs, il ne peut tenir compte, dans cette évaluation, des événements postérieurs aux manquements du locataire et étrangers à ceux-ci et au dommage en lui-même, qui auraient amélioré ou aggravé la situation du bailleur, tels que la revente de l’immeuble (Y. Merchiers, Le bail en général, n° 287, p. 227). 5 Il convient dès lors d’analyser les différents dégâts invoqués par la requérante à la lumière des principes ci-avant exposés.  Frais de nettoyage de la maison La requérante réclame des frais de nettoyage à hauteur de 1.160,- euros. Elle verse en pièce 4 une facture de la société SOCIETE4.) d’un montant de 1.160,- euros. L’état des lieux de sortie retient que